12月“底线”:多部委“赛跑”控涨房价



地产领跌A股 楼市腊月围城

二套房贷政策将先微调,而后再视情况逐步收紧;公共租赁房、带有指标性质针对地方政府的“保障房实施规划”将由建设部陆续下发,而类似于90/70式的一刀切的供应结构调整政策将不会出现;而更多的针对囤地的政策,将由国土资源部牵头陆续发布

●本报记者  李乐  北京报道

    这一次,留给各部委的时间似乎并不太多,各部委出台楼市调控的细则,更像是一场赛跑。

  记者获悉,根据12月14日国务院常务办公会“遏制部分城市房价过快上涨”的精神,将由住房和城乡建设部、国土资源部、人民银行等部委分别细化后陆续上报、发布,而国务院给出的底线,基本上是在12月底之前。

  这些政策初步包括,由建设部分别细化的“公共租赁房”、“住房保障”和带有针对地方政府的带有时间、工作任务指标的“保障性住房实施规划”;由国土资源部牵头制定的提高开发企业土地出让金最低首付提高至5成的一系列打击囤地政策,而据称,针对上市企业以土地获取为目的的再融资行为,由证监会和国土主管部门共同审核的政策已有动议,但未到“终局”之时;而最受关注的二套房贷政策,在央行与住房和城乡建设部的沟通中,已经基本确定先行微调,然后再逐步收紧的政策口径,而具体进度,将由央行和银监会根据市场情势决定。

  市场则抢先开始了与政策的“赛跑”,12月18日收盘,上证综指收报3113.89点,跌幅高达2.05%,而地产板块则位处“领跌”,跌幅高达6.5%。

“涉房信贷”先微调、再收紧

  每到楼市调控的抉择关口,“涉房信贷”总是首当其冲,这一次也不例外。接近决策层的权威人士告诉记者,住房和城乡建设部、人民银行、银监会等相关部委确实沟通了与房地产相关信贷问题,并得出了一定的结论。

  “我所了解到的情况是,12月14日国务院常务办公会纪要当aihuau.com中提到的‘差别信贷’就是指的二套房贷,具体的政策应该是在保持连续性、稳定性的同时,进行微调,而后逐步收紧,这个工作主要由央行来做,不是外界想象的一次收紧到位。”12月17日,一位接近决策层的权威人士告诉记者。

  不过,随着2008年底金融海啸的到来,中国的宏观经济工作思路转向保增长,房地产的带动作用开始被重新重视。在一揽子住房优惠政策、特别是“改善型住房”的优惠政策出台后,“二套房贷政策”虽未明确废止,但各商业银行已经采用极其宽松的审批口径。

  “这一次,将微调一下口径,不用出台新的政策,因为已经有政策存在了,只是执行的松还是紧的问题。这次会有稍微的收紧,但是不像外界预测的那样,全面收紧,具体的口径,最终央行会根据市场形势制定,或者进行窗口指导。”一位接近决策层的权威人士说。

  至于其他信贷政策,如开发贷款等,他表示,这一类贷款将采用逐步收紧的方式,而区别于“二套住房贷款”的微调,对高房价进行“分步骤、分力度”的调控。

“分类细则”新旧“混杂”

 12月“底线”:多部委“赛跑”控涨房价
  记者了解到,12月底之前,各部委的相关配套措施将陆续上报至国务院。而后由各部委独立陆续发布,并不再采取2005、2006年两年由建设部牵头统一下发执行细则的方式,但住房和城乡建设部仍参与会签。

  行动最快的当属国土资源部,12月18日晚,国土资源部、财政部等四部委联合下发文件,将开发商缴纳土地出让金的首付最低比例,从二至三成提高至五成。

  “这是作为控制囤地的一项政策。”12月18日晚,一位接近国土资源部的消息人士称,因为在12月14日前就已有准备,所以较快。

  而这还很可能不是全部。据称,上市企业以获取土地为目的的再融资,有可能由证监会和国土相关部门共同审核,但由于权力横跨规模较远,目前尚在初步动议阶段,最终如何,还未可知。

  12月14日公布的国务院常务办公会纪要中,明确提出要加大普通商品房供应。前述权威人士告诉记者,这项任务的细则,主要会在原有的政策框架上执行,而不会对原有的框架进行突破,不会有“太过新意”的政策。

  前述权威人士表示,类似于2006年出台采用的以强制调整供应结构为目的的“90/70政策”思路,将不会在细化的配套政策中出现。2006年,为了调整供应结构,原建设部牵头下发的执行细则中,强制要求新增开工面积90平方米及以下的中小户型普通商品房占比必须达到70%,在2008年鼓励住房消费的背景下悄然“废止”。

  相比之下,最具新意的恐怕是公共租赁房,这种由政府开发兴建并持有,面向城市新移民等高出廉租房保障范围居民的新型住房保障形式,在细化之中,将由住房和城乡建设部发文规定,很有可能要求大型城市强制全部推广公共租赁房。

  “对于去年的住房保障工作,住房和城乡建设部并不是太满意,目前他们也在反思这个问题,所以会在既有框架上进行强化执行,同时进行一些试点,将比较成熟的创新纳入到住房保障体系中,公共租赁房就是先后在厦门、北京等地试点之后,才被纳入体系,形成大城市住房保障的必选动作。”前述权威人士向记者表示。

已成调结构“突破口”

  在此前国务院常务办公会决定房地产营业税优惠到期不续期之后,业界曾一度认为,对于房地产的政策调控的预期已经“利空出尽”,在解释这一问题时,前述权威人士称,目前中央已经把房地产调控作为“调结构”的突破口,而“调结构”是中央经济工作会议明确提出的工作重点要求。

  “所以,把这个问题综合考虑进去,就不会太意外,但是这并不能算是转向,毕竟对于保增长背景下房地产发挥的作用,在这次国务院常务办公会上是得到肯定的。”他告诉记者。

  尽管在2008年房地产对保增长贡献明显,3月至11月,全国70个大中城市房屋售价各月环比分别上涨0 .2%、0 .4%、0 .6%、0 .8%、1 .0%、2.0%、2.8%、3.9%、5.7%———连涨9个月,且涨幅逐月扩大。涨势从一线城市向二三线城市蔓延,全国楼市普涨一片。

  “正是出于这样的综合考虑,才有了这次国务院常务办公会上的精神。”前述接近住房和城乡建设部的人士称。

  “接下来,相关部委应该多多少少会出台一些细化措施,否则又将是‘只打雷’。但也不要奢望措施有多严厉,因为14日的国务院常务办公会重申了基调:‘重点是在保持政策连续性和稳定性的同时再进行调控’。”易居(中国)房地产研究院综合研究部部长杨红旭表示。

  按照他的逻辑,房价“明年大涨不可能,大跌也难,盘整将是基调”。

  

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