爱华网开发商正当的逐利行为仍需法律法规的有效监管，才能形成公开、公平、公正的市场游戏规则。若政府执法力度弱，或将政令当成摆设，无异于怂恿乃至支持非正常的房价、地价上涨
文 陈真诚 开发商囤地、闲地、炒地现象本已见怪不怪，但最近央视大张旗鼓地再披露：李泽楷旗下盈科大衍地产公司强辩在其囤积的4.6万平米土地上挖个大坑竟不算闲置，公开忽悠老百姓和媒体，在8月，该地块以1.18亿美元的价格(约9.2亿港元)倒卖给瑞安建业，盈科因此税前获利2.35亿港元。潘石屹也再次放言称，中国有大概1/3的开发商从来不盖房子，只“倒土地”。 囤地、倒卖、闲置等现象在业界屡禁不止。为什么？这些年政府出台的土地政令、法律法规并不见少，但地产商为何仍如此猖狂？ 政令为何成空文
目前，全国存在惊人的囤地现状。各地被囤积、闲置多年的土地随处可见，多数杂草丛生甚至可以放牛牧羊，2007年以来诞生的“地王”正在晒太阳的多达50%。有数据显示，全国每年土地开发规模为6～7亿平米，1998～2008年底，全国开发的土地购置面积为31.3亿平米，实际开发量仅19.4亿平米，占62%，有近40%的土地滞压在开发商手中。目前，全国土地存量的30%，约4.3亿平米掌握在少数房企手中。截至今年三季度末，全国排名前十的开发商囤地规模达3亿平米，恒大地产以5100万平米居首,碧桂园、雅居乐、万科均在十强之列。按潘石屹的说法，这些开发商的土地储备，最长的可供开发150余年，最少的也可供其开发20年。 与此相应的，是大量的开发商（包括“地王”）对国家颁发的一道又一道的土地政令置若罔闻。这皆是“政令成空文”的结果和代价。一般来说，开发商囤积居奇的基础动因是利益驱动，或为在资本市场上融资，或通过土地升值谋利，或为炒地赢利。 事实上，开发商往往图谋着两次赢利。把大量土地囤在手里，通过时间差、价格差获得土地增值利润，然后再以当前该地区的地价为参照，以计算土地赢利后的地价作为成本，再来设计房价获取房屋开发赢利。此外，一些开发商纯粹是土地商人，根本没打算做产品开发，只做纯粹的土地买卖，因为单纯囤积、炒卖土地的风险比开发房屋的投入也要小很多，而往往可能获得比开发、销售房屋更高的利润率。再有，因储备土地很受资本市场的追捧，一些开发商图谋用土地储备在资本市场上大肆圈钱。 追究开发商对利益追逐背后的动机，除了被扭曲的人为的房价预期外，也是房地产市场法制制度建设的欠缺、土地政令得不到有效执行的直接后果。制度建设上存在问题，市场自然就可能出问题，一个有问题的房地产市场，往往容易被利益集团人为地推高房价、地价，尽管这种囤积土地获利的简单商业行为只是“期货”，但土地自然成为其获取未来巨额利益的机会与保障。 事实上，中央政府多年来出台了不少政令打击囤地炒地行为。1994年颁布实施《城市房地产管理法》后，1999年国土资源部又发布《闲置土地处置办法》。两部法规明确规定，“对超过出让合同约定动工开发日期满一年而尚未开发的，征收土地闲置费；满两年未动工开发的，将无偿收回土地使用权”。2008年1月，国务院下发《国务院关于促进节约集约用地的通知》，要求严格执行闲置土地处置政策。土地闲置满两年、依法应当无偿收回的，坚决无偿收回，重新安排使用；不符合法定收回条件的，也应采取改变用途、等价置换、安排临时使用、纳入政府储备等途径及时处置、充分利用。土地闲置满一年不满两年的，按出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费。