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系列专题：研究80后
亘古至今，“耕者有其田，居者有其屋”是普罗大众最基本却最难以实现的梦想。在耶稣还没诞生之前，孟子已经向梁惠王感慨“无恒产者无恒心”，而今，时间的刻度跨越二千年，房子依然成为沉重而辛酸的话题。而备受房市折磨的人群之中，尤以80后为甚。80后没有70后经历艰苦拼搏而拥有的扎实基础，也没有90后几代单传之下的家族守护，他们始终处于社会巨变的进程之中，从懂事开始80后就记录了计划经济转轨市场经济体制的一切社会经济异象，教育产业化摘走了天之骄子的光环，数以千万计同龄人丢向市场，让他们任由市场挑选和摧残，在他们即将成家之时，房子又如天边明月，虽皎洁美好却不可触摸。笔者作为典型的80后，离乡背井，异地求学，然后继续背井离乡来到了广州，希翼在这陌生的城市能够有所成就，说不上为天地立心、生民请命、万世开太平，但至少得一蜗居，闲时邀两三好友，小酌四五壶。但眼见房价扶摇直上九万里，满心唏嘘。分析房市的来龙去脉可以让我们更清楚看待社会，看待自身，甚至对我们的职业生涯规划都会产生巨大的影响。毕竟，温州的博士面对月薪几万也要请辞离开，因为当地房价实在太高了。房地产价格高企原因何在住房货币化改革至今，国家扶持房地产行业的发展，停止住房国家分配和房改房，进行住房货币化改革。在土地招拍挂变革，地产企业银行贷款倾斜，房贷首付降低等方面刺激了地产市场的十年牛市。而在06年发端的房地产市场井喷究其根本，另有原因。|www.aihuau.com|25原因之一在于城市化进程的加速。中国的工业化进程接近尾声，紧随而来的是城市化进程的加速，广大的农村人口通过外出务工和读书后就业形式向城市特别是中心城市输送人口，城市人口急速膨胀，城市区域极大限度的扩张，同时也吞没了临近的农村人口形成数量巨大的城中村。例如广州2007年常住人口已经达到1004万人。流动人口超过600万。庞大的人口基数变化支撑了住房需求的增长要求。同理可证，全国中心城市如北京，上海，深圳等也被城市化大潮席卷前行。 另一因素是受婴儿潮的回声潮影响。婴儿潮指的是在某一时期及特定地区，出生率大幅度提升的现象。中国发生过三次婴儿潮。建国后不久就出现了第一次婴儿潮，第二次婴儿潮自1962年三年自然灾害结束后开始，进入1986-1990年，中国主力婴儿潮成家立业，进入生育年龄，又产生了第三次婴儿潮，称作回声婴儿潮。由于计划生育政策，此次婴儿潮出生人口总量虽不及主力婴儿潮，但也有1.24亿，接近当前全国人口的10%。作为主力婴儿潮的下一代，回声婴儿潮，亦撑起了一个代表性的名词——“80后”一代。目前80后普遍进入婚育期，其购房需求也正集中释放，这对房价而言也是个极大的支撑因素。 同时，通胀以及人民币升值趋势也支撑了房价。2009年前三季度货币新增放贷总量达9.35万亿元，同比多增5.64万亿元。受制于经济刺激型的货币和财政政策，2010年新增信贷额度不会有大幅的回落，流动性的泛滥也会形成对房价的一定支持，而人民币的升值压力下，外资热钱持续流入也会对资产类投资品产生长期的利好支撑。房价的未来趋势分析笔者认为，目前的房价已成为国民无法承受之重，其价格也越发离谱，远远脱离居民的实际购买能力。但在以上因素的刺激之下，房价不太可能大幅度下跌甚至崩盘。未来5至10年内都将很可能保持螺旋式上升的趋势。而借用马克思政治经济学里最基础的一句话“商品的价格围绕其价值上下波动”， 房价不可能一直高企下去。城市化进程会在未来几年逐渐趋缓，且在国家高速轨道建设的大面积铺设背景下发生质的变化。中心城市的位置不再如日中天，周边城市有更好的居住环境和交通环境，人口会逐渐向卫星城市和周边城市分流。而同样，婴儿潮的回声潮也会在未来十年内进入尾声，婚育房的刚性需求释放完毕后，往后再出生的人口，经过城市化进程之后大多都是在城市之中成长，其父母、祖父母、外祖父母基本上都有自己的住房，其对住房需求会有明显降低。人民币升值等因素也会在近几年的产业化升级和人口红利消失之后随之消失，并不构成长期的支撑，而货币政策更是存在轮回和反复。所以可以断言5年至10年之后，房价将会螺旋式下跌，到时候便宜的房子遍地都是，改善型需求会占据上风，所以豪宅和极端中心城区的房子依然会有不错的保值增值功能。多数人对房子的误区误区一：没有房子就代表了失败，就没办法成家立业，这其实都是房地产业变相传输的畸形观念。现在大多数所谓的白领，从买了房子开始就成了房奴，月月工资还了房贷之后就白领了，极大的降低了个人的生活质量，人生匆匆数十载，为了这生不带来死不带去，地皮都不属于自己的，住了几十年就被鉴定为危房被人赶出去的小屋子，耗费自己的精力、精神甚至爱情、亲情。这是否合适？误区二：房子只是作为居住的使用品，居住才是最主要的使用价值，纵观投资历史，房子作为流动性极差的投资标的，其实投资价值远远低于其他投资方式。这几年房子的暴涨让很多人觉得买房子就能赚大钱，以为房价只会涨不会跌。这是非常错误的观点。目前很多房子的租售比已经超过300，甚至达到400，500.投资用的房子要30年40年才能收回投资，这还有什么投资价值，要知道租金的上涨是极其缓慢的，特别是城市化进程减速之后，很可能还会倒退。如此之高的租售比说明市场投机之风盛行，高位区域累积了极大的风险。房子的投资价值所剩无几。应对措施我们应该手握现金时刻准备着，等待合适的机遇，相信我们总会遇见合适的购房时机。机遇总在危机之后。5.12地震之后，成都市区跌到3千每平米以下的房子比比皆是，而今市区价格超6千每平米。新疆7.5事件发生之后，市区房价跌到1千每平米以下的房子后来也回升至3千每平米以上。海南地产泡沫破裂之后从每平米8千跌至每平米8百，而今也回升至高位。同理可证，目前广州番禺区筹备建设垃圾场附近的房子是否又可以关注呢？只要坚持等待，人生的漫漫长河中总会出现我们梦寐以求的机遇。在选户型上，也要量力而行。选择实际常住人口所必须的居住需求即可，没必要贪大求全，为这多余的、时常闲置的空间去承担自己难以重负的压力，从而使产出和投入非常不合比率。在选择还款方式上，建议选择等额本息还款的房贷方式，该还款方式可以锁定月供额度，方便计算个人的现金流，且需要房贷者往往是当前现金流不够理想者，此种选择方式可以降低前段还贷压力，及至有能力偿还之时可以选择提前还贷，相较等额本金还款而言，压力较小较轻松，不必担心为此多付的利息，毕竟提前偿还的本金其使用的机会成本也掌握在自己的手中。归根结底，房子，只是房子，一堆钢筋水泥结构而已，在关注房子的同时，不要忘记我们身边有血有肉的亲人、朋友、同事，他们更需要我们的珍惜和守护。孰轻孰重？料看官自知。
