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最近，北京市门头沟区人民法院一起判决，让大家对于小产权房转正有了巨大的“想象空间”。2010年1月，阴女士将自己在门头沟某村的一套小产权房以45万元的价格，出售给某单位科员朱先生。今年10月，她以“小产权房不能买卖”为由，起诉买房人，请求法院判令双方合同无效。但法院审理认为，买卖双方签订的《房屋买卖协议》是当事人真实的意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同；加之，双方均明确在买卖诉争房屋时，对于该房屋为小产权房的事实均知情。因阴女士表示将上诉，目前的判决还未生效。 以往，法院一般依据“房随地走”的原则，认为农村宅基地所有权属于农村集体，宅基地的使用权流转只能在村集体内部，所以向村集体之外的人卖房，被认定为因违反国家法律而无效。比如，2006年北京宋庄画家与农民之间的小产权房买卖合同，就被法院认定无效。 不过近年来，最高法的司法意图更倾向于尊重当事人的意思自治、尊重契约，不轻易认定合同因为违法而无效。《合同法》规定：合同因违反法律、行政法规的“强制性规定”无效（这也是之前很多小产权买卖被判无效的理由）；但2009年，最高法在关于《合同法》的一个司法解释中，将“强制性规定”进一步限制为违反“效力性强制性规定”，而不包括“管理性规定”，这给了当事人意思自治以更大的空间。 举个例子，众所周知《公务员法》规定官员不得经商，如果经商的官员在签了合同之后，发现自己要亏本，就以自己是官员经商“不合法”的理由，要求合同无效，这对交易主体来说是不公平的。所以，法院应认定：官员经商不属于前述的违反“效力性强制性规定”，合同依然有效。大家也能从这个案例看出，农民卖小产权房之后，再以买卖违法要求法院确认合同无效，与此有同构的地方。 应该看到目前这个门头沟法院的判决，有很大的“新意”，因为之前绝大多数法院都认为这种小产权买卖合同属于违反法律、行政法规的“强制性规定”，而是无效的。更有意思的是，北京市第一中级人民法院于2012年判决的“刘某某诉张某某农村房屋买卖合同纠纷案”，此案中与目前的阴女士诉朱先生案一样，都是向村集体之外的人出售小产权房。但同是门头沟法院，一审却认为合同因违法而无效，北京一中院终审也维持了原判。 同一类的小产权房买卖合同，同一个法院的判决，去年还是认定无效，今年为何又认定有效了呢？其中自然让人有了想象空间，特别是前不久，十八届三中全会通过的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》，提出“允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价”。在这次关键时点上的逆转性的判决，有没有针对农村集体土地改革的“春江水暖鸭先知”的成分呢？目前只能说：想象多于实证。 退一步说，即便小产权买卖合同有效，甚至全北京法院都将之认定为有效，也不等于小产权房能转正。因为合同权利和物权，是分离的；合同有效，也只能保护买房人的合同利益，并不能推定买受人取得了房子的物权。因为依《物权法》的规定，物权的变更、取得，以登记为要件；小产权在现行的土地、房屋制度下，难以取得登记。即使买卖合同有效，之后遭遇到拆迁赔偿、房子抵押、房子赠送、继承等，都难以得到现行法律的可靠保证。 就目前的法律、物权流转制度而言，法院能做的“突破”，就是坚持尊重当事人的意思—当初买卖房子时，是不是双方真实意思表达？是！那么合同有效。至于这房子怎么处理，怎么登记、办抵押、做继承，法院此时可严格遵守“消极司法”原则—那在行政部门的职权范围内。 “法官只能帮你到这儿了！”
