爱华网房地产与金融市场 金融创新与房地产市场发展之关系
在当前市场宏观调控下，房地产市场正面临一场深刻的变法。处于这种环境之下，在这个过程中，调控催生了创新。创新既是我们主动的选择，也是被动的选择。 房地产行业发展到一定程度，融资都有问题。金融的支持不再是简单的资金支持，更多的必须跟资源紧密结合在一起。过去房地产企业融资的选择都是银行信贷，很多公司不愿意牺牲他的股权，让大家共享他的收益。所以说，金融业的创新，对房地产行业的发展至关重要。未来未来房地产只有两种类型：一类是金融地产、一类是地产金融。 一、房地产市场发展的十年 前一个十年，房地产行业是一个黄金十年。现在是进入调控后的十年，是重新再发展的十年。未来房地产业必会改变发展模式，更多地与金融融合在一起。 在过去的十年，大部分的房地产开发商都是以住宅开发为主，而且都是以销售为主，这种模式是一个高周转的开发模式。随着未来十年商业地产、产业地产在开发比重当中的逐步提升，它们要得到大量的发展就离不开金融的支持。因为这种可开发的模式并不是一种高周转的模式，而完全是一个持有收益的模式。这种模式的发展，离不开金融的支持。大量发展商业地产、旅游地产、产业地产，也都离不开金融的支持。可以说“金融业绑架了房地产”。 房地产行业真正的转型就是如何摆脱完全是银行信贷支持的产业，最终变成地产基金支持的行业。我们有理由相信，在不久的将来，随着金融创新对房地产业的推动作用，将迎来房地产业的又一个十年发展。 二、金融创新的定义 什么是金融创新？ 金融创新：变更现有的金融体制和增加新的金融工具，以获取现有的金融体制和金融工具所无法取得的潜在的利润，这就是金融创新，它是一个为盈利动机推动、缓慢进行、持续不断的发展过程。 金融创新的内涵 宏观层面：金融创新涉及的范围相当广泛，不仅包括金融技术的创新，金融市场的创新；金融服务、产品的创新，金融企业组织和管理方式的创新，金融服务业结构上的创新，而且还包括现代银行业产生以来有关银行业务，银行支付和清算体系，银行的资产负债管理乃至金融机构，金融市场，金融体系，国际货币制度等方面的历次变革。 中观层面：金融创新是指上世纪50年代末，60年代初以后，金融机构特别是银行中介功能的变化，它可以分为技术创新，产品创新以及制度创新。从这个层面上，可将金融创新定义为：是政府或金融当局和金融机构为适应经济环境的变化和在金融过程中的内部矛盾运动，防止或转移经营风险和降低成本，为更好地实现流动性，安全性和盈利性目标而逐步改变金融中介功能，创造和组合一个新的高效率的资金营运方式或营运体系的过程。大多数关于金融创新理论的研究均采用此概念。 微观层面：仅指金融工具的创新。大致可分为四种类型：信用创新型；风险转移创新型；增加流动创新型：股权创造创新型。 金融创新的分类： 金融制度创新； 金融业务创新； 金融组织创新。 三、金融创新的内容及方式 金融工具创新。金融工具创新指金融业能为各种信用形式的演变和扩展而适时地创造新的多样化的金融产品。如支付方式、期限性、安全性、流动性、利率、收益等方面具有新特征的有价证券、汇票、金融期货等交易对象。金融工具的创新是金融创新最主要的内容，它是所有其他金融创新的基础。如，金融工具创新导致在传统金融产品和一般商品期货的基础上产生了金融期货，主要有利率期货、货币期货和股票指数期货。 金融市场创新。金融市场创新指金融业通过金融工具创新而积极扩展金融业务范围，创造新的金融市场。欧洲证券市场源于20世纪70年代初期美国的证券公司首先在伦敦的欧洲债券市场，然后在世界各地设立分支机构进行国际证券交易，其他国家纷纷仿效。到了80年代，随着证券交易的国际化和技术的不断进步，金融业不仅可以从事跨越国境的股票交易和债券交易，而且也可以在其他国家发行本国的债券与股票，基本形成了一个全球性的证券市场。欧洲票据市场是在原有的欧洲银团贷款市场和欧洲债券市场的基础上形成的，把信贷和债券流动结合起来，具有短期银行信贷和流动性有价证券的双重属性。 金融制度创新。金融制度创新是指在金融组织或金融机构方面所进行的制度性变革。它既指各国金融当局调整金融政策、放松金融管制所导致的金融创新活动，如建立新的组织机构、实行新的管理方法来维护金融体系的稳定，也包括金融组织在金融机构制度方面所做的改革。 四、金融创新与房地产行业发展 宏观调控对房地产市场影响比较大，资金正成为开发商的考验，房地产企业应该重视和接纳直接融资。房地产直接融资并不等于维持高房价，房地产行业的金融创新是大势所趋。如果继续过去那种开发商和炒房客都依赖于银行贷款的间接融资，供需双方都利用了杠杆放大了投资能力，再者，可以平衡好投资与供给，把这种投资需求的资金转化为投资供给的资金。 我国目前的房地产金融现状，还没有形成真正意义上的房地产金融。房地产资金的融通不等于房地产金融，融资是房地产金融的一个主要方面，它包括房地产信贷融资、房地产股本融资、房地产债券融资和运用信托方式融资等。房地产金融除了融资功能还有许多其他的金融功能，如房地产保险、房地产信托、房地产证券、房地产典当等。 对于房地产金融的创新，我们既要意识到它的价值又要意识到它的局限性，要全面推进创新，有效防范风险。要从中国实际出发，引鉴国际房地产金融创新的经验和教训，持续推进创新，改善监管，完善风险防范体系。只要努力，我国房地产金融的创新一定会迎来一个春天。
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