爱华网围绕北京木樨园世贸中心这座11层的大楼，近700名业主与恒泰基业展开了长达两年的维权之战。最终平息这场纷争也许还要经历长久的等待，但隐含其中的中国地产业的阵痛和迷失已显而易见。
站在北京市南三环木樨园桥的环岛上向四周看，广厦林立，车水马龙。然而，川流不息的人群并没有为每家商业中心带来顾客盈门的盛况。走进位于桥东北角的木樨园世贸商业中心，不禁让人觉得有些冷清，从地下一层到6层，清一色的窗帘布艺商铺似乎很难吸引太多人驻足。
作为木樨园世贸商业中心商铺的业主，刘芳（化名）从2007年开始就已经不再关心商铺的经营状况，她所关心的是如何从开发商——北京恒泰基业房地产开发有限公司（以下简称“恒泰公司”）手里拿回自己应得的利益。不仅仅是她，围绕这座11层的大楼，包括刘芳在内的几百名业主已经整整维权了两年之久。
辞掉了原本不错的工作，放下了刚上幼儿园的孩子，也记不清自己参加了多少次静坐示威，用刘芳自己的话说，她现在已经成为了一名职业维权战士。
5年前的错误投资
时至今日，刘芳仍然很清楚地记得5年前，在木樨园世贸商业中心售楼处售楼小姐曾对她说过的一些话。
“她们告诉我说这个项目中有区政府的股份，他们出地入股，区里有统一规划，要把这里打造成南城的商业航母。这里又是交通枢纽，把着木樨园桥的东北角，将来还要通快速公交，肯定错不了。我们也是听到这些理由才把钱投了进去。”刘芳告诉《法人》记者。
木樨园世贸商业中心属丰台区政府危改项目，股东之一的泰瑞公司为丰台区政府下属的国有企业，拥有该项目地皮，大厦建成后泰瑞公司占有三分之一物业，从而在恒泰公司中占有33.3％权益。恒泰公司的法人则是时任丰台区建委主任，现任丰台区人大副主任的任光明。
黄金地段，政府出资，这不禁让刘芳怦然心动，而接下来恒泰公司给出的承诺更让他们放下了心里的最后一块石头。
“当时售楼处的人告诉我们，买了这个商铺的同时，就可以和公司签订一份为期4年的委托经营协议，这4年中由他们替我出租管理，公司会把投入资金的10％作为返利回报，按季度发放，四年合同期满，如果我不想要了，他们还可以以原价回购商铺。”刘芳对《法人》记者说，“如果想贷款，首付不够的话公司还会借一部分钱给我们，这一部分钱可以从头几年的返利中抵扣。”
经历过一段时间的考察和筹集资金后，刘芳以每平米9千多元的价格购买了7层的一间面积为100平米左右的商铺，在签了《商品房买卖合同》之后，刘芳又和恒泰公司签署了一份委托协议。
协议上规定，房款总额为91万元，首付款为46万元，刘芳支付了28万元，欠付的18万首付款将在委托期间以返利回报作为偿还，直至还清为止。当乙方（买受人）偿还完所欠甲方（出卖人）的首付款后，如委托期限尚未届满，甲方将按季度支付给乙方投资回报。
除了回报方式，协议上还规定，在委托期满的前三个月，乙方有权向甲方提出回购要求，在双方办理回购手续后，甲方将按照原价将乙方的已付房款在60天内退回。
接下来的05、06两年是房地产市场的黄金期，房价直线上扬，刘芳也以为自己的商铺在这样的形势下能为自己带来不错的收益，由于平时忙于工作，便没有更多地关注商铺的情况。
开发商的违约行为
时间转眼来到2007年，按照合同约定，将近3年的返利回报已经还完了借款，刘芳却并没有收到恒泰公司的继续返利，有些担心的她开始关注商铺情况，可接下来她了解到的情况让她大吃一惊。
