爱华网2013年第三季度，在经济增速放缓的大环境影响之下，广州写字楼市场租赁需求整体空置率有所下降，但整体租金增长乏力，预期未来租赁市场竞争加剧。仲量联行华南区董事总经理吴仲豪表示：“国内经济结构调整所带来经济增长速度放慢的预期有可能抑制未来的写字楼需求增长，预计部分业主会愿意继续下调租金吸引搬迁或升级需求。”国内零售商扩张持续但对新商场选址比较谨慎，国际品牌零售商活跃度减少，整体租赁需求未见起色，而且2013年全年供应量将创新高，新落成商场的竞争较大。 写字楼租赁市场竞争加剧 仲量联行指出，广州写字楼市场租赁需求较稳定，三季度的需求主要来自节约成本型搬迁及新进驻广州的公司，但企业租金成本继续紧缩。国内外经济前景的不稳定因素预计在未来12个月持续对广州甲级写字楼带来压力。国内经济结构调整所带来经济增长速度放慢的预期有可能抑制未来的写字楼需求增长。因此，未来租赁市场将继续由成本节约型的搬迁支撑；另一方面，大型国企需求将持续活跃，预计将有更多中小型企业进驻广州，拉动需求。 由于未来几年市场上将有大量新增供应，空置率压力较大的天河北及珠江新城个别写字楼业主开始推出更灵活的租金策略，以吸引潜在主力租户。据统计，三季度甲级写字楼平均租金出现下滑，环比下降1.3％。 截至年末，全市甲级写字楼总存量将近400万平方米。仲量联行广州商业地产部总监马炜图预测：“尽管第三季度租金下降，由于上半年租金轻微反弹部分抵消其影响，预计2013年的租金将持平。然而，预计个别未来三年内落成的大厦业主提早开始预租，前期较大幅度的租金优惠将加剧写字楼竞争。” 零售地产供应量将创新高 三季度，广州零售地产市场整体租赁活动仍保持缓和。尽管新落成商场的租金相对吸引，由于中高端的国际品牌零售商在扩张时更谨慎，较少选择进驻新项目。仲量联行广州零售地产部副董事孙燕玫表示：“尽管零售商对扩张保持谨慎态度，本季度时尚品牌及知名国内餐饮类租户仍选择在人流量稳定的中心地区的成熟购物中心开店，如天河路和北京路商圈。另一方面，国际品牌零售商活跃度减少，本季度无新国际品牌零售商进入。” 三季度和记黄埔以26亿元将位于荔湾区的西城都荟出售给某境外房地产基金，这是继去年二季度乐峰广场以来的又一宗零售物业整体出售，更是广州史上最大宗的零售物业交易。 据介绍，2013年是广州零售地产市场有史以来供应量最大的一年，预计全年近40万新增优质商场竣工，约为2012年的3倍。四季度分别位于珠江新城的海印汇、荔湾区的西城都荟及番禺区的荔园新天地将正式开业，届时将新增20万平方米的供应。 新的国际品牌将继续进入广州市场，大部分会选择中心地区的成熟购物商场。受新增供应拉动，2013年的净吸纳量将大于2012年。由于大量新供应出现，而租赁市场气氛无明显起色，新落成商场的竞争较大。在建商场预租情况不及预期，预计其较低的预租率将拉高年末全市空置率，超过2012年的水平，约达5％。由于零售商扩张步伐放慢，对新商场招商造成压力。少数新商场考虑重新定位，引入更多适合周边消费者的品牌，预计将会拖慢租金增长幅度。 住宅售价仍将维持涨势 三季度广州住宅市场呈现需求上升的局面，在一定程度上支持了广州住宅价格的涨势。 一手豪宅售价较高，使预售许可证核发难度增加，新推盘量减少。网签的受限也使豪宅市场销售量比预期升幅放缓，三季度一手豪宅净吸纳量约为290套，相比二季度的约430套减少近20％。二手豪宅市场上，由于整体市场气氛改善，业主放盘价连续上涨；但由于银行房贷收紧，二手房贷的贷款利率比较一手房更高，且获批准的成功率较低，对购房者购房意愿有一定程度的影响。豪宅买家面对不断上升的价格选择观望，使成交量放缓，但二手豪宅的平均价格环比增速继续维持与二季度相近的水平，达到2％，至每平方米36200元。 在上半年豪宅项目推盘量快速上升的支持下，预期2013年全年新推盘数量较2012年增加。信贷紧张将在中短期内持续，房贷吃紧情况将没有大的改善，进而影响购房意愿。仲量联行华南区研究部高级经理曾丽认为，豪宅市场销售量在限售和限签的双重影响下，将维持现有水平，大幅上升机会较低。但政府将继续推动房地产市场健康发展，预计中短期内没有更为严厉的调控政策颁布，这将促进购房需求的增加。买家逐渐对住宅市场的上升趋势看好，进入市场意愿将加强。由于新推盘数量相对2012年增加，2013年高档住宅市场销售量预期相对2012年将上升。 在今年住宅市场调控力度增强和银行信贷吃紧的背景下，预期豪宅市场销售量增长放缓，但中短期内售价仍将维持上涨态势。由于上半年销售量激增，开发商资金和销售任务压力较小，年内将继续上调卖价。另外，对于一些非传统豪宅地段的项目，例如海珠区和白云区，由于改善型居住需求上扬，预期楼价涨幅将加大。 电商带动物流园需求上升
在工业物业市场方面，仲量联行华南区工业部总监张宁表示：“来自电商的需求仍然旺盛，然而受制于广州消费需求，其他行业公司对于扩张保持谨慎，因此三季度非保税物流园的租赁需求总体较为平淡。”腾讯电商将在黄埔开发区云埔工业区投资10亿元，建设华南区营运总部，这个仓储面积达20万平方米的腾讯电商华南区域物流中心将辐射广东、广西、海南、福建四省区。 据张宁介绍，三季度公司对于数据中心类产业园需求上升。优质产业园区位优越，且可享受一些针对特定行业的优惠措施。不少公司对在产业园开设办公室或后台部门表现出兴趣。三季度成交主要来自数据中心类产业园，例如某大型央企在科学城的博隆数据中心购买共2万平方米面积作自用区。 在国家鼓励产业升级的背景下，众多新兴产业对于物流园的需求不断攀升。产业园租金回报的较快上涨也使得企业和开发商对于建造符合国家产业导向的产业园的热情有所提升。整体而言，低空置率和乐观的未来预期支撑产业园平均租金增幅加速，张宁预计2013年全年租金增幅将约达10％。
