爱华网从与日本相似的房产市场的发展来看，我们能否得到一些经验和教训来未雨绸缪呢？ 由于房产在中国自改革开放以来呈现的一路飙升的态势，让房子在中国变成了最受追捧的投资品，房价只涨不跌也成了购房者笃定的信念。然而不少专家等在经过细心对比后，却无不震惊地发现了中国房产市场的发展与日本惊人相似。从与日本相似的房产市场的发展来看，我们能否得到一些经验和教训来未雨绸缪呢？ 以“日”为鉴明得失
听到这样的描述：“土地价格飞涨、投机以及土地买卖已成了社会问题；高达年收入数倍的高价住宅使工薪阶层的梦想成为泡影，使买得起住宅与买不起住宅的人之间贫富差距不断加大；土地的高价格日益成为国外企业入驻的高门槛，将不少机遇拦截在门外”，想必你一定认为是中国当下一线城市的通病，但同时这也是二十年前的日本。 日本经历房地产泡沫之前，一直保持较高经济增速。1950至1970年经济起飞阶段，日本年均增速超过10%，在1970-1980年代经济增速高达7%，1980年代中后期，日本经济表象繁荣，变成了所谓的经济泡沫。银行为了在竞争激烈的金融市场中占据一定份额，无节制地发放抵押贷款给正需要大量资金进行土地投机的房地产和建筑公司等开发机构，引发了土地投机的热潮。而后，除了商业银行等金融机构外，一些由日本财政部支持的住房贷款机构，也在土地投机中大量发放信贷资金给开发企业，进一步降低了融资成本，导致土地价格进一步上扬。中国房价的快速上涨，自然也离不开那些相似的贷款政策，而产生同样结果的就是不断有人在房产中做起了投机。 1 9 8 5年9月2 2日，日元对美元升值38%，拖累了其制造业的出口，为了激发日本国内经济，日本银行的利率从5%降为2.5%，低利息无形中迫使银行资金大举涌入房地产业。此外，保险公司与其他大量的非银行金融机构，甚至建筑业也暗度陈仓，争先恐后地将巨额资金投向房地产业，即便距离融资规定甚远的房地项目也照样获得银行资金，使房地产信贷中的不良资产急剧膨胀，最终加速了泡沫的破灭。 1990年之前，由于低保有费用阻碍了日本土地的有效利用，甚至造成土地未利用或者几乎未利用就被搁置。此外，与其他资产相比，土地更容易成为投机买卖的温床。这一情况引发了耕地的土地价格比现有建筑物的土地价格更高，以及与土地的利用价值相比，土地的资产价值更高的经济现象，土地的利用价值与资产价值偏离幅度加大，因此，制定提高保有费用、抑制投机行为、促进土地利用的土地税收制度成了当务之急。 1990年末，日本土地资产总额比1985年年末增大1.4倍，增长数量相当于当时GDP的三倍。同时，日元升值，货币宽松，房地产、股票价格节节攀高，日本国民都想在金融市场里“大显身手”。但到了1991年春，经济减速，房地产泡沫破灭。土地和股市投机的不动产企业、建筑公司大都陷入破产倒闭，土地担保融资银行产生大量坏账，金融机构接连倒闭。日本在泡沫中沉沦，至今已经历了两个“失落的十年”。伴随房产市场的瘫痪，与之相关的不少行业与企业都被殃及，整个国家的经济状况也因此而面临劫难。 2003年就有日本学者分析认为，国民抱定了地价只涨不跌的信念，几乎到了“土地迷信”的程度。纵观日本房地产泡沫破灭的始终，不难发现其中有太多今天中国的影子。伴随房产受到盲目推崇的是不断增加的社会问题。 同样被泡沫淹没的地方 除了日本的教训，还可以借鉴的另两个典型例子就是香港和美国。九十年代，香港经济与人口都在飞速发展，很多人看到如此繁荣自然也想到投资房产，便用多年积蓄购买房子。但随着金融危机的爆发，房价一路大跌，看来用经济形势来判断房价只涨不跌并不一定成功。直到现在，香港的房价水平还跟1997年差不多。单凭经济前景好、增长快，就认为房价只涨不跌的想法是不科学的。当大部分人一致认为房价会持续上涨，这种情形往往预示着泡沫即将破裂。 同样在美国，2007年绝大多数人认为房价不会跌，判断的根据是战后美国房价没有跌过，很多金融衍生产品也是建立在这个前提下。从2002年开始，美国房价慢慢上涨，到2007年，价格几乎翻了一倍，但最后仍然难逃破灭的泡沫。对高涨的房价，美国政府则多以征收房地产开发费与房地产项目审批两种手段予以抑制。 据美国学者2000年的分析，1980年代美国大约60%的地方政府向房地产商征收过“开发费”，到了1990年代，开发费的收缴率已经非常高。一处价值28万美元的房产需要向地方政府缴纳2.1万美元。因此，美国的房地产商在项目开工之前需要经历两轮谈判，首先是将项目报请地方政府有关司局审批，然后与当地居民进行一对一的艰苦谈判。而这两种干预方式都使政府的延缓措施收到显著成效。 背后的经验与教训 调控房价从根本上讲是利益的重新整合。因此，仅仅依靠行政手段是难以奏效的，税收手段就成了另一个关键因素。日本的经验告诉我们，税收政策对控制房地产投机的作用要远大于金融政策。在日本经济泡沫破灭之后，有学者认为“让经济泡沫过快破裂这一举措本身就是政策上的失败”。 房产泡沫一旦发生，似乎没有更好的解决方式，而唯一能做的就是从那些已经走出泡沫的国家中汲取经验来未雨绸缪。国内外经验表明，对投资品市场的调控没有两全齐美的事情，如果不让市场出现暴跌，唯一的办法就是不让它暴涨。投资品市场的价格波动规律比较特殊，总是“追涨杀跌”。当一种趋势形成以后，市场很容易会对这一趋势“复制”。如牛市形成以后，由于市场参与者对未来价格上涨的预期作用，倾向于购买并持有房地产或股票，市场需求增加而供给减少，呈现供不应求的状态，于是价格继续上涨，而上涨又进一步刺激人们的购买和投资欲望。如果是熊市，价格不断下跌和市场的悲观预期同样会互相作用和强化市场的复制效应。 正是由于房地产市场的这种特殊的价格形成机制，使房地产市场容易出现暴涨暴跌的特点。当一个城市的房地产市场出现了上涨趋势之后，房价会越涨越快，也就容易引发泡沫的产生。 一旦房市的价格出现拐点，市场又会出现恐慌性抛售的局面，房价有可能会雪崩，并导致市场信心丧失，这需要很长的时间才能修复。
