爱华网即使在地产寒冬，依然不乏有地产巨头拿地。合生创展12月初以8.59亿人民币购入北京朝阳区1幅商业用地；而大连万达自10月以来，斥资50亿元连续出手抄底圈地。具有国企背景的保利地产、中粮地产、金融街等上市房企，也表现出强劲的资金实力。而一些去年扩张快速的民营地产巨头，却没有多大的表现。地产人士陈真诚表示，大型地产公司拿地，实际上说明大公司在开始利用资金、人脉资源等优势血拼市场，逼迫和压缩中小地产公司的未来发展空间。
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逆市圈地 寒冬暗藏莫大商机 今年以来，在土地市场总体呈现萧索的气氛下，合生创展、大连万达在这个寒冷的冬天似乎嗅到了莫大的商机；而保利地产、中粮地产、北京住总、金融街等具有央企或大型国企表现出强烈的拿地欲望。另外，一些外资企业也对内地土地市场青睐有加；而包括大摩、百仕通、RZP、凯德置地等诸多外资，都在寻求借房地产市场震荡之机收购一些项目。 合生创展12月2日晚公告称，公司刚以8.59亿人民币购入北京朝阳区1幅商业用地，楼面地价约6167元，该幅地块可新增建设用地面积为47284.8平方米。这距离合生创展上一次大规模拿地，已有数月之遥———今年4月2日，合生曾以17.4亿元购入北京通州永顺镇乔庄村一地块。 商业地产巨鳄大连万达集团，在过去的一个月多里投入了50亿元抄底土地市场：10月27日，万达与成都市金牛区签订“金牛万达广场”项目，预计项目总投资80亿元，前期到款近20亿元；10月28日，万达以18.8亿元的价格摘得唐山市300亩的核心地块，预计总投资80亿元；11月19日，万达以9.9亿元将上海市2008年度最大的一块综合性经营用地收入囊中。 此外，保利地产今年9月在上海宝山耗资13亿元拿下40余万平方米土地，8月和10月则在重庆以2.82亿元拿下了九龙坡区和沙坪坝区总计近39万平方米土地。事实上，保利地产是近年来一直在加速拿地的大型房企。资料显示，今年上半年拿地203万平方米，月均33.83万平方米，今年三季度拿地170.49万平方米，月均56.83万平方米。 万科12月9日在公布11月份的销售业绩时表示，当月新增加了西安新地城项目，万科拥有该项目51%的权益，需支付交易价款1.88亿元。另据万科的第三季报显示，新增项目10个，按万科权益计算的建筑面积合计约183.4万平方米，平均土地成本约1930元/平方米。而1-9月份，公司共新增项目27个，项目规划建筑面积总计约660.6万平方米，按万科权益计算的建筑面积合计约502.1万平方米，平均土地成本约2074元/平方米，远低于去年的拿地价格。 与保利地产热衷的竞拍拿地不同，万科今年的拿地方式有了些许转变，用并购以降低拿地成本。如在第三季度新增加的项目中，上海赵巷晶园、杭州金色家园 (论坛 像册 户型 样板间 新闻)、大连魅力之城、青岛四季花城 (论坛 像册 户型 样板间 新闻)等四个项目拥有55%的权利，重庆的宝圣项目只拥有51%的权益，并购或合作占了一半左右。 另外，一些外资企业也对内地土地市场青睐有加。根据报道，新世界 (论坛 像册 户型 样板间 新闻)中国地产将斥资110亿元用于北京崇外6号地的改造。资料显示，崇外6号地占地面积49.88公顷，建成后总建筑面积约140万平方米，其中地下60万平方米，地上80万平方米。恒基兆业李兆基近日就表示，将向内地城市增加土地储备，并主要发展低密度住宅为主。另外，包括大摩、百仕通、RZP、凯德置地等诸多外资，都在寻求借房地产市场震荡之机收购一些项目。 2 压力当前 政府推地价格便宜 大型房地产企业“攻城略地”，源于可供购买的土地的源源不断。由于房地产市场萎靡，地方政府推地的压力却显得异常大，因此，相对较便宜的地价是刺激大开发商入市抄底的重要原因。 而今年，京沪穗的住宅用地供应均无法达到原拟定计划。 12月2日，广州进行了今年最重要的一次土地拍卖。