爱华网上千亿资金压顶，超过70%项目五证不全，仅有50%村庄完成回迁 入冬时节，西安房市寒冷。 缘起央视《焦点访谈》10月19日播发题为《监管一撒手，骗子易得手》的舆论监督报道，西安市房管局在10月24日发布了《关于开展房地产市场秩序专项整治的公告》，针对城区所有房地产开发项目开始进行三个月的拉网式排查，并于近日首批公布了45家未取得预售证的项目。 日前，《中国经营报》记者从西安市经纪人协会房地产专业委员会获得的市场分析报告显示，截至2013年5月底，在西安市已经批复并且正在开发建设的共计115个城中村项目当中，只有33个项目“五证”齐全，71.3%的项目是“未取证项目”。 经由媒体曝光，无证销售成了西安城改项目的代名词。本报记者调查发现，在西安城改狂飙的最近6年，无证销售只是其中一个显性特征，重拆迁轻安置、安置房质量差、资金链吃紧等问题都在不断凸显。 当地媒体相关报道显示，截至2012年5月底，西安共拆迁142个村子，涉及住户6.5万户；但只有71个村子、3.9万住户完成回迁，回迁完成率只有50%左右。当地一位学者在接受本报记者采访时表示，一系列问题的爆发是西安城改急攻猛进、监管不力的必然结果，破解城改项目上千亿的资金困局以及由此引发的民生问题已经成为地方政府的当务之急。 西安城改乱象显现 “五证不全”是投诉的主要事项之一，投诉比较集中的事项还有房屋质量、拆迁过渡费、拆迁扰民、何时回迁问题等。 西安市莲湖区五一村李姓村民购买了伟邦新西城项目的一套城改房，交了首付但一直拿不到钥匙。11月1日，在投诉过程中，西安市城改办回复称，“伟邦新西城是五一村城中村改造项目，城中村改造项目要求五证齐全才能出售，近期全市正在加大对五证不全项目售房行为的执法力度。” 据记者了解，西安城改项目作为商品房出售部分，也应当按照国家有关规定，领取建设项目选址意见书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证之后方可施工，在销售环节应当办理商品房预售许可证之后方可预售，这就是所谓的五证齐全。 同样的遭遇也发生在西安市莲湖区建新村张爱家的身上。张爱家购买的建新村景寓学府项目，该项目“五证不全却已销售一空，不按期交房没有任何补偿，还要求业主交全款才能收房，将风险转嫁给购房者”。 还有遭遇更惨的。据央视披露，在西安市南三环附近的东三爻堡村，一个叫做橄榄湾的项目从2010年的时候就在这里落户，并在当年的西安秋季房博会上大肆宣传，先后吸引80多个购房者携带3000余万元前来抢房，然而这个所谓的城改项目一直不见动静，所谓的房地产开发商也不见踪影，购房者无奈之下只有向警方报案。 一直为受骗者维权的西安房地产打假名人孙安民在接受本报记者采访时表示，类似于橄榄湾的无中生有式的骗局还是少数，西安一些空有名头的城改项目，甚至一些被批准的城改项目，采取欺瞒手段吸引购房者，骗术更具有隐蔽性，有些人搭上了多年积蓄，到现在还没有房子。 央视曝光之后，西安市委书记魏明洲亲自责问了房管局、规划局、建委、城改办4个部门，并且表示针对无证销售的行为“要罚，就罚得它今后再也抬不起头，还要研究法人代表今后不允许再从事这个行业等处罚办法”。 这将是一场持续3个月的市场整肃运动，西安市房管局已经公布了45个没有取得预售证的房地产项目，但“对于房企的排查工作还正在做，还没有全部统计完毕”。 记者统计了西安市城中村（棚户区）改造办公室官方网站上自2013年1月1日至今的79条投诉内容，发现“五证不全”是投诉的主要事项之一，投诉比较集中的事项还有房屋质量、拆迁过渡费、拆迁扰民、何时回迁问题等。 重拆迁轻安置 “重拆迁轻安置”“五证不全”已成为西安市民对城改项目的基本认识。 对照商品房，城改房是用于安置村民的住宅，所用土地通过划拨方式，而非招拍挂方式取得，因而开发成本较低，销售价格较低；同时，城改房办理符合商品房销售条件的“五证”之后，可以取得预售证，也就具有了合法上市销售的资格。 十三朝古都西安被称为“城中藏村，村中有城”，是我国城中村数量最多的城市之一。数据显示，在城市规划区之内，西安一共有624个村庄，占地面积达到57.3万亩；分布情况为，二环线以内72个、二环到三环之间279个、三环以外273个；其中，被官方界定为城中村的有326个，占地面积达到21.6万亩，涉及村民高达46万人。 西安城改计划就是，对城市建成区范围内，保留农村体制，使用集体土地，以村民委员会为组织形式的这326个城中村进行改造。 西安市房地产业界一位人士告诉记者，自2002年开始，为了完善城市功能、提升城市品位和人居环境，西安开始探索城中村改造；以2006年局级建制的西安城中村改造办公室成立，特别是2007年《西安市城中村改造管理办法》正式实施为标志，西安城改进入全面发展阶段；2009年关中-天水经济区获得批复以后，西安建设国际化大都市的目标也被确定下来，西安城改随之加速。 