爱华网“你等着吧，我那块广州亚运城的土地上一定会发生翻天覆地的变化。”在几个月前的一次饭桌上，万科集团董事会主席王石这么对某媒体总编说。彼时，王石对现在的亚运村地块是志在必得，而且已经把它看做自己碗里的肉了。据说，万科为此项目已经做好了详细的策略规划。 几个月后，这块地确实发生了翻天覆地的变化：不是万科，而是富力地产、雅居乐、碧桂园联合吃下了这块广州土地市场上迄今为止最大的蛋糕——2009年12月22日，富力联合体以255亿元天价拿下了这块被王石视作“碗中肉”的土地。 在地价高企的时代，房企间的联合显得格外耐人寻味。“我们确实在做这种企业间联合的尝试。”富力地产董事长助理、开发中心总经理陆毅在接受《数字商业时代》记者专访时表示。 有人认为广州亚运城“地王”超大的体量，使这块地的“联合体”显得相对特殊，但无疑这种企业间的联合对未来地产企业的生存方式将起到示范性的作用。“其实地产企业间的联合拿地，在南方近年来很多。”恒昌（广州）房地产顾问有限公司董事、总经理何世红说，这会成为未来房地产企业拿地的一个趋势，“抱团求胜，可以分担风险，也可以共享利益。” 万科：与国企合作的无奈 万科地产对于广州亚运城“地王”关注得最早，也是准备最为充分的。 “万科对这块地也是最早进行测算的，万科的估价大概是120亿左右。”一位了解此事的广州地产业内人士说。 万科对于这块地的关注缘于这块地的重要性。这块地不仅仅是亚运城，还是广州新城拍出的第一块地。未来，亚运城将是广州新城的核心区域，这块地也就有了特殊的意义。“亚运城地块拍卖其实是给这块区域的地定价。”何世红说。而参与新城开发，好处是巨大的。“现在别人都说广州的珠江新城几乎就是富力新城。”富力地产华南地区总经理朱荣斌自豪地说。这家最早参与广州珠江新城开发的企业目前在珠江新城有16个项目，几年间，珠江新城的地价也从富力当年拿的第一块地的2380元/平方米涨到了过万元每平方米。 万科虽然关注这块地，但是作为一家非广州当地企业，万科在广州并没什么优势。“在政府心目中，万科就是那种拿郊区的地，却卖城区的价的企业。”广州当地某开发商这么说。 自称绝不行贿的万科，在全国各地经常遇到这种尴尬。不过，万科在处理这样尴尬的政企关系上，也逐渐摸索出了自己的经验。在北京，万科选择与央企中粮地产合作；在上海，万科接手“楼倒倒”莲花河畔景苑，为闵行区政府解忧。这次，万科再次选择了与当地的央企进行合作。“郁亮亲自来广州找到保利，寻求联合拿地。”保利内部人士向记者透露。 实际上，万科的选择也只能是与别的企业合作。2009年，万科全年实现销售额634.2亿元，2009年中报显示，万科手里的现金有268.8亿元，而广州亚运城地块的最终价格为255亿元，单凭万科地产一家，如果单独吞下这么大一块“蛋糕”，将会严重影响其现金流和全国运营能力。 保利地产内部人士透露，万科找到保利后，保利随之找到了同为央企的中海地产，最后三家形成了联合体。不过，在这个联盟内部，关系极其微妙。中海地产的业绩紧追万科之后，并被认为是万科地产最直接的竞争对手，如果没有保利地产居中，万科地产与中海地产结盟的可能性微乎其微。而万科地产的总部在深圳，中海地产的大本营在香港，只有保利地产是广州当地企业；保利地产与中海地产都是央企，万科是这个联盟中惟一的一家股份制企业。 于是，在这个联盟中，规模最小的保利地产反而占据了主动，并迅速完成了从联络人到“带头大哥”的转变，而原来发起联盟的万科，则成了相对弱势的一方。可以说，这个联盟一开始就存在着不稳定的因素。“人家富力也是带头大哥，我们保利也是带头大哥，人家那边一挥手，从者如云，我们这边却各怀异心。”保利地产内部人士自嘲道。 最早表现出这种异心的是在广州已无土地储备的中海地产，曾撇开合作方单独报名。不过，最终还是选择了联合参战。这被不少媒体解读成中海地产对亚运城地块的觊觎之心，而又面临资金压力不得不放弃单独参与竞拍。
但在采访中记者接触到这样一个未经证实的消息：“上面专门跟国企联盟这边打过招呼，希望他们不要拼得太厉害，舆论对国企频频出现‘地王’的争议，让大家压力很大。”不止一个人这么跟记者说。但对于亚运村“地王”这种热门地块来说，不拼就意味着与“地王”失之交臂。 “作为国企要顾及到方方面面的声音，我们受制于政策。”一位中信地产内部人士告诉记者。在这位内部人士看来，中海地产单独报名拿地，实际上是准备“拼一下”，希望突破某些限制拿到这块地，但是最终迫于压力放弃了。 中信：神秘的参与者 “地王”争夺中，沉寂了几年想爆发的中信地产，再次从参与者变成了旁观者。 在这次竞拍中，中信地产没有选择与其他企业联合，也没有在现场举牌，只有一个180亿元的原始出价。因此，有人质疑中信没有拍下这块地的实力，只是去走个过场而已。 “以中信的实力，需要跟别人联合吗？”