商铺促销策略 购物中心商铺的投资特点及投资策略



【内容摘要】

  第一章中已经对购物中心的规模进行了深入介绍,在此不做重复说明。但目前在国内大型商业房地产开发领域,极富市场感召力的超级购物中心SHOPPINGMALL项目值得商铺投资者首先对它们建立基本的了解,有助于商铺投资者辨析市场机会,规避投资风险。

  (1)购物中心规模特点

  第一章中已经对购物中心的规模进行了深入介绍,在此不做重复说明。但目前在国内大型商业房地产开发领域,极富市场感召力的超级购物中心SHOPPINGMALL项目值得商铺投资者首先对它们建立基本的了解,有助于商铺投资者辨析市场机会,规避投资风险。

  (2)购物中心规划设计特点

  购物中心规划设计所牵涉到的技术内容很多,赛睿顾问在《中国超级购物中心SHOPPINGMALL投资开发指南》一书中,对此进行了深入的分析,在此仅做概要性介绍。

  购物中心项目的规划设计包括购物中心项目的方案设计、初步设计及施工图设计等。项目规划与设计对于项目的成败有极大的决定作用,其中,尤其以方案设计为重中之重:方案设计可以称之为宏观设计,牵涉到用地分配、功能分区和规划、外部交通设计、及城市环境设计,将决定购物中心项目的外部布局、内部功能、土地的利用效率、室内空间的利用效率、商铺出租的价格潜力、室内空间的合理动线布局等。初步设计及施工图设计可以称之为微观设计,即在方案设计基础上进行纯建筑工程角度的深化、细化。

 商铺促销策略 购物中心商铺的投资特点及投资策略

  购物中心规划设计必须体现设计师的建筑美学概念和市场概念,如果不能实现这样的目标,无疑其设计是失败的,投资商、开发商将承受因此造成的损失。

  也许读者会提出问题,为什么规划设计对购物中心如此重要?原因很简单,购物中心规模庞大,业态复合程度极高,客流量大,所面对的两级客户零售商、消费者有复杂的需求组合,这些对购物中心的规划设计提出了要求。

  总之,购物中心的规划设计体现的是建筑美学概念和市场理念的充分结合,需要解决大量客流和广泛类型零售商所带来的复杂需求,这些就是购物中心规划设计的特点。

  (3)购物中心运营特点

  绝大多数购物中心采取运营商统一出租经营的管理方式,很少购物中心采取出售商铺的方式。购物中心规模越大,采取出售商铺方式的可能性越小。

  当然有一些开发商可能会碰到这种情况:看好某个购物中心项目,但鉴于资金压力,不得不采取将项目整体出售给投资机构,首先解决开发资金需求,在项目建设完成并投入运营后,再回购的方式进行购物中心开发。这种购物中心形式上看是采取出售的方式,需要指出的是,这种出售所面对的主要客户对象是投资机构,较少散户投资者。

  (4)购物中心商铺的特点

  商铺的形式

  购物中心商铺的主要形式是铺位的形式,铺面形式比较少。商铺面积大小不一,差别很大,从几平方米到几完平方米不等。

  投资回收形式

  购物中心牵涉到的经营业态有主力店、半主力店、专卖店、娱乐设施、餐饮设施等。不同规模的购物中心里面的业态类型有多有少,其中超级购物中心SHOPPINGMALL里面的业态组合最全、最多。以上各种经营业态的经营商基本上都是采取租用商铺的方式,其中主力店作为购物中心重要的组成部分,往往有一定的独立性,每个的面积规模在1.5万-2万平方米之间;半主力店、专卖店、餐饮、娱乐等设施基本上都以独立铺位商铺的形式分布其中。

  购物中心里面的商铺主要采取出租的方式,有些运营商会采取按照经营流水提成的方式,或者采取租金和提成、结合的方式。

  投资策略

  百货商场类商铺投资比较适合投资机构,投资机构的优势可以在百货商场的开发、建设、管理过程中得到比较充分的发挥。

  购物中心商铺主要适合投资机构,毕竟该类项目规模庞大,无论是项目定位、规模、市场策略、开发建设、运营管理等各种问题都需要采取系统化运做,而系统化运做正是投资机构的长处。即使有些购物中心项目由于资金原因,不得不采取商铺出售的方式,那么开发商必须选择有效的操作方案,一方面,吸引个人投资者进来,另一方面,考虑管理商“返租”等方式,以最大限度保证项目经营管理的整体性。

  对于个人投资者来讲,购物中心商铺的投资风险相对比较高,虽然这些项目一旦成功,所创造的价值升值会比较大,但该类项目面对市场成熟问题,以及竞争市场环境等问题,风险始终相伴。

  

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