第29节:地产行业:房地产能‘更上一层楼‘(2)



系列专题:《顶级证券分析师把脉投资:财富预言》

  从全行业看,4~5月或者说3~5月高峰期销量整体上难以持续,但北京、广州、惠州、武汉和厦门等城市销量将可持续。假设2009年全年销量与2007年持平,根据1~5月已销量反推6~12月平均销量,再与其比较,结论是1~5月平均销量可持续。

  立足全国,从2009年1~5月商品住宅大约实现2.2亿平方米销售看,月均销售4416万平方米;2007年月均销售5759万平方米,2008年月均销售4657万平方米。若2009年全年销量超过2008年,则6~12月平均需销4829万平方米,相比1~5月已售量增长9%。

 第29节:地产行业:房地产能‘更上一层楼‘(2)
  由此可大致推算,2009年1~5月全国商品住宅销售速度也是可持续的。如果考虑下面展开分析的宽松货币政策,结论将更可信。支持成交量景气趋势持续的因素还有:宽松的货币政策和超额货币、通胀预期、经济复苏前景。

  房地产泡沫温床

  成熟市场经济国家的历史告诉我们,宽松货币政策必然导致的超额货币是资产价格泡沫的温床。

  其机理大致是:大量的超额流动性流入房地产,通胀预期不断升温,看似无限的货币争夺非常有限的房地产资源,房地产因为稀缺、定价相对容易、投资门槛较低、实物有形、有一定现金流入(出租)而备受投资者推崇,投资者希望快速获取高额回报,或希望通过把资产和财富固定在土地上而保值增值。这个过程也是房价不断被泡沫化的过程。

  在资产泡沫的过程中,无所谓理性与狂热,愚蠢与聪明,每个投资者的选择似乎都是合理的,都被通胀预期和资产泡沫牵着鼻子走,因为每个投资者都不希望财富蒸发。

  根据美国、日本、英国和中国香港的超额货币与房地产价格的关系,我们得出如下结论:

  一是超额货币领先于房价表现:先有大量流动性,后有房价快速上涨;

  二是超额货币与房价表现保持高度一致;

  三是美国和中国香港因为推行宽松的货币政策,超额货币已经见底回升,房价还在下降途中。只要货币政策持续宽松,预计房价将很快触底。

  那么,中国货币供应量与房价的关系是否和上述四地一致呢?1998年以来的历史经验表明,当M1-M2增速为正时,股票市场和房地产市场均走大牛市,比如1999年10月~2001年6月、2006年12月~2008年3月的股市和房市走势。

  尤其是2004年2月~2005年1月这个时段,因股票市场受全流通限制,震荡行情,也许正因为如此,更多资金流向了房地产,导致房价大涨小回,诞生了新一轮大级别房地产牛市。就当前情况来看,宽松货币政策下通胀预期升温,4月开始内地主要城市大户型和别墅非常畅销。  

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