爱华网——破解多方博弈的房价迷局 在全球金融危机之下，资本市场巨幅调整，全球房地产价格衰落，世界经济也步入调整和衰退。然而，在宏观经济面临严峻挑战，股票市场大幅调整的情况下，中国的房地产市场以及中国的房价却一枝独秀，逆势坚挺，这成为人们难以读得懂的房价迷局。张志前博士是我在中国建设银行股份有限公司的老同事，他长期致力于中国房地产业研究，作为中国投资学会的理事，他运用专业视觉，在大量房地产及房地产金融的研究素材基础上，分析了中国房地产价格迷局的成因、结果和未来发展，书中从有限供给到无限需求，从银行信贷到政府调控，全方位分析了中国楼市，为我们全景了解中国房地产现状，以及正确认识当前以及今后一个时期中国房地产业的发展，提供了非常有意义的参考。张志前博士把他的研究成果在第一时间与我共享，并希望我为他的这本专著写个序言。其实，我在房地产方面并没有一定的造诣，但作为一名从事了15年金融行业的专业人士，特别是多年对房地产金融的关注，使我对房地产行业也有一些思考。如，为什么我们辛辛苦苦挣来的钱，无法孝敬父母，无法享受休闲娱乐，也无法用来善待他人，而只能拼命地送给开发商？为什么房地产行业成为亿万富翁排行榜的首选行业？是什么成就了房地产行业的暴利？房地产业是如何绑架了银行？等等。 我十分欣喜地阅读完张博士的新作《楼市迷局》后，决定结合读后感和我个人的认识，谈五点体会：一是房地产从支柱产业到暴利行业。房地产行业是国民经济的支柱产业，特别是上个世纪1998年，我国取消了福利分房，施行住房的货币化分配，由此带动了十余年的中国房地产振兴，同时也对国民经济的快速发展具有重要的拉动。我们从国标行业分类的研究中发现，房地产行业的发展，能够带动建筑业、建材业、服务业等50多个行业小类的发展，这样明显的带动作用是其他行业很难做到的，同时这一行业也是一个国计民生的重要方面，因为“衣食住行”住为大。而过去的十年间，房地产行业的黄金时代的来临，也为中国更多的人安居乐业及成为有产阶层提供了基础。|www.aihuau.com|15
同时，我们看到，房地产行业具有非常高的资本回报率，房地产发展初期，项目的资本金要求是总投资的10%，即便后期由于房地产宏观调控这一指标上升到30%和35%的水平，无论是住房地产还是商业地产或工业地产项目，巨额的项目回报相对于很少的资本金，使得该行业的资本回报率高达100%到400%，而一般项目2到4年的建设期，使得投资者和开发商在短短的几年，从房地产项目中取得了巨额的利润，于是暴利行业早就出了无数个我们熟知的亿万富豪。在2003年到2008年暴利行业排名中，房地产开发商多年连续名列前茅。 二是金融成就了房地产行业，也成就了房地产开发商的亿万富豪梦。开发商用40%土地出让款，采用土地使用权抵押从商业银行获取土地储备贷款或开发贷款，然后付出不高的设计费用，取得设计单位图纸，办理规划许可证、开工许可证、施工许可证及土地使用证，于是就有了后续的建筑商垫资入场开始施工，而建筑商同样能依靠商业银行的贷款进行施工和采购，而建筑封顶，银行按揭贷款、公积金贷款便接踵而来。因此，从房地产开发的整个过程来看，金融伴随始终，可以说，房地产的事业就是金融的事业，是金融成就了房地产。对于房地产开发项目来说，它的资金来源就是开发商的动脉血，而资金运用就是其精脉血，如果没有血液的供应，开发商资金断链，再好的开发商也难用自己的资金全程顺利完成。当然，金融成就房地产的同时，也为银行自身创造了高成长和利润。 三是房地产的周期与投资价值。尽管房地产是造就亿万富翁最佳的行业之一，但是房地产行业的自身规律决定了其发展与宏观经济存在一定的周期规律。房地产行业与经济周期密不可分，由此也导致了房地产投资并非总是最佳投资，也就是房地产价格不可能永远上涨，尽管房地产投资在通货膨胀中会起到保值的作用，但由于其流动性和成本性的因素，如果在高价位购买了它，当房地产行业在经济周期调整中，价值规律就会发生作用，高价格就会回落到价值线或之下，从较长的历史经验看，这种调整也是经济周期的必然。因此，房地产的投资，也不总是最具价值的投资。 四是价值规律是否在房市失灵。在新兴市场和个别房地产高速发展的时期，似乎价值规律存在失灵的状况。如过去10年中国的房地产价格单边上涨及金融危机下的拒绝调整。但是这也是特殊历史时期和发展阶段的个例，从更长一点时期考察，如果房地产价格不回归到其价值线，那么就有一种可能，就是未来的通货膨胀去淹没房地产价格，于是价值规律的作用就将被充分认知，到那时，人们才会发现人们的实际购买力相对于通货膨胀的房价还是增加了的。五是宏观调控如何针对房地产。对国民经济和房地产行业的宏观调控，如同锋利宝剑的双刃，不调控就会造成过热和结构性通胀，而调控一方面会影响该行业的发展，另一方面也会传到到房地产相关上下游50多个行业的发展，从而间接影响到国民经济的发展。因此，针对房地产的宏观调控应当借鉴国内外经验教训，从货币政策、财政手段、税收政策和资本调控方面综合考量，做出一个科学的调控，使房地产行业科学发展，并保障国民经济的健康可持续发展。 是以为序，与读者分享。孙兆东 （畅销书《次贷危机》作者、资深房地产金融专家） 2009年8月1日
