火热的楼市虽对经济复苏有很大的推动作用,但却似乎已给国内的社会稳定和金融稳定带来了很大的负面影响。
近期,关于政府是否会取消国内楼市优惠政策的话题,成为了投资者议论的焦点。在去年10月份之后,为了刺激比较低迷的国内楼市,政府先后采取了将首套房和改善型二套房的首付比例调降至两成、按揭利率打七折的政策,同时还对住房转让环节营业税实行了暂定一年的减免政策。正是因为这些中央和地方出台的多项支持房地产发展措施,以成交量和楼价大涨为标志的楼市火热状态才在今年得以出现,并持续至今。
不过时值当下,社会舆论已经对高企的楼价颇多怨言,火热的楼市虽对经济复苏有很大的推动作用,但却似乎已给国内的社会稳定和金融稳定带来了很大的负面影响。这就需要政府将房地产的诸多优惠政策撤销,从而使得对房地产的调控方向回归中性。
对房地产调控回归中性,将是未来政府调控楼市的大方向。
而在具体的策略上,政府很可能会采取逐步退出的方式,在取消一个领域优惠政策的同时,保留另一个领域的优惠政策,从而保证房地产市场的平稳持续发展。
政府须调整楼市的原因,一方面自然是出于缓和社会对楼价快速上涨的怨言;但另一方面也至关重要,即政府对房地产泡沫威胁国内金融稳定的担忧也在不断加剧。早日退出过度的优惠政策,有利于将这种风险控制在可控的范围内。
目前房地产泡沫的出现,与银行信贷对房地产领域的大规模投放密切相关。今年以来,大量的贷款先是投放到了老百姓的住房按揭贷款,这提升了楼市成交量,并进而让房aihuau.com价开始上涨;随后,大量贷款流入了央企,使他们成为了各地“地王”的主要购买者;近期,大量贷款也流向了财务状况转好的房地产开发商的开发贷款中,加快了房地产投资的进展。总体上来看,银行贷款成为房地产泡沫最为重要的制造者。
独立经济学家谢国忠就认为,中国的银行体系抵押贷款抵押的资产主要是土地、房产,所以银行有钱一定会朝房地产方向走;这么多钱会推高房价,而房价升高后抵押的资产价值高了,就可以借更多钱。这个循环会促使越来越多的资金朝房地产走,最终形成泡沫。
房地产泡沫威胁金融稳定的另一部分原因,在于土地价格的不断上涨。银行信贷这个资产对应的是建筑和建筑占用的土地。不过,由于信贷资产往往被锁定在固定的房价上了,土地价格不断上涨的情况,反而使得信贷资产并没有为银行产生理想回报。也就是说,银行贷款所抵押的房子永远不值钱,前面的房子通常没有后面的值钱。这样一来,银行的相对利润水平永远达不到同期其他行业的利润水平。
可以看出,中国银行业的利益,已经通过住房按揭贷款、房地产开发贷款,以及其他变相流入房地产市场的资金等渠道,同国内房地产的景气紧密地联系在一起了。
房地产若产生极大的泡沫,初期会使得银行享受资产泡沫的好处,但在泡沫后却可能会付出惨痛的代价——此次金融危机后美国银行大规模倒闭就是一个很好的例子。
从这个意义上说,现在的房地产优惠政策,则明显使得房地产泡沫得以酝酿,一些贷款买房者的资质也变得越来越差,这将在未来给国内的金融稳定带来很大的威胁。因而,政府应未雨绸缪,尽早将房地产的调控政策转为中性。