物业租金 旧物业,高租金



  一套连租金都收不齐的破旧物业,租价从2000块涨到4000块,而且还按时划入银行账户,这样的好事是房东们梦寐以求的。房屋理财公司到底做了什么?接手该物业的是广州双瑞房屋理财中心,据其总经理陈龙介绍,双瑞先是将五间房的水电改装,每户配置单独的水表和电表,然后将二、三楼重新粉刷一遍,对墙壁和地板做简单装修,根据需要为每间房新添了家具,并彻底解决了三楼屋顶漏水的问题。这些繁琐的事情全部由“房屋理财”公司负责操办,由业主承担的两万元翻新费用,只花了一年便从租金里扣清了。

  创新的模式

    双瑞房屋理财中心创立于2006年,是广州目前“房屋理财”市场做得比较成熟的一家。“房屋理财”有一个通俗的称呼是“房屋管家”或者“房屋银行”,业内人士对房屋理财业务的宣传,有一句口号是“存房如存钱”,意思就是将房子交给房屋理财公司管理,就相当于将钱存入了银行,获取稳定的储蓄收益。免佣金、收益稳定和无忧管理是这种新业务的主要卖点。

  相对于传统中介公司,房屋理财公司的运作模式非常特别,房屋理财公司与业主签订合同后,开始以存房租赁和托管租赁两种方式来接管业主的房屋。其中,存房租赁是房屋理财的主要方式:合同一般为一年一签,房屋理财公司享受每年45天的免租期,无论房屋是否成功出租以及实际租价如何,房屋理财公司必须按照合同约定的租金,通过银行划账方式每个月如期支付给业主,并免费提供合同期内的全程管理,不收取中介费用。托管租赁则是业主委托房屋理财公司出租管理房产,双瑞的做法是,每年缴纳月租金的10%作为托管费,如果自带租户,则缴纳8%的托管费,托管费是从房屋找到租客后才产生。

  在各种宣传场合,陈龙和其他的房屋理财公司负责人,都会有意无意地提到这种新模式对物业空置期的有效控制。“在广州的市场,个人出租的房屋空置期达到20%。很多业主不会感觉到这个时间长,因为房子是自己的。把房子存在双瑞,我们的做法是控制一年的空置期为12%”;吉源房屋管家,另一家同在广州的房屋理财公司,则对外宣称将空置期控制在10%之内。空置期越短,意味着有效租赁时间越长,进入业主账户的租金也就越多,这是稳定收益的手段之一。

  为什么是45天?当然不仅是双瑞这样操作,全国其它房屋理财公司也是如此。陈龙对45天的免租期有自己的解释。双瑞成立之初,曾经测试过到底多少天才是免租期的合理时间。从房屋理财公司来说,这个时间当然是越长越好。但同样对业主来说,却是越短越好。找一个双方都能接受的时长是很重要的。如果业主将房子放在传统中介公司,少则一个星期,多的也可能拖上一个月才能租出去,按平均20天计算,再加中介公司收取的半个月佣金,共计35天。房屋理财公司的免租期为45天,较之多十天,这是出于房屋理财公司的风险分担及后期多种跟进服务的考虑。

  租客买不买账也很关键。在新的房屋租赁模式中,免佣金的另一个含义是针对租户而言的。租客从房屋理财公司那里直接租赁房屋时,不再像从传统中介公司租赁时需要支付半个月佣金,当然一定数量的押金是必需的。将房屋多留在手中一天,房屋理财公司就面临多一分风险。而针对租户的免佣,无疑是急于寻找租客的房屋理财公司的杀手锏之一。毕竟作为租户,谁都不会情愿支付那多出来的半个月佣金。

  有研究者认为,“房屋理财”这种模式正在改变整个房屋租赁行业的状况。传统中介公司在租赁市场中的“一锤子买卖”正遭受挑战,“房屋管家”作为租赁中介的新角色,以更全面的管理服务,引起业内关注。它也重新定义了业主与租户的关系,业主不再需要直接面对租户。业主只是把房子租给“房屋管家”,并收取十个半月的固定月租,至于租户是谁,实际租价多少,谁去收抄水表电表,这些大事小事都与业主不再有直接关联。

  利润在哪里

    在广州珠江新城华普广场十楼,双瑞公司总部就设在这里。办公室面积不大,目测估计在六十平方米左右,正是炎炎夏日的中午,公司大门却敞开着,感觉不到高级写字楼里空调吹出凉风的爽意。

  从2006年公司创立至今,双瑞公司的发展规模由当初的仅此一个点扩张到现在的六个,涵盖广州越秀、番禺、荔湾、海珠、天河、白云等六个区;员工人数从最初的十来个增加到近百人。公司注册资本两百万元,第一、二年都在亏损。在陈龙的记忆里,最艰难的是公司初创时,“房屋理财”在广州是一个新生事物,业主不熟悉这种模式,也就不轻易将物业交给他们来做。一切从零开始,辛苦一年下来,也只有几百个客户,如果按照每个客户给公司带来1000元收益,总共不过几十万元,扣除公司正常运作的各种费用后是入不敷出,是否经营得下去曾是个问题。第二年客户数量翻了一番,2008年进入第三年,目前双瑞公司的客户数量已过万,公司也实现了盈利。

  替业主收租、管理,免佣金出租……对于业主和租客,房屋理财公司以管家婆无微不至的角色出现在人们面前。那么,对于房屋理财公司来说,利润在哪里?换句话说,管家婆如何既做了好人,又赚到了钱?陈龙认为,这是一个微利行业,除了专业,还需要耐力。

