第13节:房地产行业的“危”与“机”(5)

 第13节:房地产行业的“危”与“机”(5)


系列专题:《后危机时代的中国机会(企业篇)》

  中体奥林匹克花园采取了什么样的过冬策略?

  我们中体奥林匹克花园在这十年中发展比较顺利,也做得很成功,但到了2008年,同样要面临这些挑战,同样要想尽方法来应对这个冬天。通过对未来情况变化的分析和判断,我们在2009年对项目采用了分类处理的方法,一部分项目属于要促进要发展,还有一部分项目属于要等一等、看一看,后者我们称为“冬眠效应”,就是让项目先睡一会儿,先不要急于再发展,为什么?因为这些项目现在可能还处在纸上谈兵、在做方案设计的阶段,在这种情况下,我们选择仍然继续进行深入的设计,而不是盲目大量地现在就去开始建设、投资,这样的话,所产生的费用就不会很多。因为目前的经济形势下整体上大家的判断还是打了很多问号的。另外,还有一部分项目是属于要快速发展的,因为各个项目目前建设的情况、现金的情况、销售的情况都不太一样。总体来说,现在奥林匹克花园在全国的发展还是不错的,包括各个加盟的企业对奥林匹克花园的发展,基本上还是满意的。当然了,我觉得在2009年,根据整个金融形势,我们可能还会在调整节奏方面发生更大的变化。

  楼市泡沫的真相是什么?

  我们前面也提到过,房地产业是一个资金依赖特别大的行业,其中有65%是来自于借贷的资本,现在随着这个行业风险的加大,金融机构本身也变得更加谨慎,所以现在很多人都认为,对房地产商来说,在未来进行项目开发时,投资、融资可能会成为一个难点。

  不过,除了那35%的自有资金,剩下的那65%并不全部都是靠从金融机构借贷获得的。为什么大家都愿意去投资房地产?这是因为你在注册资本金5000万的情况下,最后你的销售额可能是10个亿、20个亿,甚至还要更多,也就是说它有一个滚雪球的效应。另外还有一个杠杆的问题,实际上中国目前整个商品房的销售,不但和美国不一样,和其他国家也是有很大区别的。美国人来卖别墅,说他卖多少多少美元,你要还是不要,你可以去现场看。而在我们中国是允许有期房的,这个预售房政策就像香港卖楼花一样,这在北京目前是可以的。当一个项目已经投资开发了25%以上时,就可以颁发预售证,开发商就可以去卖,然后人们就可以把钱给开发商。所以,为什么会出现交全款时可以打折多一点的现象?就是那个时候房子还没盖,或者刚盖一层,购房者就一下子把钱都给了开发商,开发商就可以给购房者点优惠。而对于按揭的购房者,为什么要少让一点呢?这是因为购房者向银行按揭的话,银行要等到楼房封顶才能够把钱给到开发商手里,也就是说开发商还要过几个月的时间才能拿到这笔钱。  

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