当天共出让8幅住宅用地，一幅工业用地，总用地面积达到49.7万平方米左右，约占今年广州土地供应计划1.8平方公里的28%，规划总建筑面积高达96万平方米，是今年以来广州最大规模的一次土地出让。不过结果依然未能带给人惊喜：8幅住宅用地中一幅无人问津，其余7幅均以底价成交。 据保利地产代理市场部的数据显示，2008年广州土地出让宗数、总用地面积、规划总建筑面积同比均有所下滑，上半年供地仅完成计划的15%.有业内人士表示，按照目前的土地市场情况，全年2.5平方公里的任务已几乎不可能完成。 北京的土地出让的情况也相仿。据了解，北京今年上半年土地价格比较高的时候政府推出的土地不多，而为了完成今年的供地任务，北京4季度将有40宗土地推出，总供应面积达590多万平方米。在土地供大于求的情况下，不少地块只能是以底价成交。合生创展的朝阳区西大望路21号新天嘉园南区的土地，就是在无竞争对手的情况下，以底价85917.96万元投得，楼面地价约6167元/平方米。而据北京市土地整理和储备中心的公示信息统计，1-10月份，住宅楼面均价仅为3955元/平方米，11月住宅楼面均价仅为2488元/平方米。 分析师付琦也断言：“今年上海住宅用地供应无法达到原拟定计划。”据统计，今年上海推出的宅地面积约200万平方米，仅完成今年的住宅用地推地指标的20%-25%.且流标率高达20%，此外，底价成交地块也接近60%.11月下旬，今年上海第35号土地公告推出的3幅住宅用地开标，其中位于金山的2幅地块提前流标，另一幅嘉定区江桥镇黄家花园路东侧、金沙江西路南侧商住地块，则被惟一参与的竞买者万达集团以9.92亿元的底价收入囊中，楼面价仅约2400元/平方米。 “政府推地压力大，地价相对较便宜是刺激大开发商入市抄底的重要原因。”广州寒桐投资顾问公司总经理韩世同在接受采访时表示。资金实力强、融资渠道多的大型房企频频出手拿地，肯定是看中价格上的优势，或者他们认为这些地块性价比较高。在一些内地城市，品牌企业有绝对优势，中小企业在土地市场对他们形成不了竞争，同时也便于变相拿地的操作。而广州目前推出的不少地块位置比较偏远，也没有出现比较超值的地块，因而缺乏大开发商的参与。 3 渠道拓宽 多种手段加强融资 随着土地市场招拍挂方式的推进，土地成本在房屋建设中所占的比重越来越大。地产巨头们大幅圈地，资金从何而来？一般来说主要是银行贷款和销售回款，而上市、增发新股在今年股市不振的情况下，采用者甚少，取而代之的是发公司债、出售项目、寻求外资合作伙伴等方式。 在市场调整期，销售回款的压力比较大。作为最先在全国范围内降价的万科，综合采用各种灵活的策略促进销售，销售表现略好于市场总体情况，但仍未能摆脱市场总体收缩的影响。今年1-11月，万科累计销售面积490.9万平方米，销售金额425.3亿元，分别比2007年同期减少8.6%和7.9%.保利地产稍好，今年1-10月实现销售面积210.47万平方米，同比增长24.3%；实现销售认购金额167.35亿元，同比增长18.58%. 发债今年地产公司普遍采用的方式。保利地产在7月4日收到中国证监会有关批复文件，核准公司向社会公开发行公司债券面值不超过43亿元，所募资金拟用于优化公司债务结构和补充公司流动资金。今年9月，万科顺利发行59亿元公司债券，使其在第三季度末拥有货币资金199.4亿元，比中期末的153.7亿元增加了29.8%.最近获批发展发公司债的房企还有首创置业18亿元、金融街发行不超过56亿元、万业企业发行10亿元等。而通过增发融资的大型房企，只有招商地产在12月发行了4.5亿股、募资5934亿元。 项目转让与合作的方式融资或缓解资金压力的做法今年也多起来。较为典型的代表是今年7月，雅居乐与大摩引进的境外基金CrystalILimited达成协议，向大摩出售海南清水湾综合度假社区项目30%的股权，代价为人民币52.8亿元。清水湾项目总占地约973万平方米，平均楼面地价仅为340元/平方米，大摩在其中大赚差价，雅居乐则收获大笔资金和风险降低。 