爱华网从国企上市公司到民营企业,再到美国上市公司,易居在周忻的打理下,走出了一条颇具传奇色彩的成长道路。
而在易居中国跑赢大市的同时,董事局主席周忻亦收获了巨额财富。在许多上海房地产元老的眼中,业务员出身的周忻是典型的"后生可畏"。这个当年业内有名的"点子多",如今已是身价超过4亿美金的中国房地产经纪业第一人。
在成功上市后,易居中国手头资金充足,周忻将展开更为迅猛的动作。当然,"要用好每一分钱,即便目前资金充裕,我不会乱花一分钱"。
此前的2001年至2006年,中国房地产业的"黄金时代",易居中国累计销售新房约500万平方米,总成交额达人民币420亿元。2006年,易居中国营业收入为5600万美元(年均增速34%),净利润为1810万美元(年均增速80%),其81.6%的营收来自于新房代理业务。
9月,周忻接受本报记者独家专访。
跑赢大市
<21世纪>:易居成功在美国上市,你怎么看"中国概念"在其中所起的作用周忻:很多人问我,"为什么易居选择在美国上市",其实,易居在2005年底完成红筹化时,有两个相对理想的上市平台,香港和美国。
最终选择在美国上市,原因有二:首先是一些国内服务业的领头羊,像如家、携程等,已经开了个好头,得到了美国投资者的认可;其次,为了抢占中国房地产服务企业美国上市"第一"的位置。
这个问题反过来看会更清楚,美国投资者为什么看好易居的概念?主要是因为,这几年中国房地产行业的迅速发展,中国老百姓对住房的庞大刚性需求,以及中国企业本身不断的发展进步。
作为一个房地产服务企业,未来有很大空间去为全中国的消费者服务,这是易居在美国投资者眼中最大的价值。
<21世纪>:从金丰易居到易居中国的发展过程中,有哪些关键点周忻:2000年,易居中国的最前身,金丰投资旗下的"上海住宅消费服务有限公司"成立之初,就依托了上市公司的平台,进行高起点的市场化运作。虽然公司一开始在市场探索过程中走了一些弯路,但现在看来是很值得的。
2001年,上海住宅消费服务有限公司成功实现了业务转型,从原来的"房地产展览展示"转变为"以房地产新房销售为主"的"上海房屋销售有限公司"。
2004年底,上海房屋销售有限公司从金丰投资旗下完全独立,客观上使海外上市的实施成为可能。2005年初,沈南鹏作为天使投资人进入易居中国,为企业带来了更高的国际视野,并且,和公司的经营者一起,制定了全国性扩张和全方位服务的战略。
2006年,以瑞士信贷旗下崇德基金为首的4家风险投资基金的进入,则把易居的发展提升至国际平台上。
最后一个就是今年8月8日,易居中国在美国纽交所成功上市,这是公司发展的又一个关键点,一个更高的新起点。
<21世纪>:当年"金丰投资旗下公司"的背景,对易居今天的发展有什么影响周忻:金丰投资对易居中国的成长和发展起了非常重要的作用,是金丰投资孕育了易居中国。
<21世纪>:易居中国应该算是跑赢了中国房地产服务业的大市,主要依靠的是什么周忻:我们始终紧紧把握了中国人对住房的巨大需求,以及其阶段性的特点:小换大、旧换新、远换近。
这个市场对每个企业都是一样的,而易居无非就是走得快了一点,抓住了这样的机会。
相比同行,早期,作为上市公司金丰投资旗下公司,易居的起点相对较高。并且,易居有长远发展的眼光,舍得投资。如,早在2002年,易居就投资建立了克而瑞信息系统,而不像其它一些公司,一有资金就存起来。
<21世纪>:从国企到民企再到美国上市公司,应对游戏规则的快速变化,似乎同样重要周忻:在易居"从国企到民企再到美国上市公司"的转变过程中,作为经营者,必须去适应各种各样的市场游戏规则的变化。但首先,企业有它自己固定的游戏规则,首先是规范,其次是透明,第三是向上,第四则是创新、务实。
