爱华网多年以来，“空手套白狼”是房地产行业的传统：先拿土地、再获银行贷款，然后用贷款缴纳土地出让金；随后预售，用预售款开工建设，开发商所需投入的资本甚少。 随着政策的逐渐收紧，2008年后在监管层的三令五申下，这种模式基本在市场上绝迹，起码土地款需要开发商自行筹备。 但《中国经营报》记者了解到，从2013年开始，利用金融杠杆买地的房企又开始在市场上悄然涌现。 房地产基金介入土地市场 继上月以90.1亿元获得武汉地皮后，近期越秀地产又以43.5亿元获得广州萝岗区云埔地块。越秀地产虽然是国内老牌房企，但总体规模并不大，2013年全年的销售目标约在140亿~150亿元间。可仅仅近期两个新增项目的土地款就高达133.6亿元，加上2013年6月、7月该公司在杭州、佛山拿下的项目，半年内越秀花了近160亿元拿地。 这四个项目均是越秀地产口中的“创新模式”——与投资基金合作开发。例如广州项目越秀子公司只持有10%的股权，其余90%的股权为投资基金“广州越秀仁达五号实业投资合伙企业”所持有。而武汉项目越秀地产持有的股权更低至8%，该公司只需支付7亿元即可撬动超过90亿元的庞大项目。越秀地产公告称，该模式“有效利用资源，提高财务灵活性，在保持较低负债比率的同时加快实现规模效应”。 记者了解到，在2008年以前，地产界这种模式并不少见，国内的房地产商经常会利用银行等金融机构的资金杠杆拿地。但2008年随着监管趋紧，央行与银监会联合发文，明令禁止金融机构向房地产开发企业发放专门用于缴纳土地出让价款的贷款。2009年国土部门又再次强调土地出让金首期款需达到50%。这使得开发商的幸福故事从此改写。 其后，开发商拿地不得不更依赖于自筹资金，一些“假股权”形式的房地产基金开始介入拿地环节。 据悉，联合基金公司一起拿地的除了越秀地产外，保利地产、复星地产、滨江集团均有例子。2012年保利以45亿元拿下上海徐家汇地块、18.7亿元拿下佛山新城地块以及55亿元在四川打造旅游地产时，均与信保基金合作。 但以往房企与基金拿地合作时，权益比例较为对等。例如保利地产与信保基金的合作，强调“对等投资、共担风险”。据知情人士介绍，所谓对等基本是1∶1的出资比例。像越秀城建这样只持有小部分股份，项目却完全由其主导的项目甚为少见。 某金融机构资深人士向记者预测，未来房地产基金介入土地市场的情况会越来越多，而且会越来越深入。盛诺金地产基金董事长马世杰就表示，除了在拍卖阶段公开进入外，有些房地产基金早在一级土地开发整理阶段就已经介入。 金融牌照是关键 “若要做到如越秀地产一样的小投入，非常难得。”亚银投资首席分析师李大伟表示，按照商业逻辑，房企与地产基金虽然为合作伙伴，但却有着不同的利益诉求。 “房企关注的是如何获得低成本融资。”他认为：“而地产基金则要保证资金安全，把握资金退出渠道以及时机。”正因如此，在境外房企与地产基金的合作案例中，不乏貌合神离、最终分道扬镳的故事。因此，双方合作必须有着复杂程序及详尽的文件。 记者了解到，以往国内的房地产基金主要分为两种：一种是金融机构进入房地产行业，这些机构由于有着很深的金融背景，往往有良好的融资渠道。不过由于金融行业的出身，这类地产基金较为看重资金的安全性，偏向保守。 而另一种是开发商主导的房地产基金，依托于行业背景，这些基金懂行业、人脉广泛、投资灵活。然而苦于没有基金牌照，开发商主导的基金往往给人“地产商第二财务部”的印象，募资渠道有限。 因此，大型开发商发展房地产基金时，往往会选择与金融机构合作。例如保利地产与中信证券合作成立的信保基金，金地与瑞银各出资50%成立的稳盛投资等。但需要指出的是，正是由于有了金融机构的介入，这些合作型的地产基金主导权并不在开发商手中。 但越秀地产则不同，2013年与其合作的几个投资方均为越秀地产母公司旗下的基金。据了解，越秀地产的母公司广州越秀集团旗下包括地产、交通、金融、房地产信托四大板块，其中越秀地产、越秀房地产信托均为香港上市公司，而越秀金融则是近年集团发展最为迅猛的子公司。 “我们争取获得金融行业‘全牌照’。”早在2012年，越秀金融的董事总经理王恕慧就曾表示。2013年10月，越秀地产宣布收购相关创兴银行75%的股权，自此，越秀集团拥有了包括银行、证券、融资租赁、产业投资、融资担保、小额贷款等机构在内的金融业务平台，基本做到了金融行业全牌照。 由地产公司完全控制的金融平台对地产企业有何利好？ 按照清科集团的统计，2011年成立的地产基金，其年化收益率约为22%；2012年成立的地产基金，其年化收益率约为16%；2013年上半年又回升到19.6%。这是地产基金的现实情况，从融资成本上看，基金远高于地产信托以及银行贷款，这也让那些打算使用基金公司的资金买地的地产商必须仔细掂量。 但对基金拥有完全控制权的越秀地产其成本又是多少呢？按照公告显示，合作开发的四个项目越秀地产都有着回购地块生意股份的权利，“可在规定认购期内根据项目发展情况考虑全资拥有该项目”。按照越秀地产给记者的回复，回购的成本是原始成本加上基金要求的回报，以武汉项目为例，“我们在购地后一年到两年内享有回购权，年回报率不超过12%”。 按照这一说法，越秀地产通过基金获得的融资成本远低于信托融资，甚至逼近经过一系列上浮及手续费后的银行贷款。 房地产基金或迎来元年 也许正是由于拥有金融牌照后的成本优势，有意介入金融系统的地产商数量众多。比如万科成为徽商银行的基础投资者之一，广东地产商侨鑫集团控制着华兴银行，侨鑫集团董事长同时兼任华兴银行董事长等。此外，新湖中宝、华西股份等都先后入股地方银行。 就在地产商努力介入金融机构的同时，房地产基金发展却是如火如荼。 清科集团发布的数据显示，三季度国内募集完成了13只房地产基金，披露金额的11只共计到位23.96亿美元，首次超过成长基金。据该研究机构的数据显示，2012年新募集的房地产基金达94只，比2011年增长了40%，中国房地产基金存量超过120亿美元。 与此同时，各大基金平台都在不断扩容，以越秀金融为例，其2012年同比总资产和净资产都增长了近9成，2013年上半年其产业投资管理公司基金管理规模就比去年年底增长了近6倍。 在地产基金迅速扩张的同时，高利率募资的情况开始增多。2013年年中，记者收到一份名为投资于石家庄联邦祥云国际项目的基金募集表，该基金预计年化收益率投资500万元以上可达18%，300万到500万元达16%。8月另一份名为“哥斐居业1号—阳光城地产基金”募集时许诺固定收益类投资者，预期收益可达13.5%~15.5%。据了解，类似的高回报地产基金受到了众多投资者的追捧。
截至目前，地产基金与银行信贷、房地产信托相比规模依然有限，但如果越来越多的基金开始提前介入土地市场，无疑将会进一步托高地价。
