房地产代表匠心的精神 房地产滞胀未必代表见顶



 中国房地产市场近月出现了量跌价升的“滞胀”。有人将销售量下跌,归咎为房价过度炒高后,购房人入市变得审慎,甚至认为房市已经见顶。

  房市和股市之间,热钱有相当大的互通性,投资情绪也相互感染。A股八月份出现的调整,的确对买房人的入市时机有影响,资金有观望的倾向。

  但是,导致目前“滞胀”局面的最大原因,笔者认为是一手市场新盘推出的骤减。在2008年,开发商多数处在资金链断裂的危机边缘,几乎没有建房。今年前六个月当房市升温时,所有开发商都拼命抛售,以盘回现金,直到年中才猛然醒悟这场升势可以持久。不过此时房源库存已经大幅下降,笔者测算目前的库存大约相当于4-5个月的销售量,较去年房市最黑暗时期的22-23个月的销售量急遽下降。开发商在推盘上变得审慎,在定价上变得更进取,是“滞胀”的根本原因。

  中国房地产市场近月出现了量跌价升的“滞胀”。有人将销售量下跌,归咎为房价过度炒高后,购房人入市变得审慎,甚至认为房市已经见顶。房市和股市之间,热钱有相当大的互通性,投资情绪也相互感染。A股八月份出现的调整,的确对买房人的入市时机有影响,资金有观望的倾向。但是,导致目前“滞胀”局面的最大原因,笔者认为是一手市场新盘推出的骤减。在2008年,开发商多数处在资金链断裂的危机边缘,几乎没有建房。今年前六个月当房市升温时,所有开发商都拼命抛售,以盘回现金,直到年中才猛然醒悟这场升势可以持久。不过此时房源库存已经大幅下降,笔者测算目前的库存大约相当于4-5个月的销售量,较去年房市最黑暗时期22-23个月的销售量急遽下降。开发商在推盘上变得审慎,在定价上变得更进取,是“滞胀”的根本原因。政府在房市上的短期调控能力,应该会弱过股市。如果股市出现供求失衡,政府随时可以透过控政府在房市上的短期调控能力,应该会弱过股市。如果股市出现供求失衡,政府随时可以透过控制IPO来调节供应,而房市供应却受到建筑周期、库存周期的制约,短期政策运作的空间较小。供应有限,是笔者看好今年最后四个月房价的第一个原因。

  购房需求的来源,已经有所改变。年初时新来居民、新婚人士等需求,是拉动市场回暖的主力。积累了近一年的刚性需求突然爆出,的确对市场带来冲击,撬动了房市的升势。进入下半年后,用家需求在下降,投资需求在上升,买房时高首付、纯现金支付的比例明显在增加。储蓄利率低下、通胀预期升温,带来银行储蓄的活性化,M1货币供给量更呈直升机式的上升,房市收纳了其中相当一部分的游资。另外企业资金也开始流入房市。目前中国流动性泛滥,资金缺少出路,政府无意真心收紧银根,是笔者看好短期房价的第二个理由。

  近来许多楼盘在星夜赶工。地方政府对囤地的开发商开出高额罚单,以尽快增加供应。开发商自身也希望,在政策收紧之前再多卖一轮房、多赚一轮钱。这个趋势带出以下两个市场含意:首先,房地产建设活动可能比想象的更活跃,由此而生的对建筑材料的需求,可能比预期的更大。

  中国房地产市场近月出现了量跌价升的“滞胀”。有人将销售量下跌,归咎为房价过度炒高后,购房人入市变得审慎,甚至认为房市已经见顶。房市和股市之间,热钱有相当大的互通性,投资情绪也相互感染。A股八月份出现的调整,的确对买房人的入市时机有影响,资金有观望的倾向。但是,导致目前“滞胀”局面的最大原因,笔者认为是一手市场新盘推出的骤减。在2008年,开发商多数处在资金链断裂的危机边缘,几乎没有建房。今年前六个月当房市升温时,所有开发商都拼命抛售,以盘回现金,直到年中才猛然醒悟这场升势可以持久。不过此时房源库存已经大幅下降,笔者测算目前的库存大约相当于4-5个月的销售量,较去年房市最黑暗时期22-23个月的销售量急遽下降。开发商在推盘上变得审慎,在定价上变得更进取,是“滞胀”的根本原因。政府在房市上的短期调控能力,应该会弱过股市。如果股市出现供求失衡,政府随时可以透过控其次,这似乎孕育着新一轮供需失衡。当明年上半年大量新盘预售涌出来时,也许就揭开了房市调整的大幕。中国货币环境的正常化,估计也在那时全面展开,届时利率趋升,流动性回落。房地产市场具有明显的周期性特点,2008年的市场调整被全球金融危机所打乱,不过调整周期早晚会重续。

  

 房地产代表匠心的精神 房地产滞胀未必代表见顶
  插排:目前的库存大约相当于4-5个月的销售量,较去年房市最黑暗时期22-23个月的销售量急遽下降。开发商在推盘上变得审慎,在定价上变得更进取,是“滞胀”的根本原因。

  

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