“我第一次去木樨园世贸商业中心的时候就看到有很多业主围在那里，打听了一下才知道返利已经很长一段时间都没给了，他们都是来要返利和房产证的。”回想起当日的情景，刘芳说，“当时聚集了大概100多人，还有很多人像我一样还不了解情况。”
之后的几天，刘芳才了解到，原来，签订委托经营协议之后，恒泰公司把运营工作交给了其附属公司“北京京明世纪商品市场有限公司”（以下简称“京明公司”），2005年3月，京明公司与北京幸福家庭窗帘布艺广场有限公司（以下简称“幸福家庭公司”）签署了租赁合同，把商业中心共48339.65平方米建筑面积的地下二层到地上6层以每年平均2000万元的租金租赁给了幸福家庭公司，租期为十五年。
恒泰公司当时表示，耽误了业主们的返利也是出于无奈，因为幸福家庭公司拖欠恒泰一个年度的租金，导致公司资金周转不开。
2007年，恒泰公司以幸福家庭公司拖欠一年的租金为由向北京市第二中级人民法院提起诉讼，二中院裁定，判决幸福家庭公司给付恒泰公司2006年到2007年租金1900万元和292万元的滞纳金。查封了作为保全财产申请担保的商业中心第四到第六层商铺，冻结了幸福家庭公司所有的财产。
这个结果让幸福家庭公司有些郁闷，在诉讼过程中，幸福家庭公司曾向法院提出反诉，提出反诉的理由之一是，幸福家庭公司认为恒泰公司隐瞒了以“售后返租”方式对外出售部分商铺的事实，但这一理由最终未被法院采纳。
同样郁闷的还有商业中心的业主们，一位王先生告诉《法人》记者，“签订的委托代理协议规定的期限为二年至四年，也就是说受托代理人只有二至四年的经营权。作为经营代理人无权对四年以后的经营问题做任何决定。但是恒泰公司却把属于我们业主的商铺以十五年的租赁期限租给了幸福家庭公司，这对双方都是欺骗。现在因为他们之间的纠纷又把本来产权属于我们的商铺给查封了。”
除了返利问题，产权证的拖欠未办也是让业主们愤愤的原因之一。根据购房合同，开发商需在365天之内为业主办理产权证，可一直到2007年，仍没有一户业主拿到产权证。丰台区建委房地产交易中心提供的消息显示，恒泰公司至今没有把大产权证及分割小产权的测绘报告交到建委备案。
恒泰方面解释，无法办理产权证的原因是因为大楼内部格局和之前业主们购买时发生了变化，很多小隔断被打通，无法对当时的格局进行实测，也就无法办理产权证。
京明公司的经理当时给了业主们这样的说法：商业中心是整体经营，办起手续来需要一笔很大的开销。目前业主是因为没有返利才要求办理产权证，如果返利顺利的话，就不会担心房产证的事情。
“恒泰普遍拖欠了大家二到五个季度的返利，个别业主甚至被拖欠了2年多，这些还不算，协议上明明规定了委托期满可以办理回购，现在我们想办理回购时，开发商给我们的答复只有两个字，‘没钱！’”一位姓陈的业主告诉《法人》记者。
从维权到集体诉讼
2009年4月15日，刘芳和业主委员会的几位成员在刘芳家里召开了一次小型会议，除了沟通一下最近的情况，业委会准备在月底再组织一次静坐示威。从第一次参加静坐到现在，刘芳已经渐渐地失去了对这种维权方式的信心。
“从那以后的相当长的日子里，一到周末和晚上就去维权，还有不少次半夜接到电话就跑出去。静坐示威，或者游行，甚至还搞过集体绝食。可是效果都不太好。”谈到2007年那一年，刘芳觉得大家都很辛苦，“木樨园世贸商业中心、区人大、信访办、根本记不清楚跑了多少次。”
在几百名业主的追问声中，恒泰公司似乎也拿出了自己的诚意，多次组织和业主代表协商，并签订了承诺书。
