爱华网三、追溯不确定性的根源
毫无疑问，大趋势下的不确定性使得任何对房地产市场走势的预测都有失偏颇。如果不加以解构式的逻辑分析，人们就会被其表象所迷惑。事实也证明，过去多年的预测几乎没有准的。因此，抛开浮躁、肤浅的预测思维，追溯不确定性的根源，具有重要的现实意义。
通过解构式分析和逻辑推导，笔者认为，不确定性根源主要来自于统计方法及数据的真确性、中央与地方之间的财税分配制度和房地产企业自身缺乏发展规划等方面，当然还有浮躁和无知。逻辑推导显示，诸如土地财政、中央与地方的政策博弈等现实稳定，都可追溯到中央与地方之间的财税分配制度。其他几个方面情况类似。
这几个方面虽是老生常谈，却有进一步剖析的必要。
第一个来源是统计中的随机错误，以及统计数据缺乏公信力。
本届政府不可谓不重视统计工作，2004年、2008年连续两次举全国之力进行经济普查就是最有力的证明。特别值得推崇的是，能够主动修正过去的GDP数据，更是凸显了执政党的自信与坦诚。但本应严肃的统计数据，现实却常常令人诟病。以CPI为例。现在的CPI统计含几万种商品，其中工业品比例大，家电等商品价格基数大，降幅明显，而生活必需品价格基数小，涨幅难体现。就出现了CPI下降但居民生活成本明显提高现象。按理说，建立符合我国实际情况的新CPI模型并不难，但不知何故，却是千呼万唤出不来。据统计局公aihuau.com布的数据，2008年，我国自有住房服务消费占当年居民消费的7.4%。如果加上居民租房服务消费，居民住房服务消费占当年居民消费支出的7.9%。数据显然背离人们的真实感受。我们没有任何证据怀疑CPI数字的真确性，但这些数字却与我们的真实感受有着很大的落差，又使我们有理由怀疑这些数字的真确性。还有房价增长率。12月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨7.8%，环比上涨1.5%。相信这组数据也脱离了大多数人的真实感受。而且在统计方法上，还依然沿袭平均房价的统计方法，却不是更科学、合理的“中位值”。
最新的例子是关于开发商“囤地”的数据争议。国土资源部认为开发商手中还有300万亩土地，约为20万公顷，够两三年开发用的。但根据国家统计局的报告数据，自2005年至2009年所购置的土地总和也仅有18.15万公顷。两种之间相差如此之大，相信两个部门都不会犯低级错误，唯一的解释是统计口径不同。但不可思议的是，为什么就不统一口径呢，很难吗？
统计数据缺乏公信力使得任何预测都缺乏真确的基础，其结果可想而知，是难以得出确定性的结果来的。
即是我们姑且认为数据是准确的，不同立场的人也能提出不同的预测，不同的企业也会采取不同的战略行为。例如，在同一组数据下，乐观的企业认为我们市场充满机遇，所以应采取积极的投资策略，而悲观的企业则可能采取谨慎的投资策略。
统计数据问题类似于读温度计。你和你的朋友读同一个温度计的显示，读出的数字会有微小的差异。类似的情况也发生在对房地产市场数据的调查和解读上。另一种情况是系统错误。同样的温度计，生产过程中如果在玻璃上标注刻度时就有偏差，那么从这支温度计上读出的所有数字都会偏高或偏低。同样的情况也会发生在房地产市场统计数据模型上。
决策者、管理者、实践者都喜欢确定的东西，他们寄希望于数据和模型能够提供确定性。他们希望他们所采取的行动能够获得预期的效果。但是，他们似乎在每一个路口都要面对不断增加的不确定性。他们所以来的系统不仅复杂，而且充斥着反馈、间接效应、非线性因素，所有这些都破坏了确定性。现在，不仅仅是未来总呈现出不确定性，连预测未来所采用的工具都被包围在不确定性之中。
推高统计数据的真确性和公信力，虽然很难，但只要下决心，而且具有推翻前任或既有数据的勇气，就不难！
第二个不确定性的根源是中央与地方之间权责不匹配的财税分配制度。2009年，全国房地产开发企业完成土地购置面积31906万平方米，全国土地出让金总额达1.5万亿元。其中，国内70个大中城市土地出让金共计10836亿元，比2008年增加140%。以北京市为例。2009年，北京市土地出让金收入是925亿元，占全年财政收入的46%。其中卖地净收益为477亿元，利润率高达52%。卖地已经成为地方政府财政收入的主要支柱。