不管在哪一种体制下,必须首先把企业内部的事情做好,然后根据投资者的需求和市场的要求去选择合适的发展战略。
<21世纪>:在易居的成长过程中,你个人的定位经历了怎样的变化周忻:我HEXUNMPCODE>大客户制胜大客户制胜<21世纪>:开发商是易居的主要客户,易居给它们提供的核心价值是什么周忻:我们为开发商提供的是增值服务。
在一手代理业务上,除了帮开发商卖房子外,我们还介入到开发商拿地的前期调研咨询,以及项目定位、客户选择、业态选择等全方位的咨询服务。在这方面易居旗下的克而瑞信息系统处于业内领先地位,也是目前我们在重点发展的一块。在后期,易居还参与项目营销策略制定、广告投放、客户维护等增值环节。
<21世纪>:易居中国来自前10位客户的收入占总收入的50%左右,大客户意味着什么?你对"过分依赖大客户"的风险怎么看周忻:大开发商在公司的任何时候都非常重要。易居前期的发展中,它们起到了决定性作用,我可以说,未来,大开发商将始终处于战略合作者的地位。
其实,房地产中介行业的入市门槛很低,只要有一两家大开发商客户,完全可以养活一家规模中等的房地产中介。但同时,要在这个行业做大,实现行业环节的全覆盖,却又是非常困难的。
易居的主要客户每年都在发生变化。中国有5万多家开发企业,比较活跃的有2万家左右。我们不存在过分依赖大客户的问题。只能说,我们依赖大开发商,但不是固定的几家大开发商。
<21世纪>:从2004年开始,易居中国大客户的收入比重在逐步下降,为什么周忻:这是随着整个行业以及易居业务自然发展的一个阶段性正常变化,我们并没有刻意去对客户比例做一些平衡。
易居的业务从上海扩展到武汉、北京等全国几乎所有的重点城市,大的客户出现一些分散,这是必然的。
开发商通过全国战略不断扩大规模,易居的业务范围也必然会随之不断扩大,要走在开发商的前面去熟悉新市场。
新起点<21世纪>:易居中国目前的收入结构是怎样的?新的利润增长点在哪里周忻:目前主要的收入来源还是一手房代理,占整个公司收入的82%左右,另外有11%的咨询服务(包括销售分析报告、品牌保障策划、土地调研等)收入,二手房业务的收入还不到10%。
易居的目标市场主要是全国的新房销售。但未来中国的二手房市场将更加庞大,我们希望能把握住"未来的"二手房市场。从现在的一手房市场可以看到未来二手房市场的空间,我们已提前开始准备。
发展克而瑞信息系统,并逐步商业化,将是易居今后重点发展的新利润增长点。在开发商中推广使用这个系统,给开发商带来更多的增值服务,是易居与客户保持联系的重要方式。接下来,公司会对这套系统进行推介,朝有偿化方向发展。
目前,该系统包括了全国15000多个项目的信息,800多个商业项目信息,近3000个办公项目的信息以及约1万家相对活跃的开发商的信息。信息包括了文字、图片、设计图等全方位的资料,并在不断更新。
另外,易居还计划运作类似基金管理的业务,开拓房地产投资服务市场。
<21世纪>:易居现在手上握有大量现金,对资金的使用目前有没有一个更清晰的思路周忻:我认为比"怎么花这笔钱"更重要的是战略目标。我们决不会因为钱少而不去发展,也不会因为钱多而乱用、乱投。
易居未来发展的思路非常清晰。这笔资金最主要的用途是,提高易居在中国一手房代理市场的占有率;其次是增加对克而瑞信息系统等专业技术领域的资金投入,能更好地为开发商为市场提供专业信息服务;第三则是适度扩展二手房市场,为迎接中国房地产另一个巨大的消费服务市场——二手房市场——做好准备。
钱投到哪里,要和战略合拍,能为企业带来利益最大化,除此之外,我一分钱也不会乱投。作为一家上市公司,关键是用好每一分钱。花不掉钱投资者不会满意,乱花钱投资者会更不满意。
