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11月22日，国土资源部和住房城乡建设部联合发布《关于坚决遏制违法建设、销售“小产权房”的紧急通知》（简称“通知”），“通知”要求全面、正确地领会十八届三中全会关于建立城乡统一的建设用地市场等措施，严格执行土地利用总体规划和城乡建设规划，严格实行土地用途管制制度，严守耕地红线，坚决遏制在建、在售“小产权房”行为。两部委联合发布的“通知”一出，立即引发房地产大佬们的论战：一方以华远地产任志强为代表，认定小产权房“不可合法化”，认为“小产权房不可能会转正，如果政府允许小产权房合法化也应允许其他犯罪合法化”；另一方则以中房集团理事长、幸福人寿董事长孟晓苏为代表，认定小产权房“可合法化”，认为“多亏了小产权房弥补了国家保障房系统以外的住房市场空白问题，为当下的高房价难题探索出另一条出路”。 初看起来，上述两种针对小产权房互为对立的论调，貌似均有理有据。认定“不可合法化”，是因为早有明文规定“坚决查处小产权房等违法行为”（2009年6月），明知故犯不可饶恕，认定“可合法化”，则是因为小产权房存在事实合理，且部分小产权房建于2009年6月之前。显然，针对小产权房是否可以合法化的论战，如果脱离了具体的时间节点、开发性质、以及具体个案，双方均极容易陷入焦点模糊的混乱局面。 以《南方都市报》11月26日报道的深圳万丰村，提供了中国小产权房的复杂故事。 万丰村规模化的小产权房开发始于2004年，大都以村委统建楼名义开发，在“居民自住”的名义下四处兜售，各个社区、开发商、以及居民均能从中获利，但由于村集体管理制度混乱，村民从小产权房的售卖中获益并不多。更为严重的是，在小产权房的暴利诱惑之下，近年来当地黑帮开始大规模介入，而小产权房的涉黑，又必然进一步压制了当地居民的获利空间。 从万丰村这一复杂故事中可以看出，对待小产权房，有效治理的前提则是尊重历史，实事求是分析并寻找解决之道。 结合万丰村小产权房开发的不同时期，有必要将当地小产权房细分成三种类型，第一种类型是在2009年国土资源部出台“坚决查处小产权房等违法行为”之前建成售出的小产权房，此一类型小产权房尽管可能存在村集体、开发商和当地居民利益分配的不均，甚至可能存在村集体利益输送的违法现象，但在并无明文规定严禁小产权房的情况下，不应将开发（以及利益共享）主体之间的利益纠葛，算在其时购买小产权房群体的头上。故而，对这一时期建成售出的小产权房，应该允许其合法化、且补足土地出让金差额的参照标准，也应以其时当地的国有土地价格为准。 第二种类型是万丰村于2009年出台“坚决查处小产权房等违法行为”之后建成售出、并已入驻的小产权房，对此一类型的小产权房，一味坚持“不可合法化”可能无助于问题的根本解决，因为对于既成事实且已售出入住的小产权房，坚持“不可合法化”要么拆除要么重罚，但是，拆除一则造成社会财富的巨大浪费，二则将遭到已入住购房者的群体纠纷，而仅仅重罚的话，则这部分小产权房事实仍处于“非法”状态，仍将无助于问题的最终解决。故而，针对2009年后建成售出且已基本入住的小产权房，在拆除成本（包含社会成本）巨大的情况下，应该酌情考虑，在补足土地出让金（以当下当地国有土地价格为准）的基础上，逐步给予其“合法化”身份，如此，一可根本解决这部分小产权房的整治困境，二可让这部分小产权房的开发和购买无“投机暴利”可图。 第三种类型是万丰村目前纠纷最大的“涉黑”小产权房穗丰苑，穗丰苑之所以引发当地村民与业主之间持续的紧张对立，其实也是当地“黑恶势力”在一网打尽之后，村民在历年小产权房开发中获益不匹配的情绪总爆发。故而，在查处涉黑团伙之后，对穗丰苑纠纷亦不宜无限期悬置，而应由当地国资部门先行补足穗丰苑的土地出让金差额，成为穗丰苑新的合规开发主体，然后通过先向当地村集体、以及被征地村民按现行政策补足征地款，再让穗丰苑业主自愿选择，愿补足购房差额（与商品房相比）给予其合法化，不愿补足的则可以退还原款（以及利息），如此，方可破解该村当下集体土地纠纷。 其实，小产权房之于万丰村利弊交错、纠纷不断的十年，亦是我国近十年来大规模城市化乱象频生的十年，而其之所以一直无法正本清源，这既与小产权房缺乏明确法律界定（宪法框架下）有关，更与二元制土地制度下的巨大土地价差有关。 之于当下而言，对万丰村小产权房的历史存量以及当下纠纷的破解，需要主管部门进一步明确政策思路，此次两部委仅仅针对在建在售小产权房的治理，只能相对抑制小产权房的增量，而无法解决小产权房的存量。而在存量处理政策迟迟不明确之下，无论是小产权房的开发主体、还是购买主体，均还会心存“躲过一劫，即为合理”的侥幸。 系统破解当下小产权房的治理困境，须在有效控制增量的同时，尽快明确存量处理政策。而明确存量处理政策，则又需要尽快对小产权房进行法律定性（而非部门规定）、并且启动更具公平性的土地制度改革。
