爱华网养老地产，作为养老产业的一个内容，在西安有风起云涌之势。它的现状如何？问题有哪些？如何完善，以使其更健康、更蓬勃地发展？记者对此进行了调查。 人口老龄化，这个似乎离我们很遥远的事情，如今已经成为的现实。 1999年，中国开始进入老龄化社会；2008年，西安进入老龄化社会；2013年，我国60岁以上的老年人口将达到两亿人；未来，老龄化浪潮将不可阻挡。 养老，这个沉甸甸的社会话题，却蕴含着巨大的商业机会。养老地产无疑是一种新的可借鉴的模式。 “养老地产次第兴起，面对这一‘隐性刚需’，西安近年步入从概念到真正试水的探索阶段。因为养老地产在西安刚起步，所以，养老地产的概念比较模糊，标准也无统一参考。”西安交通大学房地产研究所所长杨东朗教授表示。 巨大的市场催生着西安养老地产项目的酝酿开发，目前已有数家房企正在积极探索和调研西安养老地产市场，其中不乏有海荣集团、荣华地产、雅荷地产等品牌企业。 房企布局养老地产 “等我在企业干不动了，想要退休的时候，我就在秦岭脚下开一个养老院。”多年前，一位西安房地产开发商告诉记者。那时候，中国养老地产之风远未兴起。 今天，中国已经全面进入老龄化社会，60岁以上老人总数近两亿。有统计数据称，至2050年，中国老年人口数量将达到4亿，占总人口的三分之一。这个庞大的群体究竟会为市场带来多大的消费潜力，每个行业领域都在研究，比如医疗服务、文化娱乐、老年教育。当然，房地产业，是首当其冲之一。 杨东朗告诉记者，仅西安一地，截至2012年底，其60岁以上的户籍老人数量与养老机构床位比例就极不平衡，为548万：11万。也就是说，49个户籍老人中，仅有一个老人有机会在养老院有床位，这还不包括大量随子女进入西安的非户籍老人。这个巨大的落差意味着西安庞大的养老地产的商机。 其实，房地产界有先见之明者，实在不缺。 2011年，西安雅荷地产在其社区内建设了市场上首个专门的老年公寓，让老人们白天可在公寓内生活，晚上子女下班后送回去一家人团聚，首开西安养老地产概念先河。 同一年，海荣集团开发的秦岭朝阳沟综合开发项目，以养老地产为主导，把向往自然山水、收入较高的中老年人作为目标客群，兼顾旅游度假和山水养生功能，初具西安养老地产的雏形。 2012年9月，灞大盘御锦城在临近中秋节的营销计划上，也针对这部分客户的需求，主打团圆季购房主题，希望能吸引中老年购房者的关注。
2012年10月开盘的巨威·大秦郡项目，位于城西，项目规划有300亩的老年公寓。 2013年9月19日，主打“西北第一养老地产”的“荣华·亲和源”亮相西安秋季住博会。据了解，项目位于西安市户县境内，占地92亩，依山傍水。住博会期间，该项目的面市，吸引了一大批购房者前来了解，成为荣华地产业务的新增长点。 “这是西安第一个，也是目前唯一的以关注居家养老与机构养老相结合的项目，将为更多的老年群体提供更为安全放心的品质住宅。”荣华·亲和源项目经理臧英明在接受记者采访时表示，“我们学习和借鉴了上海亲和源项目的成功经验，在整个社区规划设计及内部设施、家居等设计方面，都是从老年人安全级需求考虑。在社区内部楼栋之间，我们设计了风雨连廊，从住所到花园，全院覆盖，方便老人们室外活动。另外，社区内设计有紧急呼救按钮、双排扶手、行走双通道、易老餐具、圆角家居等。” 接着，10月12日，中国海外旗下养生养老品牌——中海·亲颐在华山首推的全国第一个会员制休闲养生养老社区亮相西安，其集宜居养生、休闲度假、专业医护保障为一体的创新产品体系及管理模式，或将为西安城镇退休人员提供新的养生养老生活方式。 更多体现在概念性 虽然养老地产的发展前景令开发商们看好，但是由于其开发涉及很长的产业链条，前期因为投入时间较长、回报收益时间较长等原因，养老地产在全国来说都还是一个比较新兴的产业，结合目前西安市场现状，更多的体现在概念性。 “在西安市场上，有开发商把高端住宅当养老房来卖，并不是人人都能消费得起的，西安的养老地产市场需要更多人的关注。”业内人士李会侠这样认为。