爱华网二、供应的不确定性
理论上，在土地供应量及规划指标都公开、透明的市场中，因为房地产供应周期是客观稳定的，因此与市场需求量相比，供应量是比较容易预测的，甚至可以精准测算出小数点后面两位数。例如，全国全年商品住房用地供应计划是５万公顷，平均容积率是1.5，那么住房面积供应量就是7.5亿平方米。但理论上的确定性却早已演变成现实中的不确定性。
首先，政府土地供应计划及计划执行情况具有不确定性。
按理说，房地产业是国民经济的支柱产业，住房问题关乎国计民生，各级政府应基于国民经济和社会发展情况的预测“滚动”地制定出未来五年的土地供应计划，至少应明确公示未来三年的土地供应计划，以此作为预测市场供应的依据。但本不太复杂的事情，却几乎没有一个城市能够做到。难道是做不到，还是根本就不想做到？一方面是房地产开发周期是相对确定的（例如３－５年），一方面确是未来土地供应总量是不确定的（只有当年是确定的），于是时间差就产生了，未来的住房供应量也就不确定了。
即使是当年的土地供应计划是确定的，但能否完成计划或严格执行计划也是不确定的。例如，从2005北京市首次对外公布年度土地供应计划以来，官方数据显示，2005年、2006年房地产开发用地的供应完成率分别为40％和56％。在公认为市场最高峰的2007年，北京市住宅用地供应计划为1600公顷，不但没增加，反而比2006年减少了近16％，而且目标依然并没有实现，完成率仅为43％。2008年北京市计划供应住宅用地1700公顷，但实际上仅供应了863公顷，完成率仅达51％。尽管2009年土地供应计划勉强达标了。但连续五年计划完成率仅为５０％左右，直接导致了2009年房价的快速上涨。那么，是什么原因导致没有完成计划呢？可能有土地开发资金不足或未能及时拆迁等原因，但按照官方说法，主要原因是因为开发商手中囤有大量已出让、未开发的土地，所以要控制土地供应量。事实已经证明，因为土地供应量不足而导致地价飞涨、“地王”频现，因为地价飞涨而导致房价飞涨。然而在这个恶性循环的过程中，政府却是最大的受益者，无房族却成了最大的受害者。究其原因，当政府既是规则制定者、执行者，又是游戏参与者、利益最大关系者时，作为房地产第一要素资源的土地，作为全民所有的土地，却从征用、开发到销售，政府成了整个产业链条的唯一垄断者。这或许就是土地供应量不确定的根本原因。
其次是开发商囤地、捂盘行为进一步加大了市场供应的不确定性。
按理说，在市场经济下，开发商追求利益最大化是无可厚非的。其后，如果有公开、透明的慈善机制，开发商可以通过捐助，当然还有照章纳税来履行企业公民的社会责任，由此实现良性循环。而且，土地作为房地产第一要素资源，相对于开发商的原材料（与钢铁厂储备铁矿石、石油公司圈占油田毫无二致），储备一定量的土地是必需的。笔者十多年从事房地产企业战略规划和管理体系咨询，曾亲历许多企业因为没有土地储备，有“断顿”和“无货可卖”之虞，使得上下人心惶惶，对不确定的企业发展前景aihuau.com充满了疑惑。因此，在为企业制订战略规划时，笔者通常会建议企业根据资源和能力状况适量储备土地，并建议企业最好将土地储备存续比控制在２０－３５区间内。退一步讲，开发商为什么要储备土地，不就是因为土地是稀缺资源吗？如果像实现共产主义后的馒头一样，随便吃，随便拿，大家就不囤积粮食了，开发商也就不囤积土地了。粮食是人生存的要素资源，所以粮食储备可以上升到国家战略；土地是开发商生存的要素资源，土地储备怎么就不能纳入开发商的发展战略呢？逻辑上实在是讲不通。
囤地、捂盘是无可厚非的，促进市场健康发展也是无可厚非的。如果政府不坦承自己的责任，而只将板子打到开发商头上，有悖于公平与效率这一准则。
考虑到目前房地产市场处于供需结构不合理、供不应求的特殊时期，为了进一步促进房地产市场稳定、健康发展，维护置身其中的市场的长期繁荣，开发商也应该责无旁贷地积极配合国家有关调控政策，从自身作起暂时不要囤地、捂盘，也是必要的。
在现阶段，囤地、捂盘只会进一步加大市场供应的不确定性。如果不能改变风的方向，就要调整帆的方向。所谓应对市场政策的变化，是因应，不是对付。毕竟市场是大家的，也是自己的。
第三个不确定性是保障房、政策房供应量的不确定性。
建立面向不同消费阶层的住房供应结构及其中保障房、政策房的作用就自不待言了。
2008年11月初，国务院颁布进一步扩大内需、促进经济增长的十项措施，其中第一条就包括加快建设保障性安居工程，加大对廉租住房建设支持力度。住建部副部长齐骥此后不久表示，3年在全国投资9000亿建保障性住房。2009年5月21日，发改委披露，4万亿中央投资中将有4000亿投向廉租房、棚户区改造等保障性住房，占比10%。这4000亿以及三年内总计9000亿的投资，曾着实令中低收入者看到了梦圆的希望。但截至2009年8月底，保障性住房建设完成率仅为23.6%。2010年1月19日国土资源部透露,去年1至11月,我国保障性住房用地供应27.54万亩,仅完成年度计划供应量的46.66%。综合多方面信息，笔者预计2009年保障房建设计划完成率不到50%。
宏大的保障房供应计划激发了人们的购房欲望，而实际供应量却不能满足他们的要求时，部分人只能转向购买商品房，于是又增加了市场需求的不确定性，也成了房价上涨的助推器。
另外还有很多供应上的不确定性。例如，近几年来，许多房地产企业热衷于与政府合作运作主题园区，以此进入土地一级开发市场，并通过一二级联动开发获得土地；还有一些企业，以物流、工业等项目立项后，再通过变更土地使用性质、补缴土地出让金的方式，获得商品住宅建设用地。这些“曲线”获取建设用地的方式无疑会改变2004年以来“一个水龙头出水”的土地供应格局，也增加了土地供应计划的不确定性。再例如别墅项目，尽管被严格控制了多年，却未见哪个城市买不到别墅，反而是别墅价格越来越高。
一方面是需求的不确定性，一方面是供应的不确定性；一方面是市场的力量，一方面是政府的力量。各种不确定性和力量纠结在一起，于是市场走势也就更具有不确定性了。
