爱华网◆中图分类号：F293.33文献标识码：A 内容摘要：单个业主在城市物业服务市场上扮演的基本角色是“非自愿乘车者”。其根源在于现有物业管理法规存在缺陷，尤其是立法所依据的假设与实际相脱离。www.qikan.com.cnT3XsAGIc85vj3mgE 关键词：业主 非自愿乘车者 业主委员会 关于业主在城市物业交易和物业纠纷中所扮演的具体角色，学界鲜有人关注。笔者拟通过对现行物业交易制度的分析，揭示单个业主在物业交易和物业纠纷中所扮演的基本角色是“非自愿乘车者”（unwilling rider，即被迫乘车者），并指出作为“非自愿乘车者”，其利益被物业企业损害，进而提出完善物业法规的思路。www.qikan.com.cnT3XsAGIc85vj3mgE 业主“非自愿乘车者”角色的制度分析 “非自愿乘车者”一词出自A·爱伦·斯密德的《财产、权力和公共选择》一书。斯密德说：“一个非自愿乘车者被定义为这样一类人，即在高排他成本和管理结构下，不得不支付他们不需要的物品费用的人”。在目前的物业服务交易制度下，业主可能不得不为其不需要的物业服务付费，成为物业交易中的“非自愿乘车者”。笔者认为“非自愿乘车者”是单个业主在物业交易中的基本角色。理由如下： （一）业主没有前期物业选择权 在前期物业服务制度下，开发商安排的物业公司先于业主和业主委员会（以下称业委会）而存在，单个业主被迫接受由它提供的前期物业服务，从而成为非自愿乘车者。国务院2003年颁布并实施的《物业管理条例》（以下简称《条例》）是迄今最为重要的有关物业服务的立法。按照《条例》，前期物业企业由开发商选聘，物业服务的项目、数量、价格和标准，由开发商与物业企业签订的契约规定。业主在购买房产时，依据《条例》第二十五条，买卖合同包含前期物业约定的内容。意味着，即使业主个人不需要，也不得不接受前期物业公司提供的服务并交纳相应的费用，业主个人没有选择的余地。www.qikan.com.cnT3XsAGIc85vj3mgE （二）业委会选择物业公司有一定难度
依据《条例》的逻辑，在广大业主入住小区后，业委会自然能够成立，它可以而且有能力代表全体业主的利益，重新选聘物业公司。现行物业管理制度的设计即以此假设为基础。但由于三个原因，重新选聘的设想会落空，使或多或少的单个业主成为“非自愿乘车者”。www.qikan.com.cnT3XsAGIc85vj3mgE 业委会不一定能够成立。《条例》将业委会在每一个物业管理区域的建立和存在作为立法的前提。但现实与《条例》的假定相反，业委会在城市住宅小区的成立并非是一个必然的过程。业主大会的召开和业委会的产生受到众多方面因素的制约，如小区规模、居民熟悉程度、政府的态度、业主的自治意识、业主领袖是否存在、业主群体与开发商和物业企业的矛盾如何等。在众多小区，不仅业委会没有产生，即使已经产生，也会因为条件的变化如业主领袖们的去职而名存实亡。据调查，北京、石家庄、郑州等城市，多数住宅小区都没能建立业委会，能够成立业委会的只是例外。如目前北京共有2900多个物业管理区域，成立业委会的只有400多个；郑州1237个物业管理区域，成立业委会102个。由于绝大多数小区没有成立业委会，缺乏重新选聘物业公司的前提条件，业主们只能继续接受先于自己存在的物业公司提供的前期物业服务而别无选择。www.qikan.com.cnT3XsAGIc85vj3mgE 业委会可能不具有重新选聘物业公司的能力。《条例》第十五条、第三十五条均规定业委会代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同，这是它的职责。单个业主不具有与物业企业签订服务契约的资格。本文假定业委会能够成立，并且遵循业主们的意愿，解聘由开发商安排的物业公司，重新选聘其他公司。事实证明这是一件成本高难度大的事。除非被迫离开，前期物业公司不会轻易放弃自己既得的利益。业主手中最有利的工具就是法律。据测算，在一个有1000户业主的物业区域内，假设业主希望通过诉讼手段更换物业公司，在业委会成员足够聪明、通晓相关法律规定、不需要任何报酬、只有一名秘书、一切事务相对顺利、全部费用均由业主分摊等等几乎不可能实现的前提下，所需时间为35个月、费用70万元。舍此之外，以松散的业主群体，通过非法律的途径去对抗组织完善实力强大的物业公司，强迫他们离开，成功的希望更属渺茫。这样，本属于提供前期物业服务的由开发商安排的物业公司就会在一个物业区域长期地经营下去，绝大部分小区的业主就会成为“非自愿乘车者”。www.qikan.com.cnT3XsAGIc85vj3mgE 业委会有可能不代表广大业主的利益。假定业委会能够成立并且有能力重新选聘物业公司，业委会有可能违背单个业主的意愿选择他不满意的物业公司，部分业主因此成为“非自愿乘车者”。有两种情况：一是业委会代表大多数人的意见，少数业主会成为“非自愿乘车者”。二是业委会在工作中存在道德风险，对物业企业的选聘不代表多数业主的意愿，使广大业主成为“非自愿乘车者”。