“就现阶段西安的情况而言，养老地产本身更偏重概念。” “拿荣华·亲和源和中海·亲颐来说，作为以会员制为主的养老社区，主要针对中高端收入人群，建成后在西安的客户群体覆盖率大概在20%左右，因此作为养老地产的一种创新模式，可以被提倡和借鉴。”陕西省房地产研究会会长王圣学表示，“但需要注意的是，这不是养老地产的主要模式，剩余的群体还要以社区养老和居家养老这种传统模式为主。” 西安陆港愿景置业有限公司营销总监彭程则认为，目前西安养老地产是一个概念性大于实际意义的产品，许多住宅项目包含了养老的功能，而真正意义上的养老地产与普通住宅是有比较明确的界限区分的，这种区分主要体现在养老地产的特性上，如：是否具有投资价值，是否符合多次改善性置业。因此，养老地产对周边环境、配套等有较高的要求。“养老地产针对的客户相对老龄化，买的是未来，更看重的是未来配套，目前西安适合养老的地产项目开发主要集中在远郊。随着城市骨架的拉开，适合养老地产发展的地方，就是三环线和地铁沿线水资源较丰富的地方。” 正如彭程所说，和其他类型的项目比较，养老地产需要绝佳的自然环境，最好空气清新，环境优美。就环境而言，西安北有草滩和未央湖，东有灞和国际港务区，南有秦岭山脉，西有尚在蓬勃发展的西咸新区，这些都是养老地产生长的最佳土壤。 尽管大家都意识到养老地产的开发难度和运作复杂，但没人否认这块诱人的“蛋糕”所蕴含的巨大市场和盈利空间，在记者采访了解中，不少业内人士都对养老地产的发展充满信心。 普华(西安)房地产开发有限公司策划经理李博表示：“从长远来看，养老地产是西安乃至中国地产人未来另辟蹊径的主流发展方向之一，而且将来会逐渐趋于健康和成熟，就像现在的‘刚需’产品一样，有它存在的气候和市场。不出五年的时间，养老地产会成为一个朝阳产业。” 陕西鼓励民办养老 谈及养老市场，开发了颐景苑老年公寓和陕西大唐国际老年公寓的陕西日照科工贸公司董事长朱秋平认为，除了市场的需求，人们思想观念的改变也是养老产业兴起的又一个重要原因。近年来，随着中国独生子女家庭的增多，“421”家庭的结构模式日渐成为主流，传统的家庭养老模式受到严峻的挑战。为了减轻儿女们的负担，让他们专心忙事业，已经有越来越多的老人放弃了“养儿防老”的观念，开始选择住进养老院。 客观地说，完全依靠政府解决养老问题是不太现实的，那么，缺口高达500多万张的西安养老机构床位如何解决呢？ “养老问题已经提到了日程上，政府和开发商都应该重视养老地产的重要性，积极推动相关产业健康发展。”王圣学指出，“开发商应该多元化地发展养老地产，既要有纯粹的高端养老社区，又要有居家的养老社区，比如开发一些三代同堂的房型设计，既能保持老人和年轻人的紧密距离，又能产生一定的隐私隔离；根据老年人的需求打造适合他们的配套设施，如设轮椅通道、老年人通道、楼梯坡度降低等；在容积率、楼间距、户型、绿化、性价比等方面多做精细化考量。” 事实上，陕西省政府已有考量。 近日，陕西省政府办公厅下发《关于鼓励和引导社会资本进入养老服务领域的若干意见》，明确规定对新建民办养老机构每张床位一次性补助3000元，改扩建机构每张床位一次性补助2000元。鼓励社会资本参与发展老年营养保健、医疗康复、饮食服装、休闲旅游、文化传媒等养老产业，积极开发老年保健、老年照护、老年康复辅具、老年宜居社区等产品。 因此，断言养老产业市场潜力巨大，恐怕也不为过。而这一发展趋势也预示，社会养老产业很可能在未来几年里成为众多商家都想来分得一杯羹的“朝阳产业”。 对此，独立地产评论人李连源则对记者表示，“真正的养老地产就是应该为老人服务，既有能让老人看病治疗的医疗护理机构，又有能让老人享受健康生活的养老住宅，形成一个‘小社会’。当开发商有意识地去开发养老地产的时候，政府可以在公共养老地产建设、养老地产标准制定、税收优惠减免政策方面给予一定的支持。” 陕西恒达房地产开发有限公司总经理王缙亦表示赞同。他希望政府层面尽快出台有关养老地产的整套优惠政策，让企业获得更大的支持力度。
