影子银行是什么意思 房企豪赌后市 借力影子银行



     资产负债率

  近期楼市高热,销售旺盛,房企们无不憋足了劲往上冲。

  然而《中国经营报》记者注意到,急剧扩张使得部分房企的负债率快速攀升,近期房地产市场甚至出现上市房企向影子银行融资的案例。

 影子银行是什么意思 房企豪赌后市 借力影子银行
  业内认为,在未来调控尚未明朗,而国内流动性开始趋紧的背景下,谁在豪赌?

  难掩扩张冲动

  急剧扩张的结果是导致房企现金流的萎缩。

  借道影子银行

  银行趋势是越来越集中于几个大型上市房企,即使是有海外背景的上市房企也未必受银行待见。

  “最近确实有一家香港上市的房企向我们递交了借款申请。”近日,东莞一家民间金融机构的负责人林向东(化名)向记者表示。这是珠三角一家典型的影子银行,经营的业务包括私人借贷、各类型委托贷款等诸多业务,其共通性是利率远超银行同期贷款利率。

  “(借款)年利率基本都在20%以上。”林向东告诉记者,这家总部在深圳的上市房企由于融资规模较大,利率可能有所下浮,“以往我们的客户主要都是中小型的房企,没想到大型房企也开始利用我们这条渠道。”

  记者拿到一份盖有公司印章的借款申请书,显示该房企计划以粤东一个三线城市的项目土地做抵押,向该影子银行融资20亿元。该申请书如是陈述:“公司经营状况良好,管理能力较强……为扩大经营规模,做大做强公司,开发新的项目。但公司流动资金不足,根据公司目前的发展需求和今后一段时间的发展趋势,申请项目借款和流动资金五年期借款20亿元,一次性到位。”

  “具体细节我们还在商谈中,但(借款利率)肯定不会低于17%。”林向东向记者透露。而熟悉流程的业内人士推断,再加上一系列的居间费用,这笔民间贷款的利率或达到18%以上。

  让人不解的是,虽然近十年房地产宏观调控不曾停歇,但上市房企一直都是银行的宠儿,香港上市的企业更是拥有海外的融资通道。再不济也还有信托融资、委托贷款等一系列的后续手段,为何需要借力民间资金的通道?

  记者从银行系统处了解到,尽管2013年楼市销售良好,但开发贷的发放一直非常紧张。广东建行的一位信贷员表示:“从6月开始出现‘钱荒’后,开发贷的额度就一直非常紧,即使顺利批复也不一定有额度放款,还要考察房企存款贡献度、股东背景等等因素。”

  据悉,银行趋势是越来越集中于几个大型上市房企,即使是有海外背景的上市房企也未必受银行待见。

  另一方面,虽然海外渠道一直为香港上市房企所青睐,但近期海外融资渠道也一直趋紧。“在海外发行的优先票据需要获得机构评级。”亚银国际首席分析师李大伟告诉记者。而海外投资者非常“势利”,往往是有独到经营模式,且经营、负债数据良好的公司才受到追捧,比如2013年一季度万科发行的海外债券票面利率低至2.625%。

  但另一方面,一些经营数据不理想的公司利率则非常高,“往年有部分案例的融资利率高达13%以上。”李大伟表示。此外,由于近期境外资金回流美国的趋势明显,现在就更不是海外融资的好时机。

  “相对于其他融资方式,我们非常灵活,即不限定资金使用方向,放款速度也快。”林向东认为,这也许是上述上市房企寻求与民间金融合作的考虑之一。

  房企之所以急于圈钱,最重要的原因是土地扩张。与上述上市房企一样,今年上半年富力地产(2777.HK)先在上海虹桥拿下25万平方米的地块,随后又在长沙、贵阳、无锡等城市收下570万平方米的土地。统计数据显示,其上半年合计拿到780万平方米,金额高达127亿元。

  而2012年全年,富力仅新增4块土地,总建筑面积为153.2万平方米。

  无独有偶,在土地市场呼风唤雨的还有同样在香港上市的佳兆业(1638.HK)。2012年该公司的销售均价为6730元/平方米,但今年上半年其获取土地的平均成本就达到6935元/平方米。