招商地产12月12日公告称，通过出售子公司“ELITETRADEINVESTMENTSLIMITED”100%股权的议案，将该公司股权连同南京国际金融中心整体出售，获得约5亿元收益。万科地产今年也有项目转让，11月6日，万科将去年收购“富春东方”股权包中的南京恒邦房地产开发有限公司100%股权挂牌转让，股权转让总价为2.268亿元。而在今年5月，万科将其所持有的东莞市万科置地有限公司50%股权转让。项目公司所持有的正是一年前土地价格疯狂飙升时期拿下的“地王”东莞市南城水濂村地块，通过项目股权的转让，使得风险分散化。 未来之路 房地产信托投资基金和并购贷款开辟新融资渠道 地产人士陈真诚表示，从9月份以来虽然银行的政策有所松动，但由于房价依然还比较高，地产行业还潜藏较大风险。在次贷危机的阴影下，银行向房地产企业贷款的积极性并不高，有的甚至还是从严审批。由于银行贷款的数额在发展商中依然占据重要地位，银行放款不多，发展商的资金链条依然趋紧。 “房地产信托可能成为发展商融资的一个新渠道。”广州维森置业有限公司董事长、总经理张维伦在12月9日举行的华南地产论语（沙龙）上表示。 12月4日，国务院常务会议研究确定了九条金融促进经济发展的政策措施，在第五条中首次提出创新融资方式，通过并购贷款、房地产信托投资基金、股权投资基金和规范发展民间融资等多种形式，拓宽企业融资渠道。其中房地产信托投资基金作为创新融资方式的性质得到了明确。日前，天津滨海与上海浦东两地传出，相关物业可能以打包方式成为首个REITs试点产品，分别登陆深圳和上海证券交易所。 张维伦表示，通过房地产信托投资基金的创新融资方式，可拓宽企业融资渠道，缓解房地产市场的资金压力，从而确保房地产市场的稳定发展。这点在商业地产的表现最为突出。 并购贷款也在为大型企业融资开辟新路径。所谓并购贷款，是指商业银行向并购方企业或并购方控股子公司发放的，用于支付并购股权对价款项的本外币贷款。中国银监会12月9日在其网站发布了《商业银行并购贷款风险管理指引》，允许符合条件的商业银行开办并购贷款业务。而在过去的12年里，贷款是禁止投入股权领域的———1996年央行制定的《贷款通则》规定，商业银行不许提供并购贷款。韩世同表示，允许并购贷款，可能是政府在为大型企业融资提供新途径，同时也在为中小企业的发展寻找出炉。但这不会催生大型房企的并购潮，因为目前中国的房地产市场并未形成垄断，不少中小房企反倒可以见缝插针求得好的生存发展，这从12月2日广州市的土地出让多位中小房企竞得可以看出来。
广州年底抢地：中小房企底价捡到宝 又到年终卖地时，与以往或热闹得抢破头或冷清得没人举的情况所不同的是，这次的8块地卖出了7块，虽然有6块是以底价成交，但结局还算是“皆大欢喜”，与以往大开发商的情况所不同的是，这次小发展商、甚至从未做过住宅项目的发展商成为本场土地拍卖的主角，对他们身份背景的猜想、对所竞拍项目的前景分析也成为新的热点。 身份揭秘 活跃而神秘的“中小企业” 12月2日下午，广州市出让8幅住宅用地，1块工业用地，总用地面积达到49.7万平方米左右，约占今年土地供应量1.8平方公里的28%.除南沙区南沙街丰田生活区08NJY-2流拍外，其他地块全部底价成交。花都三东大道北石岗地块全部由常元房地产开发有限公司以底价拿下。比较热门的番禺区新造镇小谷围地块由广州尚泰投资有限公司和广州奥力房地产开发有限公司竞得。 广州常元房地产开发实业有限公司可谓是拍卖当天最大的赢家，他们一举拿下花都三东大道北石岗的三宗地块，用地面积达到23.3万平方米，占年度已出让住宅用地面积的18.5%.据了解，这家房地产公司并非豪无经验的开发商，业内人士透露其在花都发家，美林花园、美林轩逸时光 (论坛 像册 户型 样板间 新闻)（查看地图）都是他们的杰作，据说该公司还有一定的台资背景，与美林湖、美林海岸、美林湖畔的开发商似乎还是兄弟关系。 