爱华网融创中国董事会主席孙宏斌的“地王”逻辑： 最近一段时间，与融创中国控股有限公司（01918.HK，以下简称“融创中国”）联系最紧密的当属“地王”二字。 今年8月以来，融创中国连续拿下3个“地王”，分别是楼面价近2.8万元/平方米的北京亦庄一地块、楼面价达7.3万元/平方米的北京农展馆地块，以及总价103.2亿元的天津南开区天拖地块，依次创区域单价、全国单价、天津总价地王纪录。 截至目前，融创中国已经在土地市场上投入276亿元，是去年拿地总额的两倍有余。 一系列大手笔拿地，再度将孙宏斌及融创推到了舆论的风口浪尖。带着市场的种种疑问，时代周报记者专访融创中国董事会主席孙宏斌，借此了解融创中国的拿地逻辑和企业策略。 “我们没有买过贵地” 化身为“地王”制造机器的融创中国，让外界不禁又联想起10年前的顺驰。彼时的孙宏斌带领着顺驰四处攻城略地，所到之处的“地王”纪录被频频改写，但最终顺驰以失败告终。 业界正为孙宏斌再度激进扩张的做法，捏了一把冷汗。而来自王石的“暗示”更是增加了部分投资者的恐慌，甚至在国际著名评级机构穆迪的评价中，都直言激进拿地背后存在的风险。
“融创中国目前确实在房地产市场上获取丰厚利润，但这种状态能否持续，很多人心里存着问号。而在这样的时候，再以如此高价拿地，这中间的风险还是很大的。”中信证券一位分析师告诉记者。 不过，孙宏斌对此并不买账。在他看来，融创中国没有买过贵地。? “在我脑子里没有地王的概念，北京、上海是我们的主战场，又在这些城市的最核心地段拿地，那里地价是最贵的，当然这要看跟谁比，相对市场还是相对售价。”孙宏斌有自己的一套解释，比如农展馆项目，当天在现场的4家公司报价都超过了7万元/平方米，可以说在所有参与竞拍的公司看来，7万元/平方米是一个底线。如果不是融创夺下农展馆地块，换了任何一家一样会成为“地王”。 同样，孙宏斌也很不满自己身上被扣的“激进”标签。 “有时候觉得挺有意思的，激进这个词永远摘不掉了。”孙宏斌颇为无奈，最近很多人在质疑，融创中国是不是跟顺驰当年一样？我一直没有认为顺驰是失败的，那时顺驰跑得比较快，然后摔了一跤，之后我们知道了为什么摔跤，吸取教训，爬起来又跑了，跑了八百里远，结果大家还纠结于顺驰摔跤的原因。 孙宏斌反驳激进说法的另一个关键原因，就是融创目前相对稳定的现金流。在他看来，从现金流上来说，去年年底，融创中国账上有130亿元，哪怕到现在账上也一直有100亿元，即使这个月底把所有土地款项付清，账上还有很多钱，所以不算是“激进”。?? 最怕拿不到合适的地 支撑庞大购地款的，是融创中国不断攀升的业绩。融创中国不是规模最大的房地产企业，却是发展最快的房地产企业之一：2010年，融创全年的销售额为83亿元，2011年为192亿元，涨幅接近翻番；2012年则完成销售356亿元，增幅同样高达85%，成功实现“三级跳”；今年上半年236亿元的销售额，同比涨幅也达89%，排名2013年上半年中国房企销售额第11位。 而根据月初的公告，融创今年前三季度已经完成合约销售金额364.2亿元，同比增长71%。此外，随着苏州桃花源、北京枫丹一号等楼盘的陆续开盘，或将再次迎来年内的业绩高峰。 “即使不赚钱我也高兴，这种项目一辈子也就做这么一次。”孙宏斌所说的，是融创中国与绿城合作开发的苏州桃花源项目。置身于桃花源的中式庭院里，孙宏斌毫不掩饰对该项目的喜爱和骄傲，“桃花源是中国最好的项目，前无古人后无来者，对得起苏州的千年文脉和这个区域的价值。” 实际上，苏州桃花源项目正是曾经的“地王”项目—绿城在2009年以36亿元拿下的本来认为亏定了的“暗雷”。不过在争议和猜测中度过了4年，昔日地王一经面世便获得了7亿元的意向成交金额。而这个项目只是融创中国旗下融绿平台业绩狂飙的一个缩影。?? “这个月，500亿元肯定会过了，”发布会上，孙宏斌信心满满地表示。但当记者问到，有没有计划何时冲击千亿元时，孙宏斌反问：“没想过，千亿又能怎么样？”? 在速度和稳健、负债率和现金流中，孙宏斌正做着艰难的平衡。但看似矛盾的是，孙宏斌说，他一直不看好房地产市场。?? 他深有体会的是，目前只有北京、上海的房地产市场比较火热，而其他很多城市的楼市都是冰凉的，像无锡、常州等都没有那么热，整个市场分化得很厉害。 在市场人士看来，融创中国旗下豪宅市场受政策波动影响风险较大，这点毋庸置疑。不过，在孙宏斌的逻辑里，融创中国目前面临最大的风险是“拿地”，而非政策的不确定，“后面拿地太难了，资金不是问题，但以合适的价格拿到合适的地比较难。”? “不用再偷偷摸摸学绿城” 与此同时，融创中国与绿城选择合作开发来规避风险。 融创中国先后合作过的房企包括绿城、葛洲坝、保利、方兴、首钢、九龙仓等，合作项目的比例接近60%，这种模式可以让融创中国迅速做大做强，甚至有能力冲击一线房企阵营。 “相比在公开市场拍地，融创中国显然更青睐更能控制成本的收购、合作模式。”睿信致成管理咨询董事总经理郝炬分析，合作开发、区域聚焦和强势销售正是融创中国能在逆势中扩张的法宝。 融创中国其实就将合作定位自己未来的发展方向。之前无论与绿城的合作，还是与方兴、保利、九龙仓等企业，都让融创中国加速成长。2012年，融创中国与绿城的合作，更是被孙宏斌描述为当年“最重要的头等大事”，今年公司450亿元的销售目标，与绿城合作部分将占到业绩的1/3。 孙宏斌认为，通过合作优势互补后，不管在管理、产品，还是成本控制、融资方面都会更好。所以，这两个原因导致开发商之间的合作会越来越多。 “我们和绿城合作以后，我们在做中国最好的产品。”孙宏斌称，融创中国从2007年开始定下来聚焦几个一线城市做高端精品，但我们产品和绿城有差距，和绿城合作以后，这个产品能力进步就特别快了，“原来我们学绿城都是偷偷的，就在外面照照相。现在可以专门为融创开研讨会，”我们现在合作的都是打着绿城的品牌，包括和保利合作的，和葛洲坝合作的项目都是打绿城品牌。 “但这也需要合作双方很深的信任，一旦出问题，也存在很大的隐患。”中投顾问房地产行业研究员韩长吉就曾表示，融创中国优劣势并存，企业在内部管理、决策协调方面还需改善。
