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安居才能乐业。孟子曰“居可移气，养可移体，大成居室”。住，自古就是人类社会存在和发展的基本要素，也是住宅权产生的基础。住宅权，即获得适当或充分住房的权利，对于全世界的每个人、每个家庭，每个社会群体的健康与安宁都是十分重要的。 61557; 为什么要研究楼市当今我国一些城市的高房价，已经成为人们议论的焦点。不断高企的房价不仅仅让越来越多的人望“楼”兴叹，在其背后，还有大量失去土地的贫农，以及拥有土地但不允许出让的农民；还有大量因为购买了高价住房，而不得不节衣缩食、省吃俭用，将每月挣的工资多数用于归还贷款的“房奴”；还有由于收入增长赶不上房价上涨，而出现的新的城市“无产者”。最让人不安的是，土地出让已经成为了一些地方政府的第二财政，银行潜藏着巨大的不良贷款风险；而极少数人通过所谓开发程序聚敛了巨额财富，左右着社会视听。 房地产业是国民经济的重要支柱产业，对于拉动钢铁、建材及家电家居用品等产业发展举足轻重，对金融业稳定和发展至关重要，对于推动居民消费结构升级、改善民生具有重要作用。改革开放以来，随着我国城镇住房制度改革的深化，以住宅建设为重点的房地产业进入了高速发展时期，对增加固定资产投资、拉动GDP增长、提高人民生活水平和推进城市化进程，发挥了重要作用。但是，在我国房地产业飞速发展的同时，房地产市场的问题不断暴露出来，住房价格不断攀升，困扰中国人几千年的住房问题仍然没有得到根本解决。在许多大城市，拥有一套属于自己的住房已经是一件很不容易的事情。中国并不缺少土地，中国的人口密度也不算太高。实际上，许多土地比我们更少、人口密度比我们高的国家，住房价格却比我们便宜。因而解决中国的住房问题，如同解决中国吃饭一样，必须有中国思维。我们已经通过实行包产到户，解决了13亿人口的吃饭问题。我们应该感谢中华民族的祖先，给我们留下如此广袤的土地。因此，每一个人都享有居住的权利，应该是与生俱来的。在经济发展的今天，作为一个劳动者，应该有其基本的居住权利，而不应该倾其一生收入，去购买基本的居住权利。 当然，除了享有“基本的”居住空间之外，每一个人都有权力去追求更大的“舒适的”空间，对个人而言，这就必须通过其劳动成果去交换。对城市而言，必须有开放发达的房地产市场，市场机理促使丰富房屋产生。很多人可以通过从无到有，从租到买，从小到大，从旧到新的过程实现住房消费。其中，最为重要的环节是从无到有，在城市化的背景下，任何不考虑庞大农村人口向城市转移的短视政策都不会有长久的成效。|www.aihuau.com|1561557; 中国楼市有什么特点在计划经济体制下，我国职工是城市居民的主体，约占居民总数的90％。职工住房由单位分配，租金很低，实际是一种福利。住房显然只具有使用功能，不具有交换的商品功能。人们获得房屋资源的数量，不是以经济因素为中介，而是与其权力、地位有关。随着社会主义市场经济在我国的确立，1998年，我国实行城镇职工住房制度改革，取消福利分房，房地产市场随之建立。十多年来，我国房地产市场快速发展，在解决人民群众住房和推动经济发展方面发挥了积极作用，但也暴露出了一系列问题。一是房价持续较快上涨，超过了居民的购买能力。前几年, 全国房价上涨过快的问题主要集中在东部地区部分大中城市, 有的城市平均房价涨幅连续多年超过10%。这两年, 房价上涨过快现象已由北京、上海、深圳等一线城市向二线城市甚至是中、西部地区扩展, 并由中心城市向周边地区辐射。按照公认的国际标准，房价收入比在3至6之间是比较合理的。根据2008年《中国统计年鉴》的相关数据，2007年我国的房价收入比平均为15，北京为23，上海为17。住房已经成为少数富人的奢侈消费品或投机炒房者的投机品。多数人一个月的工资买不了一平方米的房子。二是房地产市场土地供给不足, 供给结构也不尽合理。我国实行两种土地所有制度，城市国有土地可以出让，而农村集体土地不允许出让。集体土地要出让必须要经过政府征用，然后再由政府卖给开发商使用。这样就将土地人为地割裂成两个市场，国有土地上建设商品房可以卖高价；而集体土地建设的房子叫小产权房，不允许交易和出售，结果就造成了土地供给严重不足。在房地产市场供给中, 高档豪华住宅越来越多，廉租房、经济适用房和普通住宅供给显著缺乏。在巨大利润的驱使下，近年来一些地方的保障性住房建设逐年递减。有的地方甚至已经停止了经济适用住房建设。