自有设备租赁 企业自有物业与租赁物业的比较研究



一、        问题的提出

 

一家企业经营所用物业可能是自有的,也可能是经营租赁而来的。两种方式企业承担的费用是不同的,前者企业要承担拥有物业(可能是自建,也可能是购买)的支出和物业的折旧,后者企业要支付租金。那么,哪种方式对企业而言更合适呢?

二、        解决问题的思路

设企业自有物业的使用年限、折旧年限与租赁物业的租赁期间相同,所不同的是自有物业可以获得抵押贷款,要付利息,计提折旧,租赁物业要支付租金。因此,两种方式在经营水平相同的情况下会有不同的净利润和现金流,从而具有不同的净现值。计算和比较两种方式的净现值,可以得出熟优熟劣的结论。

三、        符号和公式

本文使用符号含义如下:

A1——物业价格。

A2——贷款额。

A3——使用期满后的物业价格。

k1——贷款年利率。

k2——贴现率。

k3——租金率(年租金与物业价格之比)。

t ——企业所得税率。

a——年租金。

n——年限。

EB——每年的税租息旧前利润(所得税、租金、利息、折旧之前的利润)。

NE——每年的净利润。

NCF——每年的净现金流。

NPV——全部经营期的净现值。

只考虑企业每年都盈利的情况,自有物业和租赁物业的每年的净利润、每年的净现金流、全部经营期的净现值的计算公式如下:

 

1、 自有物业

 

 NE=(EB-k1*A2-A1/n)*(1-t)

NCF=NE+A1/n

NPV=NCF*(1-1/(1+k2)n)/k2-A1+A2+(A3-A2)/(1+k2)n

2、 租赁物业

 

NE=(EB-k3*A1)*(1-t)

NCF=NE

NPV=NCF*(1-1/(1+k2)n)/k2

 

 自有设备租赁 企业自有物业与租赁物业的比较研究

四、        计算结果

我们给定物业价格(例如:一亿元)、贷款额、使用期满后售价、贷款利率、贴现率、租金率等的几组实际可能的数据,选择经营年限为20年,设每年的税租息旧前利润(所得税、租金、利息、折旧之前的利润)为3000万元,计算了自有与租赁两种方式经营的每年的净利润、每年的净现金流、全部经营期的净现值,如附表所示:

 

 

   

 

 

 

五、        结论

 

1、随着贴现率的提高,两种方式的净现值都下降。但是,自有物业经营方式的净现值下降得更快。在贴现率变化的一定范围内,贴现率低时,自有合适;贴现率高时,租赁合适(表中1行与2行对比)。我们经常看到大企业往往自有物业,就是因为其融资较容易,资金成本较低,从而其使用的贴现率较低。而中小企业经常租赁物业来经营,就是因为其融资较难,资金成本较高,从而其使用的贴现率较高。企业成长初期往往也是租赁经营,发展到一定阶段后往往自有物业,是因为初期风险较大,资金成本本来就高,加之考虑风险调整,贴现率会更高,而发展起来后,风险降低,资金成本会以更快的速度降低。

 

2、一般说来,租金率会高于贷款利率,否则,业主应该将物业售出,贷款吃息。在贷款利率、贴现率固定的情况下,租金率的变化会使两种方式熟优熟劣的结论发生改变(表中2行与3行对比)。

 

3、贷款利率的提高会使自有物业的净现值下降,高到一定程度会使其低于租赁的净现值。(表中1行与4行对比)。

 

4、使用期满后物业价值通常不低于物业原值,所以,我们更多地考虑物业保值的情况,但不排除物业贬值的情况发生。使用期满后物业价值低到一定程度会使自有不如租赁(表中第1行与5行对比),即使贴现率较低。

 

5、获得的贷款越多,则自有越合适。如果能够获得全额贷款,即使物业在使用期满后一钱不值,或者是贴现率再高,也是自有合适(表中第6、7行与第2行对比)。

 

6、贷款利率的降低会使自有物业的净现值增加,但是,幅度不容易大到改变自有与租赁熟优熟劣结论的程度(表中8行与2行对比)。

 

7、根据目前实际,我们更多地取抵押率为50%,即获得物业价格50%的贷款。如果一点贷款也不能获得,但是物业使用期满后的价值很高,对于贴现率低的企业可能是自有合适,而对于贴现率高的企业即使物业升值很多,也可能是租赁合适(表中9、10、11行对比)。

 

总之,当企业需要使用某一物业(可以是厂房,也可以是办公楼)时,企业决策者只要先搞清自建或者购买的价格、拥有后以此抵押可获贷款的多少、贷款的利率、经营期满物业的价格、租金、经营期限、资本成本、企业的所得税率等,都可以用对比净现值的方法评价自有和租赁两种方案的优劣,从而在自有与租赁之中做出对企业最有利的选择。

 

 

(本文部分内容发表于《中国财经报》2003年1月8日第4版)

  

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