第11节:房地产行业的“危”与“机”(3)



系列专题:《后危机时代的中国机会(企业篇)》

  “拐点论”如何完成从量向质的转变?

  2007年底,王石提出了“拐点论”,人们最初是以北京的刚性需求否定了拐点论。但是到了2008年以后,从珠江三角洲开始,已经渐渐地从南向北,一点一点地把这个风刮过来,最后影响的是什么?影响的是整个房地产市场,人们的观望情绪是非常重的。人们不买,他要等,于是地产商就要造势,但是人们的心理是你越说他就越觉得你在欺骗他,所以很多人开始看紧自己的钱包,轻易不出手。

  另外,到了2008年10月份,美国次贷危机已经引起了全球性金融风暴,这时事情发生了质的变化,如果说原来还是一个量的变化,那么到这个时候就已经发生了根本性的变化。这时牌已经翻过来了,人们已经对房地产产生了另外一种看法,金融形势比想象的要严峻,而房地产又要依托金融形势,是距离金融业那么近的一个行业,必然会受到很大的冲击。所以,我们便看到了现在的论点,就是在未来的一段时间内,金融形势还有许多不确定的因素。当然也有人说,在未来的半年之内,基本上还是一个人们持币待购的可以选择的阶段。我觉得,基本上大方向应该是这样的。

  尽管同样是在严峻的经济和金融形势下,但房地产业跟其他行业还是存在很大的差异。很多房地产商是在借贷资金,这个行业的资金需求很大。房地产行业是一个资金高度集中的行业,虽然一个房地产公司既可以是5个人,也可以是50个人,但是它绝不能没有钱。

 第11节:房地产行业的“危”与“机”(3)
  正因为房地产是一个高借贷率的行业,所以国家发改委在这方面有明确的规定,就是作为房地产公司,要去立项,那么自有资金必须要占35%,否则的话,立项是不会批的。所以这么一个资金高密度、高集中的行业,在发生金融危机时,实际上最根本的问题就是现金流问题。

  如今,虽然说有些房地产企业日子过得还可以,但企业不管大还是小,一旦现金发生了问题,现金流断了,就立马要面临非常棘手的局面:一方面政府管你要土地的出让金或者各种各样的补偿款;另一方面,农民工、施工队,也都会来找你要施工款,一连串的问题接踵而至。所以说,2008年我们看到了很多房地产企业在经营方向上发生了很大变化。在2008年以前,从来没听说过房地产行业打广告直接对外宣传打八折的;而2008年以后,有八八折、八五折、八折,甚至现在还出现了七几折,可即便如此,仍然不足以吸引买家的眼球。我相信,之所以会出现如此之多的房地产商不断突破底线的打折现象,多半都是由于其企业的现金流出现了问题。  

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