爱华网随着“383方案”的出炉，小产权房的转正问题成为争议焦点。在专家眼里，小产权房的未来转正不会一刀切，但也不会全面转正。 近日，一份 “383方案”的报告再次引起了社会对小产权房转正的关注，而这份方案是由国务院发展研究中心为十八届三中全会提交的改革方案总报告，这显示方案本身的重量。 在方案中提及对“已形成的小产权房按不同情况被缴一定数量土地出让金”的意见提法更是引来了诸多猜测，甚至被认为小产权房有望转正。 在采访中，有房产中介表示，“小产权转正应该是迟早的事”，此外，目前小产权房的价格也在上涨。 不过，在专家眼里，小产权房的未来转正不会一刀切，但也不会全面转正。 低价诱惑 “其实，买小产权房当初就是冲着价格低才买的。”王先生是三年前在三桥附近买了一套110平方米的小产权房。“当初小产权的价格才2000多一点，而周边的商品房已经涨到了5000多了，价格优势很明显。” 而法不责众则成为了王先生买房的另一原因。王先生说，“当初买的时候，周围已经有很多人都在买小产权房，这么多人都在住着，管理层也不可能一下子全把小产权房给拆了。” 在龙首村附近上班的侯先生也在关注着小产权房的动向。 “小产权房价格就是实惠，不过一直没有合法的身份让人买着不踏实。”侯先生向记者表示，在龙首村附近一处小产权房每平方米3000元左右的，而在同地段的商品房基本上都在7000以上了。 龙首村附近某地产中介的置业顾问向记者证实了侯先生的说法。该置业顾问表示，“一般买小产权房的购房者基本上是经济实力有限，同时购房者也在赌政策，虽然说政策上没有松动，但是各地小产权房仍在建设和销售。可以说小产权房的体量有多大目前还没有一个准确的数字。” 其实 小产权房，就是指在农民集体土地而不是国有土地上建设的房屋。这些土地未经过国家收储，建设主体也没有缴纳土地出让金等费用，因而国家不会给颁发土地使用证和预售许可证，购房合同国土房管局也不会给予备案。 但由于小产权房价格是商品房价格的1/3至1/2，在多地商品房供需失衡的背景下，较低廉的价格能吸引到不少消费者。 陕西省社会科学院学术委员会副主任张宝通认为，小产权房的主要购买群体是中低收入阶层，在商品房价格居高不下的背景下，价格低廉的小产权房成为了中低收入者的购买主力。 据全国工商联调研得出的数据，从1995年至2010年间全国小产权房建筑面积累计超过7.6亿平方米，相当于同期城镇住宅竣工面积总量的8%。另据国土资源部抽样调查显示，目前在北京、天津、成都、西安、武汉、南京、济南、郑州、广州、深圳等地，均已建起大量的小产权房。 “转正”争议 不过，随着“383方案”的出炉，小产权房的转正问题成为争议焦点。 在“383方案”中，有关土地政策的表述为，构建平等进入、公平交易的土地市场。在规划和用途管制下，允许农村集体土地与国有土地平等进入非农用地市场，形成权利平等、规则统一的公开交易平台，建立统一土地市场下的地价体系。完善土地租赁、转让、抵押二级市场。随着农村集体建设用地直接入市，相应收缩政府征地范围，逐步减少直至取消非公益性用地的划拨供应。 尤其对小产权房的表述为，在集体建设用地入市交易的架构下，对已经形成的小产权房，按不同情况补缴一定数量的土地出让收入，妥善解决问题。 “这个方案本身在说明高层也很关注小产权房未来合法化的途径，不过，至于合法化的时间表，并不清楚。”上述置业顾问说，“最近看房者问及小产权房的很多，这几天部分小产权房也在提价了。” “这只能说明，市场对于小产权房转正的愿望很高。”张宝通表示。 “383方案”中关于土地政策表述包含两个方面：一是对于存量小产权房，解决办法是补缴土地出让收入；二是试验“农村集体建设用地直接入市”，为未来新增小产权房合法化提供空间。如果说补缴土地出让收入是技术问题，农村集体建设用地直接入市则是根治小产权房乃至触及土地供应机制的根本问题。 据了解，国内土地制度一直以来二元分割，农村集体用地必须经过政府征收才能拥有在国有土地市场上自由流通的资格，而目前的商品房价格中土地溢价则占了很大的比例。而目前市场中的小产权房之所以比周边房价便宜很多，就是因为去除了土地国有化的成本，与土地交易过程中的大幅溢价。 财经评论员叶檀表示，此处要害在于，土地转让制度改变抑制土地溢价，农村集体土地与国有土地平等进入市场，土地的供应量将大大增加。也许十八亿亩红线之外的土地都有可能进入市场，地方政府以土地储备经营城市之路将走到尽头，而出售土地的农民势必要到城市落脚，人口城市化由此拉开序幕。 不过，张宝通表示，“农村集体建设用地直接入市这个口子一开，粮食问题将变得尤为重要。” 未来出路 其实，对于小产权房的未来，目前从政策来看，并未松动。 日前，北京市已经对昌平东贯市村13栋楼4万多平方米小产权房进行了拆除。有接近国土部的相关人士也表示，关于小产权房的相关口径并未发生变化。 实际上，国土部曾多次表示小产权房不合法。国土资源部执法监察局巡视员王宗亚表示，我国已在部分地区对清理小产权房工作进行试点，“中央要求各地对农村集体土地进行确权登记发证，凡是小产权房不予确权登记，不受法律保护。”
值得注意的是，早在2011年，国务院已经成立了由国土部和住建部牵头组成的小产权房清理小组，但清理工作却一直难有进展。 财经评论员马光远表示，自1995年起，小产权房问题便逐渐显现，但由于其涉及城乡二元结构而带来的土地问题、农民土地利益分配、地方政府对于土地与市场的垄断问题等多个方面，使小产权房清除工作难以解决。 马光远认为，未来对于小产权房问题的解决，最根本是要尊重历史，尊重现实。“因此，小产权房转正是大势所趋，但补缴一定的土地出让金或者税款等方式来转正，各地情况不同。” “但改革将会是漫长的，短期内难以进行。”马光远同时指出，解决小产权房问题，中央应推出总体方案，并不应该一棒子打死，全部进行拆迁，而应是多方共赢的解决方案。 张宝通同样认为，北京市强行拆除了小产权房，但小产权房在全国很普遍，不可能全部拆除，因此对于小产权房要实事求是，分类指导，差别化解决。 在小产权房转正的问题上，张宝通表示，不能搞一刀切，但小产权房不会全面转正，也不会全面放开。 张宝通表示，管理层应该通过严厉的审查措施，对于符合城市规划的小产权房，补缴收费，可以转正，相反的，对于不符合规划、乱占乱用耕地的，这样的小产权房不应该放开，耕地是最稀缺的资源，如果耕地数量减少，那么吃饭问题就会受到威胁。
