第13节:小地产商的末路(3)



系列专题:《中国企业家成长警世恒言:西丰事件后》

  这些无疑给了期待囤房、囤地赚取高额利润的房企们一记沉重的打击。尤其那些经营实力不济、缺乏资金的中小企业可能遭遇“财地两空”的命运。于是,由于资金链吃紧,不少中小房企面临生死抉择,纷纷开始“吐”地或寻求与有资金的大房企合作或直接被兼并。这或许正迎合了大的房企们的心意——可借此大批收购中小房企来实现扩张。

 第13节:小地产商的末路(3)
  大地产商的机会

  显而易见的是,大型房地产企业看上的是那些中小房企手中的土地,而不是那些企业。那些大房企们,一般来说,在2007年以来所囤积的土地,要到2009年才到2年的“生死大限”年限,早期所圈土地因其开发规模庞大而问题不大。事实上将是,除了少数大房企因大量圈地、资金严重缺乏而破产、倒闭外,更多的是中小房地产企业被淘汰出市场,或土地被收购,或直接破产倒闭。

  2007年12月,在汇丰银行年度论坛上,冯仑发表惊人言论,称地产企业在未来3~5年内将进入合并重组及优胜劣汰的高峰期。以目前全国5万家企业计,3~5年后,将只有不到5%的企业可以存活。冯仑所指的,也应该主要是中小房企的命运。

  另外,一份《中国房地产土地囤积及资金沉淀评估报告》估测指出,到2007年底,房地产开发商囤地约10亿平方米。同时,银行体系每向房地产行业注入4元资金,就约有1元被沉淀在土地上。截至2006年底,估计沉淀在土地上的资金约2.4万亿元。

  潘石屹也表示,据国家统计局的数字,2007年一年,房地产的销售是2.9万亿元人民币,接近3万亿元人民币。可是,2007年一年,中国的房地产公司购买土地超过3万亿元,所以,2008年,房地产在资金方面特别困难。

  无疑,约10亿平方米的囤地中,有很大一部分将直接遭遇土地闲置2年无偿收回、土地闲置1年以上的按土地交易价格的20%收取闲置费的命运。这实际上意味着,将来有大量的二手地被挤上市,形成阶段性土地供应的空前充足。其结果是,一方面房价、二手地价下降,另一方面政府所供应的新地流拍将可能继续进一步蔓延。由此,房地产市场格局将发生重大改变,在从紧的货币政策、从严的土地政策下,证监会禁止IPO囤地,除不少中小房企被淘汰出市场外,那些大房企尤其已经上市融资了的大房企,可利用手中的相对资金优势尽可能多地吃进地价下降了的二手地(有些二手地买卖的资金付讫时间长达2年,实际上在缓解大房企的资金交付压力,或有利于大房企利用有限的资金而可吃进更多的土地),那些没有上市、缺资金的房企,即使不被淘汰,但在进一步吃进土地方面则处于劣势。这样,房地产市场将可能进一步分化。  

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