三是房地产市场消费旺盛，投资需求的比例逐年增加。随着一代又一代婴儿潮的长大，以及我国城市化的不断推进，消费需求仍将继续保持较大规模和较快增速, 非消费性投资需求持续增加。随着社会经济发展, 人们可支配收入增加, 各方面、多层次的住房消费性需求将逐步表现为房地产市场需求并快速增长, 其中, 基本住房需求、改善性住房需求和被动性住房需求( 如拆迁带来的需求) 等需求均呈现出一定程度的刚性。同时, 随着经济的发展和居民储蓄的增加，在我国社会保障体系仍不健全的情况下，通过房地产进行投资、投机、融资、养老的需求随着经济升温而进一步体现出来。61557; 房价究竟是由谁决定的价格是市场的核心，房地产市场的核心问题也同样是房价问题。近年来，由于房价的持续上涨，尤其是部分地区房价的飙升，大大超出了普通老百姓的心理承受能力和实际购买能力，降低房价的呼声越来越高。现在，房价问题、住房问题已经成为社会的一个焦点和热点问题。在社会舆论、特别是新闻舆论的重重压力之下，“地价高，导致房价高；还是房价高，促动地价攀升？”这一话题，已成为房地产业界、房地产行政主管部门和房地产经济理论界争论的焦点和热点问题。一种观点认为：房价由土地成本、建安成本、各种税费及开发商利润构成。在建安成本、各种税费及开发商利润相对稳定不变的前提下，房价很大程度上是由地价决定的。而政府推行的经营性土地招标拍卖挂牌出让方式是导致地价上涨从而导致房价上扬的主要原因。 另一种观点则认为：房价不由地价（成本价格）决定，市场是决定价格的唯一主体。房价是由市场供求关系决定的。在市场经济条件下，更普遍的是，终端市场上的要求决定了上游产品的需求，同时终端产品可接受的价格决定了上游产品的价格。按照西方主流经济学均衡价格理论，“均衡价格是指一种商品要求与供给相等时的价格”。在市场经济条件下，按照均衡价格理论，竞争的价格和数量取决于供给和需求的均衡点。房地产市场虽然不象证券市场那样有一个明确的交易所，有公开的信息披露制度，但是其价格也同样是由供需关系决定的，取决于供需曲线的均衡点。同时，正是由于房地产市场存在的严重信息不对称问题，导致了房价不断地走高，也使人们误解地认为，房价是由房屋的建造成本决定的，即由于地价高，结果导致了房价高。试想如果高房价没有人买，开发商还敢在土地拍卖过程中举高价牌吗？ 由此我们可以看出，在房地产市场中，由于土地供需与房屋供需存在同一性，因此并不存在“地价高，导致房价高，还是房价高，促动地价攀升？”这一谁决定谁的问题。这个问题就如同“是先有蛋，还是先有鸡”的问题一样。实际上，“地价高，导致房价高”与“房价高，促动地价攀升”这两者并不相互排斥、相互对立，而是互相兼容、互相统一的。房价的涨跌与地价的涨跌其实是一致的，在本质上近似于正线性相关，在经济学最理想化的状态下，则是呈完全正线性相关。61557; 本书的内容和结构本书在深入研究房地产理论和国内外大量数据资料的基础上，分析了中国楼市的现状和特点，并对中国楼市的泡沫之争提出了自己的见解。在此基础上，本书从供给和需求两方面分析了中国房地产市场（主要是住房市场）及存在的问题，对我国现行的土地制度和土地招拍挂进行了分析，对房地产金融问题进行了分析，对政府在房地产市场调控中应发挥什么样的作用进行了阐述。本书最后对金融危机后的中国楼市做了展望。全书分为四个部分，共10章。第一部分包括：第一章、第二章和第三章。这部分主要介绍了有关房地产市场的相关理论，分析房价的构成要素和影响因素，并运用这些理论，分析了中国目前的房价是否存在泡沫。第二部分包括：第四章和第五章，这部分主要研究房地产市场的供给方面，介绍了我国的土地资源情况和政府的招拍挂出让，分析我国的房地产开发商为什么可以获得暴利，并就“小产权”房未来的出路进行了探讨。第三部分包括第六章和第七章，这部分主要研究房地产市场的需求方面，介绍了房地产市场的两种需求：消费需求和投资需求。随着经济的发展和城市化，这两种需求还在不断增加。第四部分包括：第八章、第九章和第十章，这部分研究了与房地产市场密切相关的银行信贷和政府调控，分析了开发商是如何绑架商业银行，政府对房地产市场的宏观调控为什么变成了“空调”。最后，对金融危机后的中国楼市做了展望。笔者力图用普通读者看懂的语言，分析广大读者普遍关心的中国楼市,同时讲述了不少关于楼市生动有趣的故事。希望本书能为广大的投资购房者提供分析和判断楼市走势的方法和思路，为研究房地产市场和有关部门决策者提供参考。