当地媒体援引来自西安市城改办的数据显示，自2007年启动大规模城改至2011年底，西安完成133个整村和30个棚户区的搬迁工作，投入资金大约为708.5亿元；而在2012年开始的五年之内，西安计划完成85个整村、32个棚户区的改造工作，还需要总投资263亿元。 虽然在官方统计中，西安城改每一年的搬迁村庄和安置房开工的速度都很快，但安置房建设完工的速度实际上很慢。同样来自当地媒体的报道显示，截至2011年5月，西安共拆除了120个整村，其中开建安置房的有114个村，但完成回迁安置的只有45个村，完成回迁率只有37.5%；截至2012年5月，西安市共拆迁了142个城中村，但回迁的只有71个，完成回迁率也只有50%。 另据记者了解，西安城改项目有一套完整的“八步”办理流程，但很多项目并没有按照程序办事。来自西安市经纪人协会房地产专业委员会的统计数据显示，自2009年至2013年5月，西安市城改办先后公布4批、146个合法项目——这就意味着有些村子是未批先拆；其中，扣除未动工、已售罄和纯安置的城中村，截至2013年5月获得批复且正在开发建设的项目为115个，而就在这些项目当中，“五证齐全”的项目只有33个，71.3%的项目是“未取证”的违法销售项目。 在记者调查过程中，“重拆迁轻安置”“五证不全”已经成为西安市民对于城改项目的基本认识。 监管不力
西安城改本是一件好事，办好了可以村民、政府、开发商“三方受益”，然而在目前的城改过程中，村民、政府、开发商变成了相互博弈的关系，最后肯定是相对弱势的群众受损大。 为何西安城改会出现诸多乱象？ 西安市房地产业界人士认为，西安城改项目的开发模式决定了其难以控制，西安城改的实施主体分为三类，一是村民和村委会，二是村委会组建并授权的具有合法资格的建设发展公司，三是有实力、有资质的开发建设企业；西安上百个城改项目，上百个村委会主导这些项目，政府部门只有几十个人监管这些项目，其中的寻租空间和不可控因素太多。 记者调查得知，西安城改项目第一步首先要获得官方批复；接着需要确定一个开发商为实施主体，这个开发商可能是村委会组建的，也可能是社会化企业；在取得“拆迁许可证”之前，实施主体需要上缴1亿元左右的保证金；在拆迁过程中，政府给予30个月的安置过渡期，期间村民按月领取过渡费自行安排生活；同时，土地管理部门会按照项目的拆迁量、安置量为开发商核定相应的土地，通常按照安置一名村民给予85平方米开发土地的标准；开发商需要遵循安置房先建的原则；划拨安置用地之后的剩余土地在收储之后政府可以按照招拍挂的程序公开出售。 “疾速猛进的城中村改造项目采取政府、村集体、房地产企业及社会力量合作的模式运作。问题是面对着上千亿元的资金压力，政府、开发商也不得不采取一些打擦边球的方式运作具体项目。”西安本地学者在接受记者采访时表示。 据记者了解，在银根紧缩、房地产调控的背景下，参与城改项目的开发商资金常常捉襟见肘，有些开发商甚至会倒卖城改项目，更多的开发商不得不采取一边建设安置房、一边公开出售配建商品房的方式进行筹资；尤其是在房地产限购令出台以后，西安城改项目可以打出低于周边商业项目2000元/平方米的销售价格，这让很多刚性购房者难以抵挡诱惑。 据世联地产统计，2012年西安普通住宅成交量为809万平方米，城改房成交量为427万平方米，城改项目的受欢迎程度由此可见。 不过，由于城改项目透明度较低，民众事先不知其是否具备合法的建设和销售手续，往往会引发经济纠纷。孙安民告诉记者，自2008年以来，他本人接触到的城改项目维权案件直线上升，很多业主往往因为参与的是非法购房，维权行为很难受到司法部门的支持。 西安当地学者指出，一方面城改项目需要开发商先建安置房、再配建商品房，而且配套项目的土地需要通过招拍挂方式取得，但开发商是趋利的，同时又有资金压力，因此往往会冒险售房筹资；另一方面地方政府迫于城改任务多、压力大，对于开发商的监管常常也是“睁一只眼，闭一只眼”，特别是城改项目监管涉及城改办、规划局、国土局、房管局等多个部门，管理程序复杂，漏洞难免，因此出现种种问题也就不难理解了。 陕西省城市经济文化研究会会长张宝通教授认为，在遭到媒体曝光以后，西安市房管局只是一味严惩相关开发商和代理商，这也是不公平的；如果在办证期间，地方政府少些“潜规则”，少让开发商跑几趟，坚持走群众化路线，也不至于出现现在的楼市混乱局面。 张宝通指出，西安城改本是一件好事，办好了可以让村民、政府、开发商“三方受益”，然而在目前的城改过程中，村民、政府、开发商变成了相互博弈的关系，最后肯定是相对弱势的群众受损大。当下，最为迫切的就是让急攻猛进的城改项目在政府的监管下运作得更加规范，对于拆迁补偿、安置房办证、土地手续等方面应该简化手续办理流程，积极帮助开发商渡过难关，对于被拆迁安置户的合理要求也应该给予积极回应，否则，由政府主导、市场运作的城改模式遗留下来的风险将有可能全部转嫁给老百姓。