www.qikan.com.cnT3XsAGIc85vj3mgE 依据《条例》的逻辑，业委会是业主利益的代理人，业主是委托人，在物业服务的交易中，业委会代表业主群体的利益。但现实往往与理论不符：部分业委会或者其成员不仅不能代表业主们的利益，相反，他们与物业企业合谋侵害业主们的利益，以求得其私人利益的最大化。纵观业委会运转的现状，背叛业主的利益几乎是其必然的选择。原因包括： 由于在现行物业服务交易制度下业委会属纯公益性质，绝大多数业主或者出于搭便车心理或者出于对业委会工作的漠视，没有兴趣参与业委会的工作。担任业委会委员的只有两类人，业主维权的积极分子（业主领袖）和怀有个人目的的人。出于公益目的的业主积极分子，须承受来自物业公司和业主们的双重压力，在参与热情的消失后，往往会淡出业委会的工作。留下来的多是能够与物业企业形成合谋，并在物业企业分一杯羹的人，从而形成业委会工作中的劣币驱逐良币现象；物业企业作为理性的经济人，能够认识到与业委会保持良好关系甚至完全控制业委会的必要，所以，对业委会委员们采取一些拉拢手段成为顺理成章的事；法律没有关于业委会行为的具体规定，业主缺乏监督业委会行为的手段。加之监督工作先天存在被监督者和监督者之间的信息不对称，业委会的委员们能够自行其是就会成为自然的事。何况多数业主根本没兴趣关注业委会的工作。www.qikan.com.cnT3XsAGIc85vj3mgE （三）业主权益保护制度的缺失与物业企业对其自然垄断地位的滥用 《条例》没有具体规定当业主个人利益遭到侵害时，如何进行自我保护。北京等地的司法部门一般认为如果物业企业未能履行合同的约定对业主的利益造成损害，只有业委会可以到法院起诉物业企业，单个业主不具有这样的资格。但由于在北京等城市，大多数住宅小区并没有建立起业委会或者虽然建立了但名存实亡，所以《条例》第三十六条关于物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任的规定就形同虚设。其后果就是物业企业在物业交易中可以滥用自己的垄断地位侵害业主的利益。具体情形包括剥削性滥用行为（包括超高收费、捆绑收费、强制交易等）、内部交叉补贴行为、劫持业主大会和业委会等，使业主群体成为“非自愿乘车者”。学者已有详细讨论，在此不再赘述。www.qikan.com.cnT3XsAGIc85vj3mgE 由于以上三个方面的原因，“非自愿乘车者”成为大多数业主在物业交易中的真实身份。据北京市消协的一项调查显示，73%的业主对物业公司提供的服务不满意，但在现有制度条件下，他们不得不接受自己不满意的物业服务，成为物业服务市场上的“非自愿乘车者”，利益在一定程度上受到损害。完善物业服务制度的思路 （一）完善物业服务市场的公平交易制度 业主“非自愿乘车者”的角色说明物业服务市场没有实现公平交易，业主群体是不公平交易的受害者。其根源在于现有物业管理法规存在缺陷，尤其是立法所依据的假设与实际相脱离。完善物业管理法规，重点应在于规范开发商和物业公司的商业行为，赋予业主个人保护自己权益的完整权利，消除物业交易市场上的不公平交易。www.qikan.com.cnm02GPOHWnycV6Woj 完善房地产行业和物业行业的服务标准，对物业服务的内容尽可能量化，使物业服务的单元、数量、质量和价格便于分解和计算。www.qikan.com.cnm02GPOHWnycV6Woj 重新修订《物业管理条例》，建立物业服务市场公平自由的交易秩序。应包括如下内容：不将业委会的存在和正常运转作为立法的前提假设，赋予小区业主们成立和不成立业委会的自由，并设计相应的制度，确保不成立业委会的小区的业主们也可以保护自己在物业交易中的合法权利；赋予少数业主购买物业公司服务的自由或退出物业交易的自由，并制定相应的制度，明确购买和退出的程序、各方的权利和义务；明确赋予单个业主通过法律途径捍卫自己权益的权利，包括将物业公司告上法庭的权利。www.qikan.com.cnm02GPOHWnycV6Woj （二）引导各物业区域建立和完善交易双方认同的非正式制度 依据制度经济学的观点，博弈双方会在长期的重复博弈过程中建立起双方认同的交易规则。因为理性的经济人会发现，从长远的观点看，合作的收益要大于采取机会主义策略（不合作）所取得的收益。众多非正式制度就是这样从内部生长起来的。www.qikan.com.cnm02GPOHWnycV6Woj 政府应维持相对公平的交易秩序前提下，应引导各物业区域的业主群体和物业公司建立双方认同的具体交易规则和自治规则。这套规则应包含对业主和物业公司的投机行为的惩罚机制。奥斯特罗姆认为所有成功的长期持续的公共资源管理个案中，都包含某种社群监督和惩罚参与者行为的机制，这意味着自治的条件不仅仅是简单的合作协议，而是必须采取某些手段，以在个人有动机乘机寻求个人利益时确保合作行为的继续。自治虽不能完全消除机会主义行为，但可以限制其负面影响。
