爱华网by 《东地产》刘昀 梁继贤
成王败寇？这不适用于八面玲珑的开发商大佬们。
谁曾见过，土地竞拍只一家独大？
谁又知晓，地王风光背后的酸楚？
地王加冕，最开心的，却是地块周边的竞争对手们。
地王频现，最苦恼的，却是手头拮据的普通老百姓。
有些地王，现在已经拔地而起了无数高楼大厦。
有些地王，至今未动寸土而杂草丛生无人问津。
地王，只是个虚名，却引得无数地产大佬竞折腰。
数风流人物，还看今朝。
内环内地块蜂拥而至的九月，谁会是下一个地王？
城建建设“秒杀”徐虹北路8号
9月2日，南泉北路201号5楼的土地交易中心似乎冷清了很多，观摩厅和拍卖厅都没有了长风地块被拍卖时万人空巷的气势，就连交易过程，也干脆利落的不到10分钟一锤定音。
上海城建建设实业有限公司以高出竞争对手5000万的压倒性优势将这块内环黄金地收至麾下。相对于2.199亿的现场起拍价，其他几家开发商似乎更加小心翼翼，大抵出价皆在2.3亿左右，城建最终“拔得头筹”。
9月3日下午，城建在自己的官网上称：“已向奥地利B+E建筑设计等几家国际著名的设计事务所及资讯事务所发出策划设计邀请，计划通过国家化运作，打造高舒适度、低能耗的高档精品住宅。”
而按照出让文件要求，不出意外的话，城建的此项计划必须在今年年底就要动工，明年年底完成。
“如果按照这个楼板价格，城建的这个项目必须至少卖到3.5万到4万才有利可言。”嘉华(中国)投资有限公司销售及物业管理总经理谷文胜认为。
易居中国分析师薛建雄告诉《东地产》记者，目前徐虹北路板块内的楼盘平均售价为3万元每平米，高出该地块楼板价不到7000元每平方米。
下一个地王是谁之三足鼎立
by 《东地产》刘昀 梁继贤
为什么源源不断的地王，大部分都是住宅用地，鲜有商业地块身影？实际上中国内地的房地产走势，还是以住宅成交为标尺，写字楼、商铺虽然经常有夺人眼球的大手笔，但很少在土地拍卖环节上兴风作浪。
然而近日上海新推地块，商业用地和综合用地占的比重非常大。即便是个别纯住宅用地，也是位于大型商务区内，且相比于周边房价，这些地块的起始挂牌价格相对“便宜”，因此未来的新地王很有可能会在下列地块中诞生：
徐家汇最后的综合用地
徐家汇板块还有新地推出吗？很多开发商对徐汇区优质地块一直虎视眈眈，但近一年来鲜有推出。因此当位于龙华路1960号“斜土街道107街坊 ”一经公告，便引起了广泛关注。截至发稿，已经有25家房地产开发企业领取了竞拍申请书，其中包括万科等历次竞拍“失败者”集团。而其34.26亿元的挂牌价，更是令很多业内人士看好其将荣登新科地王。
该地块东至规划东安路，南至规划一路，西至规划三路，北至规划龙华路，毗邻绿地船厂项目，总面积90193.9平方米，共分4块。其中两块是商办用地，容积率分别为3.64和3.5。另有一块容积率2..37的住宅用地和一块容积率0.5的教育设施用地。目前整个地块为净地。
从地块所处板块来看，该区域内的徐家汇大厦等写字楼成交均价超过28000元/平方米，商铺成交均价接近36000元/平方米，皇家巴黎等高档楼盘成交价格也保持在22000～30000元/平方米的范围。而该地块若以挂牌价计算，楼板价约在13000元/左右，即使溢价50%，楼板价也不过18000元/平方米，这对开发商来说无疑是个巨大的诱惑。据悉，绿地集团对该地块非常有兴趣。
长风商务区终推住宅用地
目前有望和“斜土街道107街坊 ”争夺“总价地王”的地块，非普陀区长风6B(B6)、7C地块莫属。该地块总面积142108.1平方米，容积率2.2，纯住宅用地，挂牌价30.58亿元。目前已经有67家房地产开发企业领取了竞拍申请书，其中包括新鸿基、和记黄埔等香港地产大鳄和仁恒、凯德置地等新加坡地产地产巨头。
一直以来长风商务区所推地块，大部分都是商业用地。此次新推的地块的东部，天鸿集团旗下的“北岸长风”、国科集团所有的“国盛中心”等大型商业办公综合项目，目前售价都超过27000元/平方米；地块西部，旭辉集团旗下的旭辉新天地等办公项目的售价也达到了25000元/平方米左右；地块北部，象源丽都三期等高档住宅小区成交价也超过20000元/平方米。