至于竞得番禺小谷围地块的广州市尚泰投资有限公司和广州奥力房地产开发有限公司，业内人士都表示没有听说过，也有可能有一定背景，为了开发该地块而专门成立了一个新的项目公司。记者查询114，得到的答复是没有登记或者对方要求保密。 现场探营 离地王不远，离区府很近 花都三东大道北石岗的三宗地块以楼面地价1250元/平方米被广州常元房地产开发实业有限公司竞拍得手，按照业界公认惯例地价占房价四成的比例计算，该地块的房价预计将达到5000元/平方米。 花都三东大道北石岗的三宗地块用地面积达到23.3万平方米，可以称得上一幅“巨无霸”地块。记者来到花都三东大道，发现这里确实是一片不折不扣的热土，各大开发商在这里跑马圈地，随处可见建筑工地、脚手架、推土机，曾被大运家园 (论坛 像册 户型 样板间 新闻 视频)（查看地图）以5658元/平方米的花都历史最高楼面地价买下的“地王”也离三东大道不远，以至于该区域内的楼盘如竣威锦东花园 (论坛 像册 户型 样板间 新闻)（查看地图）等都以“地王之心”作为卖点，该区域目前在售的楼盘有雅居乐的御宾府花园，香港地产龙头大亨新鸿基的项目也即将面世，楼宇上悬挂了巨大的条幅，“08盛世尽在新鸿基地产”。 由广州常元房地产开发实业有限公司竞得的新地块紧挨新鸿基项目，再往西南面，就是花都区人民政府和美丽静谧的人民公园，公园里小桥流水，落英缤纷，可同时享有都市繁华与田园的宁静，实在是一个不可多得的“黄金地段”。 由深圳航空有限责任公司广州分公司以底价11270万元竞得的花都区迎宾大道北南航花园西地块也离地王不远，该地块虽然位于当地主干道上，但目前的状态也基本上属于“净地”，还有菜农在上面辛勤耕作，正值草莓成熟时，路边还有三三两两卖新鲜草莓的。
前景预测 期望过高，市场不一定接受 常元公司负责人金小姐在接受媒体现场采访时也表示，之前的地价太贵，本次拍地的价格则比较合理，该负责人对楼市也充满信心，她强调，本次拍下的这3幅地块是目前花都区域的最后一个黄金地块，预期未来产品的价位将在7000-8000/平方米元左右。 对于该负责人的楼价预测，业内人士则表示不容乐观，当初大运实业拍下花都地王的时候也是信心爆棚，新产品以9000元/平方米以上的较高价格进入市场，个别单位甚至在万元之上，高出区域在售单位2000元/平方米左右，可惜好景不长，目前的价格已经调整到5500元/平方米，地产大鳄雅居乐在紫薇路的御宾府正在发售全新二期，价格仅4500元/平方米起。 大好房地产机构（原穆迪）董事长盖天佐认为该房地产公司显然对目前的楼市行情不够了解，可以说是典型的07思维，停留在对前两年楼市行情的迷恋中。花都的存货量是非常恐怖的，可以说居全广州之首，而且各大知名开发商云集，开发的楼盘品质都不低，如果想超越他们几乎是不可能的。 新地块建议 最好能建一些创新型产品 正梁地产执行董事梁志鹏目前正在操盘花都一个商业项目，他说自己对花都还算有那么一点了解。三东大道的确是花都不可多得的“黄金地段”，但正因为如此，周遍的项目也都齐齐朝着高档的方向发展，户型整体来说，有点偏大，户型以133-172平米的三房为主，最小的两房也要107平方米，大运家园的四房单位高达250平方米，大润发附近的星缘美居 (论坛 像册 户型 样板间 新闻)（查看地图）更是提出花都首席大三房概念，如果新项目在户型设计上能够考虑到多样性，多一些令人耳目一新的创新型小户型则会在市场上独树一帜。 地块面积比较大，要有规划 采访广州德兴房地产顾问有限公司董事总经理杨晓军的时候，他特意查询了三东大道地块的详细位置，并分析说该地块属于区府北板块，虽然有不少开发商进驻，但是生活配套还不够完善，商业氛围也不成熟，锦东集团计划建造的大型SHOPPING-MALL也迟迟不见动静。花都的房价去年整体虚高，现在外围的价格基本是“3”字头“4”字头，中心一点的“5”字头才能卖得动。由于该地块的面积比较大，建议开发商在园林方面做好规划，户型方面建议以三房为主，搭配八九十平方米的两房和两百平方米左右的四房。
