爱华网国内叫得上名字的开发商目前尚未到云南开发旅游项目的已不超过10家。 从昆明长水机场、大理荒草坝机场、西双版纳嘎洒机场，再到丽江三义机场，“七彩云南，旅游天堂”的广告语被五花八门的楼盘广告所淹没。这里已不单是一个旅游的天堂，更是地产的世界。 借助云南旅游二次创业的东风，万达、雅居乐、龙湖、华侨城、世纪金源、中坤、方兴地产、中弘股份等几十家一线房企纷沓而至。据不完全统计，截至2013年6月，新一轮的云南旅游地产开发总投资已超万亿元，总占地规模超过20万亩。 在住宅开发受控、商业地产泡沫渐现的时候，旅游地产开发俨然已成为绝大部分房企借助的第三根支柱，然而，海南旅游地产泡沫先驱历历在目，对于大规模扎堆云南的房企们来说，万亿资本推动的是堆满雪山洱海之畔的金矿，还是在造就另一个巨大的泡沫？危机或在梦想一开始的时候就已显现。 资本狂躁圈地 在6月上旬举行的首届中国南亚博览会（以下简称“南博会”）上，雅居乐、华润、力宝等地产大鳄的签约项目纷纷亮相，让范小光兴奋不已。作为云南当地专为地产商提供信息服务的南兴地产机构负责人，范小光嗅到了更多的商机。 然而，南博会为云南带来超千亿旅游及房地产投资的签约，仅仅是此轮云南旅游地产大跃进中的一个小插曲。 2010年9月，由万达集团牵头，泛海集团、联想集团、大连一方集团、亿利资源集团等企业宣布共同投资150亿元人民币，建设占地约6平方公里的西双版纳国际旅游度假区，由此拉开了此轮房企竞逐云南旅游地产的大幕。 2013年初，因在冰岛买地而声名大噪的中坤集团董事长黄怒波也高调推出了在云南普洱市一个总投资达500亿元的高端旅游休闲度假项目，据了解，该项目总占地面积达到60平方公里。 而在旅游地产板块一直保持激进作风的雅居乐，也在云南腾冲、瑞丽等地打造大型综合旅游度假项目，项目占地面积约64000亩，计划总投资超过400亿元。 3月初，力图赴港上市的重庆协信地产也在昆明市富民县砸下200亿元，进行“中国·昆明小水井苗族风情生态村”项目开发。 “如今，房地产政策调控导致中国房地产发展模式正在面临着转型，传统的以住宅销售为主的地产开发模式已不再受到热捧了。尤其是今年国家重新提出的城镇化，导致产业地产顺势而起，旅游地产、养生养老地产等广受热捧。”在范小光看来，房企大手笔在云南投入的旅游地产开发正在成为一种趋势，以富民、玉溪、普洱为代表的一批地区，已经开始向西双版纳、丽江、大理等云南旅游热点区域靠拢。范小光曾经做过一个简单统计，国内叫得上名字的开发商目前尚未到云南开发旅游项目的不超过10家。“对于房企来说，不在云南，就在来云南的路上”。 如今进入旅游地产领域的房地产企业前100强，已经超过三分之一。 动销难题已经显现 经营模式之争 如今纷纷上马的高端别墅、酒店式公寓、养老公寓、观景高层已经让大理这座城市的房地产销售周期无限拉长。 目前旅游地产形成泡沫的主要问题是，很多地产商对旅游地产的含义还不太清楚，大部分做成房地产就结束了，而不是文化的差异化竞争。 对于撬动上百亿投资的开发商来说，云南旅游地产的挑战绝不是长期持有，投巨资打造商务、休闲、消费功能，坐拥投资收益，而如何实现快速动销，资金的良性滚动才是他们的一贯风格。 “我们的计划是3年开发并销售完成，用1亿元的初始投入撬动10亿元的项目。”大理一家云南当地房企负责人赵勇告诉《中国经营报》记者。但是，计划显然没有变化快，如今纷纷上马的高端别墅、酒店式公寓、养老公寓、观景高层已经让大理这座城市的房地产销售周期无限拉长。
