爱华网一、 问题的提出
一家企业经营所用物业可能是自有的，也可能是经营租赁而来的。两种方式企业承担的费用是不同的，前者企业要承担拥有物业（可能是自建，也可能是购买）的支出和物业的折旧，后者企业要支付租金。那么，哪种方式对企业而言更合适呢？
二、 解决问题的思路
设企业自有物业的使用年限、折旧年限与租赁物业的租赁期间相同，所不同的是自有物业可以获得抵押贷款，要付利息，计提折旧，租赁物业要支付租金。因此，两种方式在经营水平相同的情况下会有不同的净利润和现金流，从而具有不同的净现值。计算和比较两种方式的净现值，可以得出熟优熟劣的结论。
三、 符号和公式
本文使用符号含义如下：
A1——物业价格。
A2——贷款额。
A3——使用期满后的物业价格。
k1——贷款年利率。
k2——贴现率。
k3——租金率（年租金与物业价格之比）。
t ——企业所得税率。
a——年租金。
n——年限。
EB——每年的税租息旧前利润（所得税、租金、利息、折旧之前的利润）。
NE——每年的净利润。
NCF——每年的净现金流。
NPV——全部经营期的净现值。
只考虑企业每年都盈利的情况，自有物业和租赁物业的每年的净利润、每年的净现金流、全部经营期的净现值的计算公式如下：
1、 自有物业
NE=(EB-k1*A2-A1/n)*(1-t)
NCF=NE+A1/n
NPV=NCF*（1-1/(1+k2)n)/k2-A1+A2+(A3-A2)/(1+k2)n
2、 租赁物业
NE=(EB-k3*A1)*(1-t)
NCF=NE
NPV=NCF*（1-1/(1+k2)n)/k2
四、 计算结果
我们给定物业价格（例如：一亿元）、贷款额、使用期满后售价、贷款利率、贴现率、租金率等的几组实际可能的数据，选择经营年限为20年，设每年的税租息旧前利润（所得税、租金、利息、折旧之前的利润）为3000万元，计算了自有与租赁两种方式经营的每年的净利润、每年的净现金流、全部经营期的净现值，如附表所示：
五、 结论
1、随着贴现率的提高，两种方式的净现值都下降。但是，自有物业经营方式的净现值下降得更快。在贴现率变化的一定范围内，贴现率低时，自有合适；贴现率高时，租赁合适（表中1行与2行对比）。我们经常看到大企业往往自有物业，就是因为其融资较容易，资金成本较低，从而其使用的贴现率较低。而中小企业经常租赁物业来经营，就是因为其融资较难，资金成本较高，从而其使用的贴现率较高。企业成长初期往往也是租赁经营，发展到一定阶段后往往自有物业，是因为初期风险较大，资金成本本来就高，加之考虑风险调整，贴现率会更高，而发展起来后，风险降低，资金成本会以更快的速度降低。
2、一般说来，租金率会高于贷款利率，否则，业主应该将物业售出，贷款吃息。在贷款利率、贴现率固定的情况下，租金率的变化会使两种方式熟优熟劣的结论发生改变（表中2行与3行对比）。
3、贷款利率的提高会使自有物业的净现值下降，高到一定程度会使其低于租赁的净现值。（表中1行与4行对比）。
4、使用期满后物业价值通常不低于物业原值，所以，我们更多地考虑物业保值的情况，但不排除物业贬值的情况发生。使用期满后物业价值低到一定程度会使自有不如租赁（表中第1行与5行对比），即使贴现率较低。
5、获得的贷款越多，则自有越合适。如果能够获得全额贷款，即使物业在使用期满后一钱不值，或者是贴现率再高，也是自有合适（表中第6、7行与第2行对比）。
6、贷款利率的降低会使自有物业的净现值增加，但是，幅度不容易大到改变自有与租赁熟优熟劣结论的程度（表中8行与2行对比）。
7、根据目前实际，我们更多地取抵押率为50%，即获得物业价格50%的贷款。如果一点贷款也不能获得，但是物业使用期满后的价值很高，对于贴现率低的企业可能是自有合适，而对于贴现率高的企业即使物业升值很多，也可能是租赁合适（表中9、10、11行对比）。
总之，当企业需要使用某一物业（可以是厂房，也可以是办公楼）时，企业决策者只要先搞清自建或者购买的价格、拥有后以此抵押可获贷款的多少、贷款的利率、经营期满物业的价格、租金、经营期限、资本成本、企业的所得税率等，都可以用对比净现值的方法评价自有和租赁两种方案的优劣，从而在自有与租赁之中做出对企业最有利的选择。
（本文部分内容发表于《中国财经报》2003年1月8日第4版）