在土地财政导向下，为了增加收入，地方政府会巧妙地平衡土地供应量和地价的关系，其结果可能就是人为地控制土地，导致地价上涨。在土地财政导向下，为了增加收入并减少支出，地方政府会巧妙地平衡商品房建设用地和保障房建设用地的比例，其结果就是对保障房建设积极性不高。同样是在土地财政导向下，地方政府会助纣为虐地强制拆迁，会出让还达不到出让条件的土地，导致开发商抱怨，公共关系紧张。
而这一切的缘由就是中央与地方之间权责不匹配的财税分配制度。
2009年的诺贝尔经济学奖授予了埃莉诺·奥斯特罗姆与奥利弗·威廉姆森。威廉姆森是经济学大师，在中国经济学界可谓无人不知。可是，作为第一位获得诺贝尔经济学奖的女性，奥斯特罗姆的名字在中国经济学界却是陌生的。奥斯特罗姆能够获奖，主要是凭借的其研究“公共悲地”取得突破。奥斯特罗姆认为，公共资源的最大麻烦就在于公共所有。属于所有人的东西就是不属于任何人的东西。既然搞不清这些东西就近属于谁，于是人们为了争夺稀有的资源而打破脑袋。事实上，从小到邻里们争夺楼道平台，大到我们国家全民所有的土地谁来使用、谁来受益，都是“公共悲地”研究范畴。奥斯特罗姆认为，为了解决“公共悲地”问题，一般思路有三，其一是中国人最熟悉的“全民所有”，其二是私有化，其三是在政府与市场之外自我组织起来的公民自治。最不可取的就是第一种方式。因为如果公共物品本身无法受到公共的制约，那么国家所委托的公共资源代理人要么想方设法把公共资源的受益窃为己有，要么对公共资源的耗费、流失听之任之。
这些事情就发生在我们周围。想一想全民所有制的资源、企业、组织吧，种种问题每天都在暴露而缺乏对治的药方，但是居然还有人梦想透过政策层面去修补，甚至还梦想获诺贝尔经济学奖，不免让人感到惊奇。
第三个不确定性的来源是作为房产供应主体的房地产企业。之所以说房地产企业是房产供应主体，是因为政府是土地的供应主体。
现在的房地产市场受各种因素复杂互动、对冲的影响，充满了各种不确定性。正式因为具有太多的不确定性，有太多的变化，所以才需要对企业的未来发展做出战略规划。没有变化，何需规划！就像战略规划下的计划，如果没有变化，又何需计划？规划和计划都是因应变化的。那些持有战略无用论和虚无论观点的人正是缺乏这一认识。
企业战略（前提是正确的、切实可行的战略）之于企业的重要性，就像指南针之于航海家，GPS之于越野者，它能使企业在正确的使命、定位和战略目标的指引下，采取正确的措施，沿着正确的方向前行；好的战略还能极大地凝聚内外部资源和能力，提升企业竞争力，确保企业持续、稳健发展。
但令人遗憾的是，除了部分优秀企业外，大多数房地产企业不重视战略规划的制订和实施，企业发展还依然停留在机会导向阶段。作为房产供应主体，房地产企业要应对不确定的市，就应该尽快从机会导向转向战略导向。
如果有越来越多的房地产企业的发展规划确定了，那么市场的不确定性也就大大减少了。
最后一种不确定性的来源是浮躁和无知。在见诸媒体的海量文章中，以及从一些专家、学者的只言片语中，能明确感受到许多人的浮躁和无知。有些人在没有深入进行理论学习和研究的情况下，说一些外行话（例如，将本属于宏观调控政策的货币政策说成是房地产调控政策，甚至是将房地产市场只狭隘地理解为商品房市场）；有些人在缺乏深入思考的情况下，发表一些很能博得眼球的空洞话，却经不起逻辑推敲；更有一些人频繁游走于各个论坛、研讨会，而自己企业的业绩和内部管理却是一团糟。而广大媒体“只对市场和价格走势感兴趣”却不深入挖掘政策、新闻背后的缘由。
恰恰是，面对不确定的房地产市场，需要有更多的人系统思考、潜心研究。只有系统研究并积累越来越多的证据，显示市场并不是以我们认为的那种方式运行，我们才会注意到也许有一些基本的东西以前没有注意到。就好像伽利略注意到地球绕着太阳转，却不知道太阳也不是宇宙的中心。
更进一步说，时下的中国房地产市场太复杂了：它与美国、日本等发达国家的甚至是香港房地产市场有着很多、很大的区别，以至于没有多少可类比和借鉴之处；在短短的三十年的发展历史中，它具有鲜明的“政策市”特征，几乎没有什么周期规律可言，更没有多少到现在还能用的经验；它处于政府之手和市场之手的相互影响下，又处于中央和地方政府的政策博弈中；它还面对着有不断扩大趋势的贫富差别、东西部差别、城乡差别……面对不确定的房地产市场，其中肯定还存在很多问题需要研究，唯不需要浮躁和无知。