“特别是高端别墅项目，本地购买力有限，外地客户认知度不高，原来的3年销售周期已被拉长到5年。”据赵勇透露，大理别墅类项目现在的销售均价在每平方米1.2万元左右，高端的项目可达到2万元以上。 根据官方的数据显示，大理去年的人均年可支配收入只有20390元。“有的项目借势旅游地产鼓动本地人购买，然后再通过项目提价的方式，让本地人将其倒卖给外地投资客，但现在每平方米提价500元后，销售也只达到三分之一，成为开发商和本地倒房客手中的烫手山芋。”赵勇说。 与海南楼市几乎相同的是，云南旅游地产项目超过70%购买客群依赖外地客户。“但海南有国际旅游岛的概念吸引投资客，而云南除了旅游、休闲之外，只能依靠边贸等的发展来吸引投资客，相对来说很难在短时间内聚集大量的客源，虽然增加了动销难度，但也分解了短时间内聚集大量泡沫的危险。”范小光认为，投入巨资开发的各大开发商显然应该避免快速开发快速销售的传统房产模式，而是要通过一个完整的产业地产开发周期来实现其开发模式的升级。 从这一点上来说，云南旅游地产开发将是房企转型的一个实验场，转型成功者坐拥大批资源和经验，而失败者则有可能成为先烈，留下一地鸡毛。 对于刚刚经历了海南旅游地产开发之殇的房企们来说，云南更丰富的旅游资源，更广袤的土地资源意味着更大的发展空间，但如何避免同质化竞争却是是他们面临的最大考验。 “当传统的住宅地产频繁受到调控，商业地产的泡沫逐渐形成，旅游地产便成了救命稻草，大家一哄而上，这种现象也从侧面反映出传统地产市场竞争度不断加大，很多开发商想借旅游地产突围。”在云南瑞景房地产经纪有限公司总经理孙勇飞看来，和海南等其他省市相比，云南旅游地产的优势在于可开发面积大，旅游山水资源多，少数民族风情聚集，发展空间大。然而，云南的旅游地产相比海南而言，毕竟还处于起步阶段，未来必将迎来旅游地产的大发展机遇。但是，自然资源丰富也容易让部分地产商未树立起真正的旅游地产概念，以为在旅游目的地建个地产就是旅游地产了，导致判断失误，项目失败，而一哄而上的结果很可能是大家都卖不掉。比如西双版纳，目前的地产项目已接近饱和。 如何避免同质化竞争所带来的恶性循环，对于扎身云南旅游地产的开发商来说也是一种考验。一位国内知名房企云南项目负责人表示，在介入项目之前，他们十余人的团队已经在云南和全球的多个旅游项目做了两年多的调查，正是找到了“价值”才有了近500亿元的投资计划。 一味大量开发，项目堆砌也让黄怒波感受到云南旅游地产的模式差异甚为重要。他表示，旅游地产的特性是不同地区有不同的文化风景。目前旅游地产形成泡沫的主要问题是，很多地产商对旅游地产的含义还不太清楚，大部分做成房地产就结束了，而不是文化的差异化竞争。 云南当地地产顾问机构至祥研究中心则认为，云南旅游地产项目首先要考虑“卖点”差异。比如华侨城项目开始就以造城的理念进行项目开发，在其中将西方文化和昆明休闲文化进行融合打造的旅游小镇，注重生活配套的系统化建设，关注长期的度假居住体验；西双版纳滨江果园避寒度假山庄，直接突出版纳的气候特征，强调避寒功能，来实现对北方客户的吸引；而大理海东区域的旅游地产开发项目则与区域充分融合，开始注重商务和会议功能的打造，成为旅游商务地产在云南的开拓者。 如何让云南旅游地产避免同质化竞争，摆脱如今大部分旅游地产投资收益仅有3%~4%的状态，范小光曾做了1个长达20万字的调查报告。在他看来，让旅游地产淡化地产的功能，增加商务、休闲、消费的功能是其中的关键。