  2013年上半年,佳兆业同样大手笔扩张,在广州、上海等地造就了数块地王。中报显示佳兆业独自花了86.5亿元储备了125万平方米的土地,另外又与关联公司广州裕瑞以45.6亿元拿下广州南玻地块,值得一提的是,该项目仅地价就已经超出周边在售项目的均价。据易居中国的一份不完全统计显示,截至8月31日,佳兆业全国的拿地金额已达到159亿元,而今年上半年佳兆业的营业收入不过70.16亿元。

  急剧扩张的结果导致了房企现金流的萎缩,财报显示,佳兆业2012年上半年经营活动产生了2.05亿元的现金流,2013年同期则为-16.82亿元。这显示该公司必须借助其他融资来支付扩张的经营活动。2012年年中,佳兆业的资产负债率为73.71%,到今年同期已上升到78.78%。

  富力也是如此,半年报显示,该公司的净负债率达到100.9%,环比去年年末增加了14个百分点。对此,国泰君安分析师余立峰表示,净负债率提升是因为公司借款的增长幅度大于销售回款的增长比例。而富力管理层则表示,负债增长是在“预料之中”,随着销售回款加快,预期年末可以有所改善。

  8月29日,富力宣布在国内发行本金总额不超过60亿元人民币的境内公司债券,债券期限5~10年。据悉,这笔公司债主要用于补充公司营运资金、取代部分银行借贷及优化公司财务结构。

  而业内人士分析,这或是一次“借新还旧”的融资安排。2009年与2011年,富力分别发行了两次总额超过80亿元人民币的优先票据,而这两笔票据均在2014年到期。

  业内人士认为,在海外融资窗口逐渐关闭,而证监会有意放宽国内融资的背景下,富力选择将此次债务规划安排选择在国内进行。但前提是,此次债券的发行必须得到证监会的首肯。

  举债暗藏风险

  宏观数据显示,国内流动性压力较大。更让房企担忧的是,银行对消费者的房贷有越来越紧的趋势。

  值得注意的是,并非所有的房企都选择举债扩张。中报显示,万科、华侨城、金科、金地四家房企的资产负债率合计为77.83%,环比增长了1.42%,但是在剔除预收款后,资产负债率为45.84%,较年初下降了1.12%。同样在香港上市的恒大地产,其净负债率由2012年年末的84.2%下降至2013年年中的58.4%。

  重点房企之所以可以降低负债率,与2013年上半年良好的销售情况关系密切。数据显示,一线城市房价同比涨幅达到18.8%,北上广都再现了“日光盘”。碧桂园总裁莫斌就表示,碧桂园2013年一直坚持所谓“新盘开售789”的策略,也就是第一次推出的时候有80%的推货量,一周去化率(一定时段的销售率)达到70%,一月内达到90%。

  在房价高涨的同时,地价也不断被抬高。9月北京农展馆地块凭借7.3万元/平方米的楼面价成为全国单价地王,苏、杭、沪都有地王面市,这都使开发商担心将会有更严格的调控政策出台。

  近日有消息称,住建部约谈了7个房价上涨较高的城市,住建部督察组将在10月抵达地方严查限购、限贷的执行情况。而业内人士认为在三中全会前,或有新一轮调控政策出台。

  不过在记者采访的开发商中,普遍对于新一轮调控较为乐观,认为出现“一刀切”式调控的机会比较小,而且会更着眼于市场化的调控。

  “现在我们最担心的是流动性问题。”国内一家龙头房企的总裁助理表示,宏观数据显示M1与M2两者的差值近三个月逐步下降,反映出国内流动性压力较大。

  更让房企担忧的是,银行对消费者的房贷有越来越紧的趋势。记者咨询了广东十余家银行,全部表示首套房贷已取消优惠利率,而且普遍利率有所上浮。一些中小股份制银行更是表示已暂停房贷受理。民生银行、平安银行都表示已经没有信用额度,何时恢复办理房贷业务暂不清楚。

  与此相对,二套房房贷则更为困难,有些银行甚至要求贷款利率上浮20%。即便通过了审核,银行发放了同贷书,放款时间也难以保证。“运气好的话今年年底前能拿到款,运气不好的话可能要到明年。”国有银行的一位信贷负责人如是表示。

  对此,中国住宅及房地产研究会副会长顾云昌曾表示,流动性除了会影响房企融资,也会影响房企的销售回款,从而绷紧开发商的资金链。

  举债扩张的房企是否已经预留出足够的腾挪空间?这是来自业内共同的疑问。

  

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