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广西玉林市时代房地产有限公司董事长徐明认为，对于他这类“求稳”型的开发商而言，三四线城市给他带来的安全感是他最为看重的。
本刊记者 金少策
2009年7月份，广西南宁市2009年第十四期国有建设用地土地使用权公开拍卖，当天推出2宗土地，吸引了33家来自浙江、福建、广州、四川以及广西本地的开发商到场争夺。不到1小时的较量，2宗地块顺利成交，总价超过6个亿。
高价拍地并非偶然，土地市场是房产市场的风向标和晴雨表。去年以来，相对受宏观调整影响深远的一二线城市来说，以南宁、北海、玉林等城市为代表的广西三四线城市的土地市场却并未出现显著降温现象。
“广西有北部湾经济区和对接东盟概念，区位优越，战略地位突出，正在成为新一轮房地产投资热点地区。”广西浙江商会秘书长冯金华告诉《浙商》记者，在广西创业的21万浙江人，已经有33家房地产公司在广西各城市从事地产开发，占浙商在广西投资40%左右。
前所未有的开发环境
“广西房地产市场相对健康，在前期没有出现一线城市那样住宅价格暴涨、土地拍卖价格天价的情况。因此，有利于实现持续性发展。”广西中居房地产开发有限公司董事长范化森刚刚在南宁郊区圈下50亩土地，拟投资2亿元进行开发。在广西防城港市东兴区，40岁的浙江赵铁男是当地浙江轻纺城的投资者，他前后投资了近亿元，又在轻纺城边上兴建了商业街、商业城大酒店和文化站。在东兴，由香港和义乌商人共同投资的东盟商品交易中心目前也开始了招商工作。
“广西是一个巨大的市场。”南宁皇家房地产有限公司董事长王世林2002年到南宁从事房地产开发一炮打响，其后又转战广西其他城市，打拼多年，王世林对广西良好的房地产环境印象深刻。
在南宁，政府部门为缓解开发商压力，出台了促进房地产发展的若干措施，这不仅有惠及购房者利益的购房优惠，还有诸如对房地产开发企业的土地增值税进行调整，可缓交拍卖地价款，简化项目报建中各种办事程序，缓征项目报建费用等利好政策，帮助开发企业缓解资金紧张的问题，增强信心。
“仅‘允许受让人在12个月内付清出让款，对地价款总额在3亿元人民币(含)以上或规模较大(150亩以上)的地块，其出让价款支付期限最高可到18个月’一条，就给了开发企业，特别是目前有项目在售的开发企业足够回笼、筹集资金的时间，大大减少了拿地难度。”当地业内人士赵宗仁分析，采取延缓土地出让金缴纳期限等措施，是政府激活土地市场的一大要策。
利润不太高， 风险不太大
玉林市时代房地产有限公司董事长徐明直言，对资金规模较小的民营企业而言，广西的一些中小城市更适合他们。
徐明是到广西下“基层”城市的房地产商代表之一。早在2006年，他就在玉林开发了“时代影视”商住一体楼盘；2009年上半年，他再次发力，“时代华庭”商住小区项目蓄势待发。
在此之前，徐明等人曾在浙江嘉兴从事房地产开发，两相比较，虽然在广西投资其利润空间下降10%，但徐明自觉现在的“投资风险小了很多”。
“这里的市场比较稳定，刚性需求比较大，所以去年别的城市房价纷纷大跌时，我们的房子也没有降价，而且还呈现微涨的趋势，今年的上涨势头更不用说了。”徐明认为，对于他这类“求稳”型开发商而言，三四线城市给他带来的安全感是他最为看重的。
而广西万昌房地产公司董事长杨松寿表示，刚刚完成行政区域大划分的南宁市，给房地产开发商提供了众多机会，“这是南宁房地产一个新时代的开始。”
对于开发商来说，行政区划调整带来的“利好”，还来自那些“就地农改非”的农民，以及“城中村”改造中那些“没有房子只有钱”的人。这个数量庞大的群体将使房地产的消费量大增。
面对行政区划调整这盘大局，南宁各路开发商正在积极准备，跃跃欲试。杨松寿的万昌公司已经在南宁各区投资开发了好几个楼盘，投资总额达到了20亿元。
“对开发商来说，每个城区都有可供挖掘的‘金矿’，就看谁出手快，谁更独具慧眼。”广西国源投资控股有限公司董事长郑祥福如是分析。
竞争压力显现
虽然广西的三四线城市充满了投资机会，但其中的风险也不得不引起开发商的注意。
“由于房地产市场还不完善，正处于发展初期，政策调整的风险很大。”在北海市从事房地产开发的一位温州房产投资商透露，之前，浙江一家知名房产开发商曾在广西某三线城市规划一大型楼盘，但后来因为当地政策的变化，这一项目被迫叫停，这家企业在此项目上损失数千万元。
徐明对政策风险也深有感受，他告诉《浙商》记者，他在开发玉林“时代影视”项目时，也曾经遇到过城市规划的一些调整，后来不得不更改项目规划以求适应。“影响不大，但是项目也因此拖延了一段时间。”
在广西投资房地产的浙商还有一个习惯，六七成以上的施工都找浙江的建筑企业完成。
“我们是自己带了一部分施工团队，再结合当地的施工力量。”徐明表示，相对一线城市来说，三四线城市的施工成本要高出5%—10%，其原因在于，广西本地的施工单位尚未实现工业化。“他们的施工质量难以保证。”
徐明表示，由于房地产开发体系尚未健全，在广西开发楼盘要对施工单位、建材商的诚信度加以防范。“任何合作都要有书面合同给予保障，以免到时被动。”
融资渠道较弱也是在广西开发房产的短板，由于市场化程度较低，当地一些银行对地产商的贷款要求往往支持力度不够，这让对银行资金依赖过重的开发商很被动。
而随着大型房地产商的陆续涌入，一些中小型地产商对越来越激烈的竞争压力感到力不从心。
“土地价格已经逐渐上升，人工工资不断攀升，房地产开发成本增加。”一位在贺州从事地产开发的义乌商人在采访中向《浙商》记者抱怨。他在当地经营地产已经十余年，但他开发的商场销售情况并不理想。
“主要还是当地楼市的购买力不够。”这位开发商表示，虽然广西等地很有投资潜力，但是也需要对当地市场有针对性调查研究，要做差异化竞争，以免“被套”。