  可以看得到的可能的利润是,45天的免租期内的租金。从签合同拿到房子到将房子租出去,房屋理财公司们在努力打一个时间差。很简单,越早一天租出去,公司也就可以拿到越多一天的租金。但这是一个非常不确定的利润点,毕竟拿到房子立马就能租出去的机会是有限的。而且,有小范围调查显示,对于房屋理财公司的免佣金租房,大多数租房者并未听说过。事实上,尽管有了周全的考虑,超过45天仍未找到租客的房子仍不乏有。

 物业租金 旧物业,高租金

  相比于传统中介的“一锤子买卖”,“房屋理财”的一大业务特色是,将物业拿来长期经营,而不是一旦租出去就不管了。经营的目的当然关键在于赚取更大利润。实际上,业主与房屋理财公司的合同中约定的租价,往往与房屋后来的实际租价有差距,如何赚取这个差价,便是房屋理财公司经营的重点之一。一个通常的做法是,在商谈合同阶段,房屋理财公司会尽量与业主达成一个相对低的估价,再以高价出租给租户,但是支付给业主的租金只是合同中商定的租价。差价部分便是房屋理财公司获得的利润。

  为了有个更高的出租价格,房屋理财公司在接手房屋后,会对房屋状况做一些改善。例如说,吉屋(即不带家具)的房子,出租价格可能在每月800元,房屋理财公司会根据租户的需求,配置一些家私家具,租价可能就上涨好几百块。这个利润是房屋理财公司所得。这种吉屋配家私的服务,在双瑞的业务中较为普遍。双瑞在各个点都设有家具家私仓库,其中最大的仓库是在番禺区,从沙发、床到空调、电视,一应俱全。

  有不少业务是从毛坯房阶段开始的。一位业主在中山大学附近投资了一套小复式用作出租,拿到房子钥匙后,这位业主便找了一家房屋理财公司。房屋理财公司凭借本身对租赁市场的专业把握,对房屋装修、家私配备等都给出详细建议。在与业主达成共识后,房屋理财公司全程负责了从材料采集、装修施工到家具家私采购等。如果业主资金不够,还可以与房屋理财公司签订合同,让公司代为垫付,垫付的费用从以后的租金中扣除。

  作为一种新的业务模式,在创新中寻找利润点是陈龙他们正在做的。近年来,各种银行理财产品非常火热,房屋理财公司也瞄准了这块市场。凭借与银行在租赁业务上的合作平台,一种新的关于金融服务的尝试正在酝酿中。陈龙介绍,银行理财产品的目标客户群与拥有出租物业、经济条件较好的业主是吻合的。双瑞正在与合作的中国工商银行筹划共享客户资源,由双瑞替业主向银行申请贵宾账号,银行可将理财、保险等产品通过这一渠道传达给业主们,双瑞从中收取一定的中介费用。

  风险及未来

    “房屋理财”服务在外国盛行已久。国内市场上,自从贵州省贵阳市于2000年5月9日在全国率先推出“房屋银行”这种全新的房屋租赁模式之后,国内北京、上海等几个城市也逐渐兴起,但在广州市场上尚为新鲜。

  事实上,早在2001年时广州也曾出现过“房屋管家”公司,但很快销声匿迹。直到目前,在广州有影响力开展“房屋理财”服务的业者也只有双瑞房屋理财和吉源房屋管家等少数几家公司。据业内人士分析,这与现有中介市场相对较为成熟完善有关。广州市房地产市场是全国最具活力的市场之一,尤其是二手市场近年稳步增长。

  今年3月,传统中介满堂红宣布正式推出“房屋管家”全新租赁服务,区别于双瑞和吉源的业务模式的是,满堂红主要向“房屋托管”业主收取不高于月租金5%的房屋管理费。对于传统实力中介加入战团,几家房屋理财公司都在不同场合表示过,更多公司参与这个市场的竞争,可以使更多人关注“房屋托管”市场,有助于做大市场份额。

  话虽如此说,一个不可否认的事实是,房屋理财公司要想在租赁市场分一杯羹,追根溯源还是要从传统中介手中争夺业主资源。一个业主毕竟不需要两家功能趋同的中介,而在目前房地产市场不景气的状况下,资源争夺战势必更为激烈。如何与传统大鳄决战是房屋理财公司不可绕开的战略考虑。

  但是除了强调新模式的优势,陈龙更愿意谈的是与中介公司的合作。双瑞的经营方式是不设门店,在广州的几大区只设有专人管理。为了借力中介公司的门店渠道,通常来说,除了自身的宣传渠道,双瑞会将已签合同的房源交由各大中介公司出租,并与中介公司达成口头合同,内容方向大致为多长时间内租出去等。中介公司和双瑞之间并不产生任何费用,但中介公司会向租户收取半个月的中介费。

  也有不愿意露面的业内人士认为,双瑞与中介公司的这种合作方式,虽然可以在一定程度上有助于将物业顺利尽早租出去,缩短空置期,减少亏损的风险。但是,如果从长远来看,会弱化“免佣金”对租户的吸引力。如果不完善自身的租赁渠道,依附于传统中介的结果,有可能是被吸纳新业务模式的传统中介所吞没。

  这种新的租赁模式,以为业主提供稳定收益、完善管理服务为特色,但也正是为了实现这样的目的,房屋理财公司承担着更多的潜在风险。不可避免的事情会有很多,比如说45天免租期过去了,房子仍滞留在手中;承诺租赁一年的租户中途提前退租,可能还逃掉当月租金;租客恶意拖欠租金;房屋管理成本控制不当等等。对于一个微利行业来说,这些都成为是否能顺利盈利的薄弱环节。而对于市场容量,陈龙个人并未十分乐观,他的预计是,广州房屋理财市场的蛋糕只够一两家公司来分享,这个市场没法容纳更多同业者。

  

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