爱华网中信证券第一单不动产资产证券化正待监管层审批。若中信证券该项目获得监管审批，将是在券商盘活固定资产业务上新添一笔。 “不动产证券化的业务空间很大，前景和钱景都值得期待。”北京一家券商人士表示，现在还有待监管层的明确态度。
与此同时，《中国经营报》记者注意到中信证券“自产自销”式的资产证券化背后可能是资金的告急，而选择这种新的业务模式能帮助其融进更多的资金。 两大楼融资50亿 中信证券9月底发布公告称，公司以分别不超过10万元的资金设立了两家全资子公司天津京证、天津深证，并拟以增资方式分别将公司拥有的北京中信证券大厦第2～22层房产及对应的土地使用权（即上述北京中信证券大厦）、深圳中信证券大厦第4～22层房产及对应的土地使用权（即上述深圳中信证券大厦）注入该两家子公司。同时，以不低于50.04亿元的价格转让给旗下全资公司金石基金，以此开展相关的特定金融业务。 通常看，上述资产对券商而言，正是流动性较差的资产之一。中信证券此番动作背后，本质是借助发起人和发行人的特殊地位，将上述如果出售出租则可能产生现金流的房屋资产卖给自己设立的、具有特设目的的机构（SPV），进而假手SPV，再通过信用增级等方法，将证券卖给投资者，获得的现金支付给发起人，再用资产产生的现金流给投资者支付他们投资的本金和利息。 “北京中信证券大厦和深证中信证券大厦，虽然将来可能由受让方金石基金拟发起募集资金，但是那只是中信证券为了盘活现有的固定资产存量。”业内人士认为。 据中信证券9月26日的公告显示，即使股权转让完成，仍然以市场价格租用上述北京证券大厦和深圳证券大厦。 “这是一种新的尝试。”该人士表示，中信证券一直在资产证券化的路上试图创新，甚至可以说是面对大发展趋势时的演练，但是此前发行的多款证券化产品均没有取得好的成绩。 公开资料显示，中信证券从2006年开始就发行资产证券化产品，分别有以基础资产为江苏吴中集团BT项目回购资产，发行量16.6亿元；以基础资产为南京公用控股污水处理收费收益权，发行量13.3亿元；以基础资产为欢乐谷主题公园的入园凭证，发行量为18.5亿元。 据记者了解，上述这些产品在当时均没有得到市场太多的认可，尤其是中信证券推出的首个江苏吴中集团BT项目回购资产，就因投资周期过长，遭遇了市场冷落。 华龙证券的高级投资顾问白权武接受记者采访时表示，这种类似“以房养老”的模式还需要时间印证，包括对风险的考虑。 不动产价值评估或是最大风险隐患 更令记者关注的是，截至2012年12月30日，北京中信证券大厦资产净值22.51亿元，深圳中信证券大厦资产净值6.36亿元，市场价值评估结果合计为50亿元。 以28.87亿元净资产、50亿元的市场评估资产向市场融资50亿元，这一系列动作也折射出中信证券融资的迫切。 据中信证券2013年中报显示，公司净资本/净资产指标由年初的55.75%下降至51.54%，距监管“红线”48%一步之遥，在上市券商中也是下游水平。按照中报披露数据显示，中信证券净资产843.79亿元，仍可消耗的净资本为29.87亿元。 但是，记者还注意到，9月份中信证券耗资近16亿元拿下了10%的华夏基金股权，可耗资金更是遇到瓶颈。 据记者了解，由于不动产融资流动性较差，变现不易，其通过银行、信托、资管等渠道融资时，融资规模往往在评估价值上打一个很大的折扣，通常会在40%～50%。这也就是说，中信证券用目前办公楼在市场上融资，获得的最大资金不会超过25亿元。 “通过这种模式尝试融资，不仅能够融到更多的资金，还能探索一下资产证券化的业务模式，一举多得。”北京一家券商人士表示。 他还表示，不动产证券化的业务空间很大，前景和钱景都值得期待。“现在还有待监管层的明确态度。” 此外，记者注意到，对于不动产资产证券化，不动产价值评估是目前最大的风险隐患。 华龙证券高级投顾白权武向记者表示：“按照资产证券化路径，仍然需要加强相关部门的监管力度，例如在资产的打包过程中，就不乏一些机构对于一些流动性差，并且价值低的产品或者概念通过第三方评估公司高价进入市场，从而对于意义上的盘活存量起到负面影响。因此目前资产证券化依然只存在于大机构。”
