第27节:衰退中的中国房价能扛住吗(1)



系列专题:《中国经济的复苏与崛起:金融突围》

  衰退中的中国房价能扛住吗

  政府推出一系列疾风骤雨般的拯救房地产的新政后,发改委代表政府表态了,希望房价适度回调的同时一定要避免大跌。

  房价是目前中国讳莫如深的话题,大多数专家公开发表的意见是中国的房价不会大降。从长期看,我也相信中国房地产的长期发展趋势还没有走到尽头。这一点跟美国不一样,美国近90%的城市化率决定了在泡沫破灭后,美国房地产可能永远也回不到2006年的高点了。中国43%的城市化率(有效城市化率只有28%)是中国房地产的最大基本面。但由此产生的潜在需求如何变成现实需求是有条件的,它取决于城市化进程、收入分配的改善、金融服务能力,更关键的是价格,脱节必然要产生调整。

  在我看来,衰退时期什么都不可信,唯有资产负债表最可靠。

 第27节:衰退中的中国房价能扛住吗(1)
  现在中国地产商的问题,已经不再是几个月前的现金流撑不撑得住的问题了,而是资产负债表的危机。

  这是资产驱动型经济衰退后不可避免的阶段。在市场繁荣时,资产中非现金比例很高,随着资产的迅速膨胀,资产负债表变得越来越好看,过度负债的本质被深深地隐藏了起来。一旦市场进入衰退时,负债价值是不会掉的,但资产价值却迅速萎缩--在硬的负债和不断下落的资产价格的双重压力下,资产负债表迅速恶化,企业负债甚至严重超出资产,因此,企业即使运作正常,也已陷入了技术性破产的窘境。

  地产是典型的资金密集型企业,所以表现得尤为明显。

  或许以前,中国房价的变动可能影响并不大,因为我们的会计规则是盯账面的。2008年与逐日盯市(Marktomarket)的国际规则接了轨,股市、楼市开始狂涨,这个制度在这次危机中被证明是有问题的,可能会把泡沫引进来。别看三季度地产商负债率一般在65%水平,其大部分资产是土地储备,而且多是按照去年高价评估的,根据目前地价被频频"腰斩"的现实看,技术性破产是很容易发生的。国际投资经验丰富者对这一套显然是非常敏感的,所以,香港市场的内房股现在普遍都在净资产以下徘徊。  

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