而以目前挂牌价计算，该地块的楼板价不到10000元/平方米，即便溢价超过100%，楼板价也不过20000元/平方米。从上海楼市未来走势上看，该区域内的房价仍有平稳上升的趋势。相比较其他地块，长风商务区在未来发展规划方面，无疑占尽更多优势。李嘉诚的真如项目虽然几经波折，却从未放弃，也暗示了长风商务区的长远战略重要性。因此这幅临近中环线的地块，极有可能超过众多内环线附近的“竞争对手”，成为新科地王。
绝版的浦东滨江观景办公用地
如果说上述地块有望成为新的“总价地王”，那么位于浦东新区浦明路的“黄浦江中心段E18单元1－10和1－8地块 ”极有可能成为新的“单价地王”。
1－10地块为办公用地，总面积20832.9平方米，容积率2.4，挂牌价10.96亿元，楼板价已经接近22000元/平方米。目前有37家房地产开发企业领取了竞拍申请书，溢价幅度可能超过100%，届时楼板价有望超过45000元/平方米。
而1－8地块同样为办公用地，总面积37015.2平方米，容积率2.4，挂牌价19.36亿元，楼板价约21000元/平方米。目前有42家房地产开发企业领取了竞拍申请书，溢价幅度同样可能超过100%，届时楼板价也将接近43000元/平方米。
据土地交易中心工作人员透露，申请企业中，保利集团、绿地集团等地产巨头都同时对两幅地块提交了竞拍申请。鉴于地块周边的楼盘主要是仁恒滨江、世贸滨江、财富海景、汤臣一品等市场价格均超过50000元/平方米的顶级滨江豪宅，因此此次推出的板块内比较稀有的办公用地，必将引发一轮激烈的竞价大战，届时溢价幅度将超过目前各方预测。
下一个地王是谁之群雄割据
为什么开发商这么迫切地需要地呢？
沪上知名房地产专家李战军博士曾说过，开发商是不会满足于在建和在售的项目，他们最感兴趣的永远是还未拥有的项目。
抢地王是个技术活
拥有足够的土地资源，就可以向银行申请高额的开发贷款或授信金，从而缓解可能出现的资金不足的问题。强大如万科，如今也在为无法在上海拿到新的住宅用地而苦恼，虽然这对其全国战略影响不算太大，但依然让王石感到万科在上海的发展已经出现危机。
王石如何解决这个问题呢？“围魏救赵”
7月初，王石、潘石屹等地产巨腕们云集北京争夺广渠路15号地块。最终虽由中化方兴投资管理(北京)有限公司以40.6亿元的天价竞得该地块(超越此前朝阳区奥运村乡地块19.6亿元的价格，成为北京今年单块土地价格的新地王。)但无疑向外界透露了一个信息——万科不差钱，资金链绝对没问题。
但是同样在7月，包括新鸿基、招商地产、保利地产、龙湖、万科、金地在上海参与了赵巷镇特色居住区10号地块的竞拍。该地块21亿的起拍价已经成为上海地王，但最终金地让人难以置信地以30.48亿成功拍得。志在必得的万科又一次没能在上海开拓新疆土。
究竟是谁在催生地王
地王的出现，与地产商的疯狂追捧不无关系，参与了多次土地竞拍的万科就是个实例。但是地产大佬们也是各有苦衷，把地王频出的责任一味推到他们身上，也让大佬们备感委屈且有口难辨。
闵行区的“楼脆脆”，“很傻很天真“地揭发了开发商当初的超低地价，民众对开发商利欲熏心的质疑和谴责达到了前所未有的高度。这也导致越来越多的开发商，不敢再偷鸡摸狗地与政府官员合理利用潜规则将优质地块纳入囊中。所以，可以预见，未来走公开拍卖途径的开发商也会越来越多。
但竞拍人数的不断扩大，也意味着土地资源愈发供不应求。多方哄抢的结果，必然导致新推地块高开高走。越多名企关注的地块，溢价的比例越高，诞生新地王的可能性越大。而近一年来广州、北京的地王多为国有企业的背景，也让民众觉得政府有意再次拉动房价，是政府在催生地王。一旦这股思潮泛滥壮大，后果不堪设想。
编后语
古人云，民以食为天。
21世纪，中国人都知道，房子大过天。
只要老百姓还将买房视为头等大事，那么一个又一个新地王依然会源源不断地出现。
