爱华网卓越集团2007年开始传出上市的信息，指定摩根士丹利（Morgan Stanley）和瑞银集团（UBS）协助其IPO，预计将筹资17.3亿美元。卓越集团注册地香港，筹备以红筹渠道登陆港股。但挂牌进程却一拖再拖。近日，卓越集团董事局主席李华没有对媒体透露上市的具体日程，只表示上市与否需根据业务需要而定，目前香港融资市场投资气氛较为淡静。卓越上市的计划可能因为对价不理想而推迟。
博鳌·21世纪房地产论坛现场，卓越集团副总经理邬风栢接受了本报记者的专访。
《21世纪》：宏观调控的环境下您觉得市场目前关注的是什么？
邬风栢：我觉得目前最关注的是市场信心的问题。3月份以来，我们国家的储蓄存款持续增长，说明市场购买资金是不缺的，缺乏的是市场信心。房地产的周期我们过去说有高有低，现在的周期更注重的是信心周期。
市场越来越趋于合理，我们不能把住房看成我们未来老百姓主要的、社会压力的东西。目前美国的收入和房价比约2.8倍，中国现在是20倍，我不敢说要达到美国的水平，至少要趋于合理，让住房在老百姓的消费支出中不构成重大的压力。就像每天吃饭、穿衣服，住房也应该是这样的。
《21世纪》：您认为目前房地产商资金来源的主要渠道有哪些？成本是否变化？
邬风栢：对于品牌地产商来讲，来源渠道没有太多的变化，原来从银行取钱还是从银行取钱，但成本比过去增加，主要有两个因素：第一，去年八次的调息，第二，由于资金的供求关系，银行在基准利率上调高30%左右。比如现在目前市场的基准利率一到三年期的是7.56，现在是7.56的基础上加7.56×10%的概念。
《21世纪》：有一种说法，银行在贷款给一个中等企业，品牌不是特别大企业时，会签一个财务费用协议，变相把利率调高到12%左右，有没有这种可能？
邬风栢：对于一些银行认为不是属于长期投资的对象，有这种可能。对品牌商上来说，相信几乎不会碰到这种情况。
银行的问题是整个信贷规模受调整的情况下，要求利润还要往上增加，因为他本身是上市公司，银行会通过很多渠道增加它中间业务收入。
当然还有企业负债率的原因。银行考虑到负债率的问题，也会提高风险收益。
《21世纪》：您估计负债率会达到什么样的水平？以前说60%对于一个地产商来说比较合理。
邬风栢：现在地产商的负债率会比原来增加10%-20%。越是大的地产公司负债率越高。
《21世纪》：那么高负债的运营，地产商有没有新的融资突破口？
邬风栢：现在出现的离岸交易，在境外做交易，房子不用在国内市场卖，而是以离岸交易在国外直接卖项目的股份就可以了。
《21世纪》：卓越拥有很多的商用物业，怎样才能够避免投资物业的持有造成资金问题？
邬风栢：商业地产增长比较慢，建设期比较长，资金成本比较高，短期看收益率不高，但从长远来说会越来越好，因为房价一旦涨了它有份，租金涨它也有份。只是一般的小公司做商业地产风险非常大，必须有足够的资金实力。
我国内地的上市公司，包括在香港的红筹公司，和香港老牌子的公司比较，最大一个风险就是，我们这些老板手上是没有钱的，他们所有的资产全放在上市公司里面去了。
