爱华网一年多前，同行群起而攻之:拐点就是王石唱出来的，他不卖拐2008年没什么事！半年前，地产商们私下幸灾乐祸:万科降价这回傻了吧？一周前，刚刚结束的中央经济工作会议给了二线城市疯狂的“理由”，大伙儿又开始嘀咕:王石的预言验证了？！ 顺流、逆流，业界都把万科当作了一个标杆。 早在2007年的12月13日下午，清华大学紫光国际交流中心召开“海螺行动II”新闻发布会，席间有记者问:“10月以来，广州、深圳城市的楼市普遍遇冷，新建商品房的销售量下降严重，作为开发商代表之一的王石是否认同楼市出现拐点的说法？” 王石答:“同意出现拐点的说法。”随即补充:“中国东西南北中，幅员广阔，不同地区城市处于不同的楼市周期，不能一概而论。” “第一句话被媒体大量引用，第二句话却没人提了。”王石说。 尽管百般为“卖拐”开脱，但此后在一非公众的场合，他又“不慎”地提醒当时在座的同行:“拐点就是秃子头上的虱子，明摆着。” “拐点论”遭到业界口诛笔伐。潘石屹在博客里画了幅漫画“明志”:一个黄包车夫拉着王石和潘石屹，问他们前面拐不拐，王石答:拐，潘石屹答:不拐。谁知仅过了3个月，潘石屹就抛出了更为震撼的“百日剧变论”。而上海绿地旗下的项目孝贤坊也紧追万科降价的脚步，打折额度高达10％。 那份传闻为万科高层参加的“松湖山会议纪要”更是让诸多开发商“学习”之后爆汗:“要敢于降价，快速降价……现在还有较好利润时一定要以最快的速度出货，不给其他企业反应和组织应对的机会，让其他企业总跟在我们后面降价，消费力和资金总是向我们倾斜流入……”.虽然万科高层发公告说此事子虚乌有，还兴师动众报了案，但是这个消息确实摧毁了地产界一直绷着的价格默契。 有评论说:“纵观中国商业史，以一人之力来引爆一个与民生相关产业的剧烈调整浪潮，这几乎是一件不可能的事情。但是，王石做到了。”而全国范围内房地产价量齐跌，也让业界对他的先见之明心服口服。连王石自己都说:“在率先降价时，大家怎么看我都不顺眼，现在又来肯定我、表扬我。我对突然的改变一下子不适应了。” 言若有憾，心实喜之。 他在《道路与梦想》一书中曾说:“未来万科没有故事，因为成功的公司没有故事。”但没料到“卖拐”这个故事比赵本山的设计还跌宕起伏、一波三折。 一场突如其来的金融海啸，让原本快被政府最后一根稻草压垮的“猪坚强”们真的等来了解放军，而房价暴涨，则让万科一夜之间变成了“很傻很天真”。
京城一位房地产公司的副总告诉记者:“老大的日子现在并不好过，同行私底下都把万科当笑话说，有些地方政府召集开发商开会都不通知万科。听说有个项目万科费了不少心思，但当地政府更愿意给另外一家死扛着就不降价的大开发商。” 地产界有一个共识，行业深度整合将不可避免。一位业界观察人士告诉记者:“我们国家的房地产企业太多了，每个企业都有自己的发展目标，僧多粥少，人为造成了土地稀缺。而且行业良莠不齐，投诉量也居高不下。所以中央曾下达了政策鼓励对行业进行并购整合。但政府救市不但把开发商放了，而且让那些本应该被淘汰出局的小开发商一个个财大气粗腰杆硬。” 业界曾很阴谋论地猜测王石“卖拐”的真实动机是“打压中小房企再实施兼并”。但据上述专家所言，万科或许确有此意。他曾在前段时间听万科总经理郁亮谈道:“现在想整合难了！” 万科副总裁肖莉在申银万国组织的“2009春季金融房地产投资策略研讨会”上承认:“我们很有可能已经错过了去年三季度最好的拿地时机，所以在目前行业整体资金尚未非常宽松的情况下，公司会在上半年锁定一部分土地，以避免下半年土地市场的竞争。” 而某家财经媒体甚至放言:“也许这一轮地产的冬季最严重的行业结果，不是几家广东地产公司濒临险境，而是7个月的踏空，或许要将万科从多年的行业龙头宝座上硬拉下马。” 这位专家感慨道:“万科其实是当时最清醒地意识到国内的住房市场达到了一个周期高点，以为中国会开始发生一些正确的变化，它要做一些正确的应对，但最后发现自己‘错’了。一个企业不能太理智、太超前，因为政府有犯糊涂的时候。但，万科真的错了吗？” 一线城市趋于饱和，根本拿不到地，量只有一天天做小。往二三线甚至四线城市发展肯定是一个大方向。中央经济工作会议放宽了中小城市户籍限制，而王石在2009年年初便断言:“2010的主战场在二线城市！”在一线城市已成央企“嘉年华”时，万科重申“不做地王”，基本是在二三线城市拿地。 日前有消息声称:万科要杀回商业地产了！ 据悉，早在2006年前后，万科就做过一项中国人口结构变化的研究，得出一个结论:“2013年，首次置业人口红利的拐点将出现，新增首次置业人口将迅速下降，而改善型和高端再改需求将不断增加；到2017年左右，老龄人口在此期间将不断增加。”该研究预测，在2013年前后，北京、上海等一线城市将出现投资高端改善型、养老度假休闲型物业的趋势。 某业内专家说:“我们整个房地产原始积累的高峰要过去了。中央从国六条、国八条一直抑制房地产投机，为什么房价一直在涨？是因为需求在涨。我认为那时候北京没有泡沫，购房者以自住需求为主，仍然处于第一次初始的增量释放期。2002年、2003年之前，北京200平方米以上的房子卖不动，150平方米都算是大户型。也就是说那时候大部分人都是第一次购房，200㎡属于二次置业，即使有量也不大。而2005年之后就开始出现北京大户型持续畅销，越大越有人抢。 “现在拉动房地产消费的，城市化率的贡献不会超过20％，80％还是原来城市人口的改善性需求:从公房到私有财产。从原来没房到有房，从小房到大房。但我们的下一代，起码有一半人不需要为父母买房。城市更新换代的需求在减弱，但是房地产企业并没有减少，公司的经营目标还在增加。过去的20年万科在住宅领域不断集中化、专业化，它想接下来继续坐稳中国房地产老大的座椅，必须转型。”
