爱华网by 《东地产》吴燕凌
正在开张的“金九银十”早早被8月火热的楼市抢了风头。
原本是房产“淡季”，但今年7月、8月份的房价却出现“反季节”的强劲势头。星河湾、外滩黄浦湾等内环豪宅的问世，更是拉高了成交均价。据上海台庆房产研展部统计，8月市区(外环以内)均价已达30702元，步入3万元时代。
新盘均价井喷
台庆发表的专项调研报告显示：8月市区(外环以内)均价已达30702元，该数据与2月份时的14914元相比，上涨了105.9%。在其选择的2月-8月的40个在售新盘中，“有35个均价涨幅达2成以上，最高涨近一倍”。可见新盘均价呈现井喷现象。
其中，该报告跟踪的内环以内四个楼盘的情况分别为：嘉里不夜城卓悦居(东区)由2月的成交均价21100元涨至8月的29907元，幅度达41.7%；证大源深金融大厦(公寓部分)则由20636元涨至30327元，涨幅47%；紫勋雅苑涨幅28.3%，8月均价26759元；凯欣豪园涨幅29.2%，8月均价35176。四者均价突破3万大关，均价达30542元。
在调查的6个内中环楼盘紧随其后，均价涨幅则为一至五成，8月均价为2.1万至2.9万。如田林板块的明园小安桥项目在40%的涨幅下，均价现为27389元。而华润置地的橡树湾涨幅47.9%，8月均价更是已达29390，与3万元仅一线之遥。
此外在中外环和外郊环区域也有不同程度的上涨。部分楼盘如九城湖滨国际公寓、维罗纳贵都，涨幅达近一倍。
成交结构两极分化
在市区房价快速突进的同时，成交结构的差异日趋明显。一方面，豪宅依旧是市场成交的主角，受到“追捧”，一方面，总价较低的房源成交量开始下滑。
高力国际近日发布的最新数据显示，8月份上海共有468套豪宅成交，这些成交单价均在4万元/平方米以上的豪宅总成交金额达65.59亿元，无论成交量还是总价均创今年新高。其中仅8月新开盘的星河湾、外滩黄浦湾公寓两个项目就销售310套左右，成交金额接近50亿元。
高力国际华东区研究与咨询部董事李庆贤表示，豪宅的主要客户群体之一来自境外，海外群体占3―4成，随着流动性的增加，海外购置沪上豪宅的成交量预计会逐步放大。
根据台庆房产的另一份报告， 4到8月的5个月时间内，“单价4万以上的豪宅累计成交1403套，超过了2007年(612套)、2008年(752套)两年的总和。”
若按总价算，则1000万以上的豪宅成交484套，环比上月增长126.2%。800~1000万总价住宅成交量与上月持平。再而，300~500万住宅，成交362套，环比上月增长10.4%。其余各总价区间中，除800~1000万总价住宅成交量与上月持平外，其他均呈现不同幅度下降，尤其是200万以下总价住宅成交量下降25.1%。
豪宅之中，“笑傲江湖”的当属8月8日开盘的星河湾，其首日成交额即达40亿。而8月9日低调开盘的外滩黄浦湾一日之内售罄。
此外，以200平方米为界，该面积以上的住宅成交量呈现不同幅度的增长；不足200平米的住宅则正处于下降态势。
供需左右房价走势
上海台庆房产副总经理陈史翎表示，新盘价格井喷，源头还是在于年后以来，成交量扩增过快，致使房源供应跟不上，给予了开发商惜售、提价的机会。
但当量价齐扬到一定程度，因价格上涨开始影响到购买力，之后便会呈现出7、8月量缩价扬的市场表现。
在高力国际的报告中也称：进入8月以来住宅成交量继续下降，但各地成交均价基本持平或仍在上涨。这一方面反映供应的不足；另一方面说明前期价格的快速上涨已经开始抑制部分购房需求。
李庆贤特别指出，明年世博会期间上海部分工地将停工或限制施工，将对明年房地产市场供应产生一定影响。这在一定程度上加深了对近期市场供应不足的担心。
来自另一家代理行戴德梁行的数据也显示，截止今年6月底，中国主要城市库存消化量已超过原有库存46%，空置面积和比率已处于历史低位。
10个2月至8月均有在售的新盘成交均价对比一览表 数据来源：上海台庆房产