对闲置土地特别是闲置房地产用地要征缴增值地价，国土资源部被要求会同有关部门抓紧研究制订具体办法。 但是，这些政令一直没有得到严格执行，闲置两年以上的土地将被“坚决无偿收回”等政令成为一纸空文，受处罚的开发商实在难觅，导致囤地现象愈演愈烈。一些地方政府在土地财政和个人利益驱动下，乐于推动地价不断上涨，甚至以各种手段和开发商一起把地价节节推高，为获得更多的卖地收入而公然“废弃”乃至践踏中央政府的土地政策，还成为了开发商的囤地帮手。更有甚者还帮助应该被执行政策的闲置土地解围，使得囤积、闲置土地有了政府担保而几乎没有风险。个别地方官员还参与到房地产开发和倒卖土地中，或充当土地买卖中介，以获取利益。 因此，导致政令成空文的根本原因在于政府执法不到位。开发商终究是企业，企业自然会追求利润最大化。开发商正当的逐利行为仍需法律法规的有效监管，才能形成公开公平公正的市场游戏规则。若政府执法力度弱，或将政令当成摆设，无异于怂恿乃至支持非正常的房价、地价上涨。 土地新政漏洞亟待修补 面对公众的抱怨，从种种迹象和国土资源部的系列动作的来看，房地产新一轮渐进式的土地市场调控已经开始。11月12日，国土资源部发布了《限制用地项目目录（2006年本增补本）》和《禁止用地项目目录（2006年本增补本）》的通知，对商品住宅用地的宗地出让面积，给出了明确的上限：大城市20万平米（约300亩），中等城市14万平米，小城市（镇）7万平米。 对新一轮土地市场调控的效果，或仍难令人乐观，但有调控总比没有要好。国土资源部对于限制出让用于房地产开发的单一宗地面积这一土地新政，对遏制大开发商拿地后的囤地、抑制土地资源越来越向少数大开发商集中趋势、加快土地项目的开发速度以满足市场需求、抑制房价地价非正常上涨等，具有积极意义。但该土地新政到底会执行到什么程度？执行结果会怎样？还得静待“有观后效”，现在难下结论。特别是该政令中存在两大漏洞问题亟待修补。 一个问题是对城市规模的定义模糊。除北京、上海、广州、深圳这些一线城市外，如何鉴定哪个城市到底属于大城市、中等城市或小城市？事实上，大城市、中等城市、小城市属于口头用语，没有明确、统一的认定标准。中部一些常居人口不到两百万的省会城市，往往被冠以“大城市”或“特大城市”，按此推论，为应对政策，恐怕所有的省会城市及直辖市都会认定自己是大城市，按照最高上限来执行政策。如此，等于该政策又可能无法执行或执行起来没有多大意义。因为全国房地产市场成交额、房地产开发企业约有60%以上集中在一线城市、省会城市及发达的非省会城市，而这些城市正是房地产问题最集中的地方。因此，对城市规模定义的模糊，确实是个容易导致政策难操作的实际问题。 另一个可能存在的问题是，新政可能被“化整为零”所消解。由于政策不可能规定同一开发商或其关联或下属企业不能在同一地区拿紧临的两块或多块土地，因此，土地新政还要防止出现化整为零的做法，防止地方政府采取与开发商“勾地”出让的办法，为规避政策，把一宗大面积地块分拆成几个符合新政策规定的地块。然后，开发商通过“勾地”竞买土地，在出让方设定特定条件“约束”的帮助下，分期陆续把实际上的整块大面积土地全部拿下。 出台新政策很重要，但严格执行已有的政策也同样重要，甚至很关键。土地新政既要着眼未来，更要惩前毖后，亟待进一步细化和具体化，以增强政策的可操作性，方便政策落实，强化执行监督，否则，新政又将沦落成空文。面对非正常的高地价和高房价已经使无数老百姓的切身利益受到了侵犯的现实，政府有必要拨乱反正，依法严惩不良开发商，否则地产业潜伏的危机越积越大，必将严重影响中国经济和社会的发展。
