爱华网在一个通胀的年代，在地产调控空前严厉的时期，钱放在哪里才是安全的？ 投资人比普通老百姓对这一课题的关注更为焦灼。房地产市场自2010年限购限贷“去投资化”至今，2014年的地产新政仍不明晰。在一个房地产私募基金的年会上，投资人的选择焦虑——这一心态被充分地表现了出来。 11月24日，中国第一支商业地产私募股权基金高和资本的投资人大会在北京国贸三期举行，距离正式开始前一刻，能容纳几百人的会场已经座无虚席。《中国经营报》记者初步了解了一下参会者的身份，有国家四大资产管理公司的、有保险业的、有国企、还有“土豪”……他们日后或许会成为高和资本的投资者，但是此刻的目的只有一个：要从高和资本这样一个标杆型房地产基金那里获取一些趋势性的信息，这个方向或可作为未来选择的参考。 对投资人来说，选择领域很重要，把钱托付给什么人更加重要。 寻找高回报率的商业模式 苏鑫：我只做商业地产。做细分市场的时候观察力、精力、风险会降低。 一个微妙的信号是，11月21日，高和资本宣布完成了对丹阳大厦（位于北京东三环十里河地域）的整体收购，并打上了高和品牌，更名为“高和蓝峰大厦”。这次收购还创下了2013年北京商业地产现房最大并购案的纪录。作为甲级写字楼，丹阳大厦总价应在15亿元以上。 在住宅市场遭遇严厉调控，商业地产一度被认为是投资的热土。当几乎万科、保利、万达、龙湖等大地产商都介入商业地产后，其如今的市场规模比2010年放大了10多倍，但是鼓噪之后才发现，挣钱并不那么容易。香港某知名地产商在北京一个商业地产项目的年化收益率仅约3%。这也是让许多投资者困惑的地方，在商业地产这个对资金占用率非常高的行当，操盘者该如何进行资产运作？
投资人犹如猎狗，总能嗅到利益的机会。一位参加高和投资人大会的投资人对记者说，安全和回报率是投资人考虑的两大因素。 高和资本董事长苏鑫没有对本报记者透露高和所运作项目的回报率，但据记者了解，高和一些清盘项目的投资回报率高于25%。 上述投资人认为，这几乎是行业内“最赚钱的基金”之一，回报率对投资人的蛊惑力是巨大的。 高和资本自从2009年创立之后，始终盯准了商业地产。这或许与创始人履历有紧密的关系。虽然成功充满了偶然和运气，但很多创业成功者无疑都借助了之前的资源积累。苏鑫曾经是SOHO的运营总裁兼执行董事，在SOHO做了11年商业地产，一手创建了SOHO严密运转的销售体系。 行业内感兴趣的是高和资本的一些操作模式，并认为这是苏鑫成功运作的因素之一。苏鑫对记者表示，商业模式本身的优势是我们看到了行业未来的趋势，只要城市分化就有机会，需求差异化会带来旺盛的细分市场。我做细分市场，并且只做商业地产。做细分市场的时候观察力、精力、风险会降低。 事实上，在购物中心、酒店、写字楼等商业地产细分市场中，高和绝大部分项目选择的是写字楼。苏鑫认为，最终看待商业地产的价值就看租赁回报率。在高和资本操作的第一个项目凯德华玺的时候，底商的价格竟然低于公寓，苏鑫判断很多写字楼底商的价值是被低估的，这也意味着有获取更高回报率的机会。 在中国，商业地产的主流是散卖，这就没法控制今天的星巴克咖啡明天就可能换成卖茶叶蛋的。这意味着资产的保值增值就有难度。因为在国内开发商卖底商的时候一般是在期房的时候就开始销售，没有统一的定位和管理。往往造成了整个底商的租客品质下降，进而导致整个底商的价值随之下降。 苏鑫设想有无一种方式，在商业地产散卖后仍接近单一业主运营。 高和资本的操作模式，事实上实现了对底商的统一出租和统一的物业管理。即由基金先持有底商，通过资产改造，完成对资产的提升，然后由基金来定位和招租。基金最后退出阶段，找到一个投资者购买整个持有，这样就不会改变之前的统一定位。高和会设计一些游戏规则，与客户签订协议的阶段，就让乐意长期持有商业地产的人进入，最终实现底商的租金长期可持续发展。 存量房时代的投资机会 非核心区域的物业资产升值缓慢，怎么才能找到低风险的核心区域的投资机会？ 在高和资本操持的项目中，包括刚刚完成收购的丹阳大厦，很多是“旧楼改造”。 这事实上包含了一个地方政府、投资商、散户投资者普遍面临的发展困局。 中国已经进入了一个土地稀缺的存量房时代，对政府来说，核心区域已经无地可用，如何促进财政收入增长？对于投资商，土地资源匮乏严重压缩了发展空间，即使有新增土地供应，往往是高成本的“地王”价格；对于散户投资人，非核心区域的物业资产升值缓慢，怎么才能找到低风险的核心区域的投资机会？ 住建部政策研究中心主任秦虹认为，一线城市率先全面步入存量房时代，二线城市即将步入存量房时代。住房市场将以存量房交易为主，商业写字楼新增供应将以存量楼宇的更新改造为主，核心区域尤其如此。 苏鑫也认为，以“旧楼改造、存量提升”为主要途径的“楼宇经济”，会有效实现多方共赢。地方政府实现了可持续的税收源，投资商获得了新的投资机会，散户投资人有了新的保值增值路径。 2012年，高和资本曾收购上海静安高和大厦，通过外立面、室内公共区域、楼宇硬件等改造，尤其是资产管理能力的提升，使静安高和大厦的租金从4.0 元/ 平方米/ 天一跃升至7.0 元～7.5 元/平方米/ 天，成为上海写字楼市场租金增长最快的项目。事实上，近日收购的丹阳大厦也采取了静安高和大厦的模式。 项目操作的根本仍然是围绕租赁回报率。 能够体味到，高和资本在成功操作了凯德华玺、金澳国际、望京悠乐汇（高和睿）等8个项目，有6个实现了成功退出。高和资本正在把自己塑造成一个投资专家。 这个策略的意义在于，中国绝大部分房地产基金初始阶段的融资都来自民间资本，机构投资者普遍缺失，投钱的人都是短平快的心态。而品牌更容易吸引来机构投资者，更有利于保持一个长期运营的心态和操作周期。
