爱华网图2.8?房屋所有权比率 从图2.8中我们可以看出，家庭拥有自住房屋的比率在2004年达到最高点。这一比率也是自美国房屋所有权比率统计以来的最高值。当时，布什总统、格林斯潘以及其他人对于他们所取得的成绩深感自豪，因为美国有那么多的人都实现了他们的住房梦。然而，这个梦想很快就变成了一个梦魇，不仅众多无力偿还房贷的人深受其苦，而且那些涉足抵押贷款产业的人、那些购买相关抵押贷款证券的人以及那些刚好居住在抵押贷款违约泛滥区（大量住房丧失抵押品赎回权）的房主也大受其害。 住房需求的持续增长使得新建住房和二手房的价格急剧飙升，如图2.9所示。图2.9并不包含通货膨胀的因素，这是因为从历史上来看，房价会随着通货膨胀的变化而变化。那么，在将通货膨胀因素扣除之后，图2.9中呈现的任何上涨都将是房地产泡沫的结果。而所有的泡沫最终都会破裂，毫无例外。 图2.9?实际住房均价（扣除通货膨胀因素，按2007年美元币值计算）|www.aihuau.com|9 从图2.9中我们可以看出，扣除通货膨胀因素之后的房价表现相对平稳；但从2001年或2002年开始，价格较预期暴涨至少50%，原因就在于极低的利率和急剧扩张的抵押贷款大大推动了人们的购房需求。到2008年年初，虽然房价已经开始下跌，但仍需再降33%才能回落到泡沫前的水平。那些预测美国经济将会在2008年下半年出现好转的人忽略了这一数据。房价的下跌只是刚刚开始，并将一直持续到2012年。 房价涨幅超过通货膨胀是不可能长久持续下去的，这其中有多个原因。首先，除非建筑和人工成本也与房价保持相同比例的涨幅，但实则不然，由于新建住房成本较先前住房成本要低，所以先前住房只能降价销售。其次，由于房价涨幅超过工资，人们将会越来越负担不起，从而导致住房需求减少，房价下跌。不同于股票，住房拥有一个非常有效的价格自动调整机制。 自2007年以来，美国已有大量住房丧失抵押品赎回权，而这也正是导致当前房价下跌的原因之一，因为这大大增加了可供住房的存量，如图2.10所示。 图2.10?美国按月统计的丧失住房抵押品赎回权登记数量 在图2.10中，我们可以看到，丧失抵押品赎回权的住房数量自2006年下半年以来已经翻了一番还多。一方面，现在市场上原本就存在大量的过剩住房（当时为支持不断增加的购买需求而过度开发的）；另一方面，又增加了数量庞大的丧失抵押品赎回权的住房。因此，当前市场上待售的住房存量已是相当之高，如图2.11所示。庞大的待售住房存量使得市场上的住房严重供过于求。鉴于这种供求关系，房价在回升之前很有可能降到泡沫出现前的水平，甚至是更低。 需要注意的是，在图2.11中，住房存量可供销售月数在2007年年中时仍在上升。这是因为得益于不断上涨的房价和持续增长的需求，建筑商在2002~2005年间获得了丰厚的利润。他们并不希望这样的大好时光就此结束。因此，即便是他们减少了住房开工率，但还是有大量住房涌入市场，因为他们减少的幅度远远不够。除非他们大幅减少住房开工率，而且房价和住房存量也大幅下降，否则房地产市场将难以复苏。当然，受房地产市场萧条的影响，建筑行业的失业人数也会大大增加，而这又将进一步加剧经济的衰退。 图2.11?住房存量可供销售的月数
房地产市场是否已经开始好转？ 就在我于2008年年中撰写本书时，媒体引用经济学家的话说，由于住房销售的降幅已经趋缓，“房地产市场有可能会在近期见底”。但即便这一降幅真的开始止稳，也让我们看一下这意味着什么。由于房屋所有权比率在2004年达到最高点，新房销售量在2005年达到最高点，所以说房地产市场容量已经持续下跌了2.5~3.5年。在任何均匀的曲线如正弦曲线中，这个拐点（表示最大变化率的点）都处于曲线的中间位置。这也就是说，如果我们刚刚经过了这个拐点，那么房地产市场还需要2.5~3.5年的时间才能走出谷底。 让我们从房价的角度来看一下这个时间点。美国住房均价在2007年达到最高点，而且据标准普尔/凯斯－席勒住房价格指数的统计数据，房价在过去的一年下降了16%。然而，如果按照稍高于通货膨胀的历史增长速度来看，房价还需要下降33%才能达到合理的水平。如果房价按照当前的速度下降，还需要两年的时间。 现在让我们再从另一个角度，即过度的建筑和销售来看一下。对比1998~2001年间与2002~2006年间的建?销售率，我们就会发现为满足暂时的需求增长（投机者和实际上无力购买住房的人），美国额外建筑和销售了150万套住房。在当前建筑销售率较低的情况下，我们正慢慢减少这种过剩。但按照当前的建筑销售率来看，住房存量还需要2.5年的时间才能够回落到历史正常水平。 假设丧失住房抵押品赎回权必须在房地产市场开始复苏之前见底，那么再让我们看一下这种情况。可选择支付抵押贷款利率重置将在两年之后达到最高点，而丧失住房抵押品赎回权通常是在房主开始违约一年之后。因此，这也就意味着丧失住房抵押品赎回权在3年内不会见底。而且，随着负净值房屋（房价跌至低于贷款数额）数量的不断增加，放弃还贷的人数很有可能超过受抵押贷款利率重置冲击的人数，这将进一步增加丧失抵押品赎回权的住房数量。据皮尤研究中心的调查数据，丧失抵押品赎回权的住房数量到2009年底将会达到300万~400万套。 因此，我们的分析是房地产市场将会在2010~2012年开始复苏。这与媒体普遍预测的2009年第一季度相去甚远。需要注意到是，2~3.5年是最少的时间，因为在接下来的几年中，由于还会有大量的人丧失住房抵押品赎回权，而且失业率也会不断攀升，因此有能力购买住房的人将会减少。由于人们无法获得融资，住房需求将会下降，而且住房投资也不再被认为是理想的投资。这很有可能导致房价降到预期的历史水平之下，正如20世纪30年代大萧条时期一样。因此，房地产市场真正见底还需要3~4.5年的时间，这与本书有关此次经济萧条将持续到2012年或2013年的预测是一致的。