一位参与现场拍地的中信内部人士反问记者。此前有熟悉中信地产的媒体人士向记者透露，中信地产如果上市，规模一定会超过万科，“仅仅中信地产华南公司的规模就和万科不相上下了。” 中信地产在广州并非默默无闻。天河北路233号的中信广场是广州的城市地标。这座中信集团冠名的391米高楼，让这家央企在广州一举成名。2004年9月，中信地产高端项目中信君庭公开发售，随后4年，中信君庭房价实现三级跳，从最初均价10000元/平方米到2008年的毛坯32000元/平方米，见证了广州滨江东豪宅板块的崛起。中信地产也凭借着中信广场、中信君庭两大项目，在广州留下了高端品牌的烙印。 随后，中信地产在广州一直保持沉默。“这几年我看不太懂中信地产的意图是什么，也没有项目推出。”一位华南地产圈资深媒体记者如此表示。 除了高端项目外，中信地产也是“造城”老手。中信地产1993年便进入浙江省宁波市东部大榭开发区，包括大榭本岛和周围13个小岛，规划面积约36平方公里。随后，中信地产又在海南三亚开发了中信博鳌千舟湾、在成都开发了西部新城、在大连开发了大港西区。2009年，中信地产在天津拿下占地面积248万平方米的天嘉湖地块。一位接近中信地产的人士称，“中信不缺乏造城的实力。可以说，在天津、博鳌、大连、北京等地，中信都是‘造城一哥’。” 背靠中信集团的中信地产在资金上也毫无问题。中信集团被称为“央企长子”，除中信地产外，还有中信银行、中信证券、中信信托等，中信证券已跻身世界最大的投行之一。而作为资金密集型行业，房地产最重要的资源就是资本，有中信银行和中信证券作为靠山，同时还能以信托方式筹集资金，中信地产拿地并无困难。 实力雄厚的中信地产为什么拍卖开始前开价180亿元，却在拍地时一言不发？“我们认为180亿元已经反映了这个地块的价值。”中信地产某内部人员告诉记者，同时他也承认需要考虑很多方面的因素，包括政策压力。现在，中信地产正在积极筹备上市。“如果拿了单价太高的地，对于上市会有影响。” 富力：带头大哥的风范 与国企联盟纷繁复杂的关系不同，富力地产领头的民企联盟关系要简单得多。 “我们三家企业的老板深交多年。”富力地产华南地区总经理朱荣斌表示，董事长李思廉与雅居乐集团主席陈卓林私交甚好，同时也与碧桂园的老板杨国强是多年朋友，李思廉和杨国强还是广东顺德同乡。“三家的合作可以说是不谋而合、一拍即合，老板在电话里就把这件事敲定了。” 富力、碧桂园、雅居乐都是广东本土企业，走的路子基本相同，都选择了在香港上市。即便如此，富力地产在选择合作伙伴方面也颇费心机，甚至还考虑过与国企联盟中的企业合作，也考虑过与地产行业外的企业合作，最终选定了这两家企业作为合作伙伴。“你说我们要是搞一个不好的合作伙伴，就会拖我们的后腿。”朱荣斌说。 与国企联盟中颇多戏剧性转折不一样，富力地产一开始就是民企联盟中当之无愧的“带头大哥”：“主要出面的是我们，富力在处理方方面面的关系上还是比较有经验的。” 在别人的眼中，这三家企业的联合却有些悲壮的意味。“2008年市场萧条之后，这三家企业尤其是富力和碧桂园已经重点转移到广东了。”国泰君安地产行业港股分析师姚峣说，收缩后的这三家本土民企，要面对大举进攻的外地企业，这种联盟颇有些一致对外的意味。 朱荣斌说，拿下这块地是这三家企业面临的必然选择。“不同于一些全国布点的‘满天星’式地产企业的发展方式，我们三家都看好广州当地市场，对当地发展都有信心，都愿意集中自己的资源来发展广州。我们也在全国布局，但大本营在广州。这块地不做就太可惜了。”成为“地王”之后，朱荣斌带领项目组成员去了马尔代夫休假，以示庆贺。 一直以来，碧桂园都是以“造城”著称，基本上每个项目占地动辄数千、甚至上万亩，为地方政府的城市化改造出了不少力；雅居乐地产在进入广州之后也一直乐于走大盘开发路线，但雅居乐并没有采取碧桂园的那种价廉物美模式，而是强调走国际化精品路线，在力求每期的产品有亮点之余，连名称也往往带点小资情调，得到大量白领的认可；富力地产则在商业地产的运营上颇有心得。 此外，作为“带头大哥”的富力也早就从旧城改造、新城开发中得到过好处，富力相信“听政府话，跟政府走”不会吃亏。在这块地上，也是如此。亚运村地块周边的配套已经做得相当好，“连垃圾桶都配置到位了。”朱荣斌说，从珠江新城的开发上，富力就体会到了一定要跟着政府的步伐走。 “拍下这块地之后，当时我心里也没什么特殊的感觉。因为最终价格并没有超出我们之前所设定的底线。”陆毅说，拍地之前，民企联盟早就做好了惨烈厮杀的准备。 虽然对于志在必得的富力地产来说，这块地拿到手是意料中的事，但是对于必须在高地价下讨生活的众多地产企业而言，富力地产与雅居乐、碧桂园间的联合已经有了示范作用，富力地产自己也在探索这条路。“这个世界在变，我们需要学习。”朱荣斌匆匆说完这句话，又准备去开会了。
