第30节:地产行业:房地产能‘更上一层楼‘(3)



系列专题:《顶级证券分析师把脉投资:财富预言》

  除央行不断地投放货币信贷外,楼市还有一股资金新生力量值得高度关注,即2008年年初开始不断固化的居民储蓄存款中的定期存款,若平均储蓄期限为2年,则2010年将是这批资金到期活化的高峰期。

  2009年初开始,已有部分定期存货到期转为活期存款。在未来通胀预期继续升温,或者经济复苏的情景下,这批预计高达3.4万亿元的定期储蓄存款活化后,可能会有相当一部分资金进入楼市,置业保值增值和防通胀,而这将推动房价上涨。

  宽货币驱房价涨

  和全球央行一样,为了推动经济复苏,中国央行采取了非常宽松的货币政策,具体表现在:连续降息(2008年9月开始连续降息216个基点);大量投放新增贷款(2009年1~5月5.84万亿元);M2快速攀升(5月高达25.8%,创1996年10月以来新高);个人按揭房贷利率极低(7折优惠后仅4.16%)。

  本次太超常规的货币信贷投放,触发了居民通胀预期,将导致房价代表的资产泡沫在经济复苏前启动。若经济前景走向复苏,房价将因经济景气上升而受支撑(减轻泡沫化程度),成交量持续放大,地产股同时受益于温和通胀和经济增长,地产股投资可以参考利率周期,即到加息周期中期之前,地产股都将是股市龙头板块和领涨板块。

  若经济并未成功复苏,因为货币信贷持续大量投放,可能导致资产泡沫化程度加大,而且经济前景黯淡将导致越来越多的实业资金进入房地产行业,直到滞胀来临。

  因此,无论经济前景是复苏还是停滞,在未来一段时间内房价上涨趋势已然确立。

 第30节:地产行业:房地产能‘更上一层楼‘(3)
  货币政策宽松程度,是经济复苏和资产泡沫化的第一推手。货币信贷不紧缩,通胀预期和房地产投资需求不萎缩,房价下跌动力不足(尤其在开发商销售回笼资金后已无破产风险情况下),股市房地产股行情将难以停止。

  问题在于,在经济复苏趋势尚未确立之前,政府很难出台实质性货币信贷紧缩措施,政府对房地产行业的政策类型还将是"扶持"和"维稳",因为需要房地产销售景气拉动房地产开发投资。

  因此,一旦经济复苏确立并走向景气、或者通胀恶化、或者房地产泡沫进入半理性半狂热阶段,都需要高度关注货币政策紧缩的政策风险。

  房价复苏才开始

  那么,目前房地产处于什么阶段呢?如前所述,已经从成交量复苏阶段走向房价复苏阶段。为了更容易把握市场动态,我们将房价复苏阶段按时间顺序再具体分为三个小阶段:理性阶段(对应改善性需求和真实投资需求)、半理性半狂热阶段(混合各类需求)、狂热阶段(对应非真实投资需求和投机需求)。  

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