爱华网摘要： 商业地产一直是人们投资的热点，商铺有多种不同的物业形态，各种物业形态具有不同的投资特征，关于商业地产投资，业内人士提醒，商铺无暴利，投资要稳妥。商业地产投资没有最好的，只有最适合的，投资者千万不要轻信任何形式的广告宣传，一定要多听行业人士及专家建议，多实地勘查和实地走访；多想想自己的投资需求和商铺特征之间的迎合程度。
霍先生是首府一位资深投资者，数年间已经在首府各个商圈拥有多家投资商铺。他告诉记者，投资收益最稳定的就是社区商铺。社区商铺伴随住宅小区开发而产生，是住宅的衍生物，其本质是变“房”为“铺”，将居住功能转变为经营功能，主要消费群体是本小区及周边小区住户，其主要功能是为住户提供日常生活之必需品，如粮油店、便利店、房屋中介、美容美发、门诊、音像店、维修店、鲜花店、书报亭及服装店等等，别小看这一间间面积很小的店铺，由于为市民提供基本生活需要，收益会很稳定。霍先生介绍，对于社区商铺而言，其主要特征首先在于客源和经营收益相对稳定，所以租金回报也稳定。而且商铺面积一般较小，投资总额很低，适合人群也很广。相对独立的社区商铺经营转向很容易，没有很大的限制。不过还要注意的是，社区商铺在养铺期收益不大，短期租金回报受限，而且如果商住比例失衡，商铺体量超过住宅体量的一定程度以上就会有空置风险。临街商铺历来是商业地产的涌金地，临街商铺与社区商铺不一样，自然客流量比社区要高很多，经营范围也要宽很多，但消费的随意性也要大很多。因此，在选择临街商铺时，首要一点是要考察商业街的口岸价值，比如阳岸、阴岸、凹岸、凸岸等。其次，还要慎重选择经营业态和商家，商家的经营不仅关系到租期内的投资回报，更会影响到商铺日后的口岸价值。不过商铺正因为临街，所以很容易受街道的市政规划等政策因素的影响，如道路施工、车道改向、周边建筑施工等。随着市政建设的进步和加强，商业街开始在青城涌现，一般商业街都选址在传统的繁华商区或者新区的中心区域修建，大多以平面形式按照街布局，是纯粹的临街商铺升级版，客源的吸附力强，租金收益相对较高，但售价也相对较高。不过对于非成熟口岸的商业街，投资者应该慎重对待，新商业街的人气、商气、财气的聚敛需要时间和精力来运营，前期的市场培育期比较长，所面临的市场风险比较大，但如果运作成功，投资回报会非常乐观。另一块商业地产的重要阵地就是专业市场，比如首府新近崛起的金海国际五金机电城、华美国际汽配城等大型商业地产项目，这也是商业地产今后发展的一个趋势。专业市场一般是依托某地方的产业结构，同类商家聚集，形成规模经营，具有很强的行业特征。商家扎堆就很容易产生附加的增值效果，只要推广成功，就会有稳定客源和强大的影响力，收益会非常固定稳健。专业市场的投资门槛相对较低，但项目投资回报差异很大，因为专业市场本身存在一些不确定因素，如政策变化导致的产业萎缩，或者同类型专业市场彼此之间竞争造成的新陈代谢，另外专业市场自身的经营管理也决定了投资者的回报情况。最后就是购物中心和商厦的投资。表现形式一般为大型购物商厦、超市或者品牌连锁，整售对象一般为自营商家或者机构型投资者，零售一般采用产权商铺形式带租约发售，在签订购买合同时都附有委托经营协议和若干年的定额租金回报条款，合同期内，由营运管理公司向小业主固定支付租金回报，租期也相对稳定，使业主回避市场初期较大的经营风险，并免除投资者出租所需花费的时间和精力。但此种物业类型对于经营商家和运营管理公司的经营、运营实力要求甚高，一旦运营管理不济，会导致商业实体市场整体坍塌，影响较大。
