爱华网今年地产市场不明朗 德勤中国全国房地产行业主管合伙人何锦荣表示：“中国政府解除抑制楼市过度投机措施的可能性实在微乎其微。‘十二五’规划的成效有待显现，加上外来因素造成负面影响，导致中国房地产市场在2012年的前景仍然不明朗。” 国家统计局数据显示，追踪全国70个大中型城市新建商品住宅价格的指数于2011年8、9月见顶，此后出现小幅下跌之势，10月及11月累计下跌0.3%。与此同时，房地产开发资金亦显干涸，2011年8月以后该行业月投资增长率实际上已是负值，8-11月期间累计减少3.7%。 尽管如此，大中华地区的住宅开发商整体惨淡之时，写字楼及商铺市场的同行却并未感受到寒意。事实上，2011年第三季，北京、广州、上海三地的当季写字楼售价上升，香港的数据仅较上季度略有回落。此外，这四大城市第三季度的租金收益率较前三个月有所上升，与此同时，商铺租金及售价亦较前一季度上升。 德勤指出，去年三季度广、深两地的空置率均有下降，国内外企业对广东省的写字楼空间保持旺盛需求，而且在可预见的将来，广州鲜有新的写字楼项目入市，这些因素很可能促使2012年上半年写字楼售价大幅上涨。 在商铺方面， 2010年第三季度以来，每个季度广州都有新的商用项目开工；未来还有五个新的商用项目即将竣工，全都位于新兴商业地带，但这些地方的客流量预测颇为有限，这意味着在可预见的将来广州的商铺租金有望保持竞争力。 虽然有评论人士认为中国房地产泡沫已经步入快速破灭通道，但亦有人认为市场更为务实。看好楼市的人认为，虽然眼下楼市略有回调，但长远来看，由于中国经济潜力巨大，目前的供应过剩问题应该会以一种相对温和的方式得到纠正。 不少迹象显示，此种回调已经开始。 德勤指出，中国政府抑制住宅楼市过度投机的一系列措施能否成功为楼市降温而不造成其他弊病，现在判断尚为时过早。另外，在“十二五”规划下，广阔而稚嫩的中西部房地产市场能否走出一条成功之路仍然有待观察，因为在这片腹地，区域性的剧烈的周期波动依旧屡见不鲜。 何锦荣说：“就地区而言，中国政府已重申其决心，积极改善国内高速铁路网络和其他基础建设的发展，这将缩小同一地点内各城市房地产市场间的差异，例如北京与天津、上海与杭州以及广州与深圳。” 前述手册提到，自2003年起，中国政府一直尝试引入房产税，以就房产持有期间的市场估价每年征税。德勤中国全国出资人行业主管合伙人陈伟权指出：“政府正在评估上海及重庆试行征收房产税所造成的影响，并表示将会扩大征收房产税的范围至国内其他主要城市。全国引入房产税不但可为兴建经济适用房提供资金，也显示政府加强住房价格控制的决心。” 前述手册指出，投资者在组织其房地产投资项目时，需要密切注意国家反避税及滥用税收协议的发展。投资者为免意外落入税务陷阱，在整个房地产投资项目周期中，都需要进行详尽的税务分析和规划，以达到最理想的公司架构。 地产投资信托遇政策瓶颈 在中国政府实施抑制政策的影响下，过去两年中国房地产企业一直竭力开拓全新的融资渠道。该手册阐述了一些新兴渠道，例如房地产债券、房地产信托和境外人民币房地产投资信托（REIT）。每种渠道无论在成本、投资年限、收益及风险方面均各具特色。 德勤中国房地产基金服务主管黄娟表示：“房地产企业的发展项目、阶段和规模各异，在找出合适的资金来源时，需要作多重考虑，包括法规、现金流、借贷成本、税收扣减措施及资金来源的货币。金融市场预期，在境外人民币市场发展及以人民币计价投资产品的需求上升推动下，在所有融资工具当中，房地产债券拥有最大的发展潜力。” 展望未来，何锦荣总结道，房地产企业盼望中国房地产投资信托（C-REIT）的发展，将为市场引入额外资金和流动性。可是，由于有关部门仍未就C-REIT立法，同时政府也不可能马上解决REIT的一些问题，因此，C-REIT市场需要更多时间才能发展成熟。 老龄化催生养老房屋需求 中国已经急速步入老龄化社会。2011年，全国人口中60岁以上的占到了1.7亿；并预计到2050年翻多倍达到4.5亿。由于独生子女政策，一个孩子要照顾两对父母和四个祖父母（即所谓“4－2－1”问题）人民群众的养老服务需求日益增长。 中国传统就有“养儿防老”思想。子女尽孝道、赡养父母、跟长辈同住，本来是传统的美德，但也是中国独立的养老产业较晚开发的原因。可是，急速的城市化，很多少壮的孩子远离家乡到城市找寻发展机会。由于户籍政策、城乡发展的不均衡、和“4－2－1”的现实考虑，无论是把父母（更遑论祖父母）搬离开原居地，接到生活水平较高的城市养老，或是把他们留在医疗设施较落后的原居地，都不是最完善的方案。发展养老产业养老，以融通新一代的资金与老一辈的需要，为养老产业带来巨大商机。 再者，中国政府也注意到，扩大内需，是改善经济结构、减少依赖出口市场的重要抓手。目前低消费、高储蓄率的一个主因，就是生活保障制度（如医疗、失业、退休）的落后。故此，发展养老产业，兼有改善经济结构的战略意义。 “中国人口急剧老化以及社会对养老房屋的需求增加，都将会为房地产企业带来机遇。”何锦荣说，“我们预见宾馆酒店及养老地产的项目将进一步刺激市场。宾馆酒店业正急速增长，酒店数字由2003年的237800家上升至2010年的约328000家。” 养老地产，是指房地产开发与养老产业进行整合，从而为老年人打造舒适的养老住宅和环境。除了住宅以外，广义的养老地产还包括护理院、医院等商业和生活配套设施。 在国外，已经成型的产业链里，除了房地产开发以外，更有一系列的医疗、看护、服务、度假、教育等产品全方位结合。产业链里的开发、运营、投资环节专业分工，以迎合市场上不同老人，包括独立生活、协助生活与需要看护照顾的不同需要。 不过，由于文化差异与经济发展不均衡，中国的养老产业与养老地产的发展还处于起步阶段。至今还没发展能够“全盘通吃”的主流商业模式，市场极之分散。
而且，在中国，养老的政策主要还被定性为社会福利政策范畴之内，它的建立和管理受到民政部门的指导和监督。国务院、民政部等部门先后发布了以下通知鼓励养老机构的发展。如2006年《国务院办公厅转发全国老龄委办公室和发展改革委等部门关于加快发展养老服务业意见的通知》及2011年《社会养老服务体系建设“十二五”规划》等政策、规划，都明示了目前产业内资金瓶颈的问题，并推出鼓励政策以吸引资金。鼓励政策涵盖土地供应、税务优惠等。可是，政策的受惠方，都被限制为“非营利”的福利机构，对于有投资级别的高端养老项目关系不大。