下一个地王是谁之一石惊天
by 《东地产》刘昀 梁继贤
沉寂了大半年之久的中内环土地市场，终于在9月迎来全面井喷。据上海规划和国土资源网的资料显示，本月共将推出中内环地块9幅，共计422082.9m2。而之前8个月内，平均每月中内环出地量不足2幅。
中内环“稀土”井喷期来临
6月11日，南京朗诗地产旗下的上海朗华置业有限公司以4.22亿元人民币拍得上海长宁区周家桥街道91街坊地块。与动辄数十亿的北京地王相比，该地块明显不够大气。
徐虹北路为今年9月以来推出的首块内环“黄金地”。
《东地产》记者在采访中发现，许多开发商拿地的热情都很高涨，但对目前的高地价都显示出畏难情绪。
绿城集团旗下绿宇房地产开发有限公司综合管理部副经理张静表示，绿城的储地量已经不足，有好的地块也会考虑。“不过，现在的地价真的很吓人。”张静感叹道。
保利集团旗下子公司保利建标投资顾问有限公司市场部主管罗晓舫则承认保利也有拿地想法，“但作为国企，保利会更加谨慎。综合考虑各项因素是保利一向的稳妥作风。”据罗主管介绍，为了尽量避免卷入房地产土地市场的白热化竞争，保利现在的主要拿地方向在外环，“对于中心地块或者好的资源，保利更多的是偏向于跟项目公司、政府的合作。”罗晓舫说。 “但现在的地价太高也是不争的事实，所以目前还在观察中。”
上实集团投资管理部负责人王红梅女士认为，上海不同于广州、北京等一线城市，“地王”废置的可能性非常小。在上海成为地王的开发商，永远处于全国乃至全世界的舆论焦点。若是在开发建设过程中稍有怠慢，必然会遭到山呼海啸般的舆论压力。类似于广州市“27个地王24个晒太阳”的情况，在上海是绝对不可能发生的。
王红梅女士同时指出，由于上海市区内的土地越发稀少，未来大面积的新推土地基本上会集中于外环外区域。特别是南汇并入浦东后，原有的很多工业用地很有可能会被政府相关部门重新包装，以住宅和商办用地的形式推出。而市区内的新推的地块，由于总面积较小，很难成为“总价地王”，但因其受关注度更高，开发商需求更迫切，不断刷新“单价地王”纪录的可能性非常大。
地王争霸赛
在8月30日上海土地学会举办的一个研讨会上透露出的信息显示：今年下半年上海会迎来推地高峰期。而联系现今形势来看，这个时期，则以9月一炮打响的沪上单价地王——徐虹北路8号地块的出场为信号。
研讨会上透露的数据显示，下半年预计可供应住宅地块土地约120幅、1196公顷，全年预计可供住宅用地1597公顷。
这一组数据中，就包括了9月份推出的这9幅黄金地块。至于政府所希望看到的“供需平衡”，“缓解楼市价格上涨过猛的局面”，业内人士却表示并不乐观。
“政府已经注意到了房价和地价的关系，所以有了小块推地的趋势，”谷文胜告诉《东地产》记者，“但这并不意味着‘地王’就会消失——也许总价下来了，可能‘大地王’不会出现，但折算到每平米，‘单价地王’则会付出水面。”
徐虹北路8号应声而起，而下一块“单价地王”又在哪里？
“现在的市场和企业都处在非理性的阶段，很多企业并没有仔细去考虑自己的长期规划需求和实力就去‘跟风’抢地。”北孚地产研究所副所长刘光东认为，下一个地王已经“胎动”。“目前的市场和04、07年的两个波峰十分相似……政府的宏观调控能力正在面临挑战。最明显的表现就是豪宅市场的火热，在现下，4万元以下的楼盘可能都算不上豪宅了。”
刘光东分析：“徐虹北路8号地块的位置还是不错的，但地价偏高也是事实。不过企业会有自己的考虑，假若楼市遇冷掉头，这个项目更多的是选择‘适时出击’，降价是不可能的。更何况在目前的楼价基础上，市场大幅回落的可能性也不大。”
显然，徐虹北路刺激的不仅仅是周边楼盘的价格，依然安睡在土地交易中心的兄弟地块开始躁动。以徐虹北路为参照而形成的土地评级估价，已经在房企心里暗暗生成。
“中内环此次大动作推出地块，不论民企、国企都不会轻言放弃，只要它有上海拿地计划。”刘光东说，“关键问题是，企业在今年楼市中‘被动接受业绩的褒奖’，这样‘机会主义’更容易诞生地王。”