“大概已经有十多次面谈了，我印象最深的有两次，一次是2008年3月9日，恒泰公司的总经理在与业主谈判的‘会谈记录’上签字确认，3月底前付清欠所有业主50％返利，4月底前付清欠业主所有返利。发展商又以公文形式，盖章确认了以上承诺。可到了限定时间还是没有任何反应。还有一次是2008年12月9日。”刘芳告诉《法人》记者。
2008年12月9日，开发商和业主又达成了这样一份协议：1．建立双方的沟通机制，每月第一周的周五作为例会日，由双方就有关的问题进行协商，研究和解决问题。2．2008年12月30日前返还一个半季度的返利，最晚不超过1月15日。09年3月20日前返清08年度的所有返利。3．从现在开始，启动办理产权和回购的一切前期准备工作。对要求办理产权和回购的业主进行调查和登记。2009年5月开始分期分批按签约的时间先后回购。办理产权和回购之前仍按年10％返利。关于回购和办理产权的方案和进展情况双方随时密切沟通，争取明年的3月开始办理。4．解封问题公司尽快办理。5．对于先期还贷的业主的报销问题在1月25日之前解决。
这份许诺曾经也给过包括刘芳在内的业主们一丝希望，可最后这个盖了章签了字的文件又一次变成一纸空文。
“这次跟上一次一样，承诺的这些事情没有一件能兑现。返利只是我们追得急了才给一些，从来没给全过，产权证更是无从谈起。”谈起这些，刘芳觉得有些无奈。
正是因为感觉到无奈，最终刘芳也只好选择用法律来解决问题，作为业委会的成员之一，在自己已经提起上诉的同时，她还准备和业委会其他成员一起组织大规模集体诉讼。
“从去年年中开始，大概已经有100多户提起了诉讼，但大多都是散户。这次我们准备联合更多的业主来一次集体诉讼。”业委会的赵先生告诉《法人》记者。
2008年11月，经过半年多的努力，丰台区法院对刘芳等人的案件立案审理。到今年2、3月份，不少业主的判决书都已经下达，其中，大部分关于委托协议中规定的返利的诉讼都已胜诉。
可摆在这些业主面前的诉讼之路似乎并不好走，虽然法院在返利问题上的判决基本以业主胜诉告终，但有关产权的诉讼却还是没有一点进展。其中，赵先生是第一批提起产权诉讼的业主，法院当时便以规划改变为由驳回了他们的产权诉讼。
此后，在业委会组织的一次50人集体诉讼后，法院又驳回了一部分四到六层业主的产权诉讼，驳回理由是该商业中心的四到六层已被法院查封。而被查封的四到六层已在2005年由恒泰公司提出财产保全担保。
直到今年3月份，业主李小姐的判决书下达之后，他们才看到了一点希望的曙光。法院裁定，李小姐购买的商铺位于3层，经查实，该商铺未被查封且没有抵押，就这样，李小姐成为了产权诉讼的第一个胜诉者。
这让业主们找到了突破口，随后刘芳等人便找到了恒泰公司要求对四到六层进行解封，恒泰公司则表示，自己已经将要求解封的申请递交到了法院，只是暂时没有收到回复。
目前，刘芳等人已经通过律师向北京市二中院提出了解封要求。刘芳等人的案件也正在审理中。为了进一步了解情况，《法人》记者多次致电恒泰公司，希望采访公司领导核实相关情况，均被工作人员以领导忙为由拒绝，直到发稿日仍没有接受记者采访。本刊将继续关注此事件进展。
链接：北京恒泰基业房地产开发有限公司
北京恒泰基业房地产开发有限公司成立于1999年8月18日，是由宝基香港集团（占25％股权）、北京泰瑞房地产开发有限公司（占33％股权）和众合鼎盛投资顾问有限公司（占42％股权）共同建立的中港合作型房地产开发企业，后经过股权变更后，转为内资型企业。该企业的设立和改制都是在北京市丰台区政府的积极推动下进行的。
