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  老田都是个普通人,在茫茫人海中绝对属于不起眼的一类,而且比起很多上海人,他有着更多的劣势,是一位外来的打工者。他甚至还比不上普通的大学毕业生,因为来上海闯荡时已经40多岁了。但就是这样一位普通的打工老头,近10年来却演绎了一段不平凡的人生经历。老田的投资不能说是完美无缺,比如过于集中在房产上,目前商铺投资比例不小,未来存在一定的变数等等。但是从总体来看,作为一个靠工资收入的投资者,能取得今天这样的成绩,的确让许多人感到羡慕。

  比起老田,我们中的大多数人自身条件都要比他好得多,但在投资理财方面却可能要稍逊一筹。今天,记者之所以要把这样一个普通人的投资故事呈现在大家面前,就是希望从他身上得到点滴感悟。其中,有8个关键词我们不得不做一番认真解读,因为它们是老田对记者道出的核心机密。

  一。强烈欲望

  老田始终有着强烈的欲望,无论身在何处,他都有着一种强烈的冲动要去改变自己的一切,而这也成了他日后能够获得成功的关键。有人说“穷则思变”,而老田即使找到了相对比较体面的工作,但却仍然在不断地思考着新的变化,而这一点,则在他的投资理财上得到了充分的体现。一个人能够获得成功,能力自然是一个重要的方面,更关键的还在于人的欲望。做任何事,首先要看他有没有强烈的欲望,如果没有欲望,哪怕他再有能力也不会去做,而有强烈的欲望,他就会坚持不懈地去做,在“做”的过程中,他的能力也就提高了。老田的欲望来自于最初的“摘帽行动”,而在“摘帽”之后,他又把这变成了持久前行的动力。而这,正可能是许多普通人所缺乏的。

  (宫阙:欲望可以促使一个人有强烈的进取心,还要加上个人的恒心和定力,而把投资进行得最彻底、表现得最淋漓尽致非老田莫属。对于任何一个人来说,那种改变自己的愿望都是非常重要的,这是成功之源,动力之泉,或许很少有人会取这样的财富,但只要有这样心态肯定会成功。)

 二。以租养房

  所谓以租养房,在这里老田把它发挥的淋漓尽致,他在每次投资买房前,先要给自己上一堂必修课——租金与贷款的换算。他先算一算投资买的房子可能获得的出租租金,然后计算每月的还贷额,最后再根据自己的实际情况作出买与不买的决定。老田正是研究透了房产的出租回报率和投资收益率,才敢“先计后果”地去投资买房。也正是因为他懂得了“先计后果”,每当他有4到5万元存款的时候,就敢投资去买房。的确如此,在我们上海人一提及买房就摇头的1997年,老田就敢用5万元买了一套20多万元的房子,除了享受了开发商无息延期付款外,还使用了为期5年的10万元贷款。在5年时间里,他还给银行的本息不足12万,房屋出租收入却有13万多元。在我们上海人大喊大叫买不起房子的上个世纪末,老田就把“以房养房”的投资游戏玩得团团转了。

  三。递减租金

  这是一个逆向思维,别人出租房子,每年都要提高租金,老田出租房子,每年都要主动减少租金。2000年初,上海的房子滞销,房客也少。这个时候的老田,要把一套房子租给一对即将结婚的年轻人。在谈租金的时候,老田说:“你们要是长租,第一年你给1900元,第二年你给1800元,每年递减100元,依此类推,你想住多久你就住多久。”房子越住越便宜,房客当然乐意住。这对小夫妻一直住到了小孩三岁才搬家。房客临搬家的时候,不解地问他:“你为什么主动递减租金?老田回答说:一般来说,一套房子一年能出租10个月就不错了,我的房子是满年满月出租,一天空挡都没有。我把租金让利给房客,我还少了房客搬进搬出的麻烦呢。(宫阙:敢想别人不敢想,反向思维,一般打到一个合适的新租客要20-40天左右的周期。老田,双双获利,可谓双赢。)”房客听罢一咋舌:聪明!

  四。居住成本

  这是一个颇值得大家考虑的问题,老田说:“现在上海的各大媒体都在讨论买房和租房哪个更划算问题,其实我在10年前就研究明白了这个问题。”他举了这样一个例子:如果你有100万存款而没有房子住,买房和租房哪个更划算?你要想找出确切的答案,首先要明白当前的房屋出租回报率和你的理财回报率。如果你想租用一套价值100万的房子,目前的年租金大约是3.5万元左右;如果你把100万存款进行其它投资,其年收益为7%,当然你租房租住划算。如果你的投资回报率为4%以内,你的年租房支出仍然是3.5万元左右,当然还是买房子划算。老田认为许多人不懂得核算居住成本,这其实是个人理财上的一大误区。他说:“我之所以前些年自己有房子还去租别人的房子,就是通过核算居住成本的一种个人理财行为,这大大降低了当时的资金压力。”

 年轻人自制力不强,这一招很有效,值得借鉴!

  五。强迫储蓄

  储蓄可能人人都懂,但我们上海滩上为什么会有那么多“月光族”?就是因为没有运用强迫储蓄法,这是老田的一个理财心得。老田说在储蓄上“花后再存”不如“存后再花”。“花后再存”属于随意性储蓄。这样的储蓄结果是:有了就存,没有拉倒,存了多年,没有多少。“存后再花”属于强迫型储蓄。这样的储蓄结果是:余额不多,少吃少喝,时间越长,存款越多。老田在上海打工10年来,每当拿到工资后,先让他妻子把每个月的计划内存款存在银行里,把剩余的款项作为当月的开销费用,一两年之后,家里就会有了一笔可观的存款。老田投资买房的款项,大多都是这样存出来的。

  六。控制消费

  个人理财的关键是懂得控制消费,这对于一个外来打工者来说尤为重要。这是老田的又一个理财心得。老田刚来上海打工时就给自己一个“个人五年计划”。他的目标是有间房、有张床、有碗饭、有句话,做一个“四有”的新上海人。老田进一步解释说,一个外地来沪人员有间房就会扎根,有张床就会安心,有碗饭就会定心,有句话就会温馨。为了实现一目标,他多年来抽低档烟喝低档酒,上下班就骑着一辆破电动车,至今他还住在50多平方米的房子里。现在许多外来打工的都是“舍不得吃、舍不得喝、攒了钱坐火车”,把打工赚来的钱都捐献给国家铁道部了。老田呢,来上海打工10年没有回过一次家。当然,他也不是一个奥耶尼或葛朗台式的人,他还经常忙里偷闲带着老婆孩子出去旅游呢。

  七。节开并举

  老田说的“节开并举法”,就是经济学家常说的开源和节流,他还形象地举例说:节流是装钱的匣子,开源是搂钱的耙子,不怕耙子缺齿,就怕匣子掉底。老田在上海10年多,为自己制定过两次开源计划。第一个开源计划是用五年的时间实现有房有家;他实现了。第二个开源计划是用五年时间拥有百万资产;他做到了。在节流方面,他妻子开支有账本,月月有统计,年年有总结。老田夫妻的夫唱妇随,使他家的那两个五年计划都超额超时的实现了。的确,不论是上海人还是外地人,都应该懂得开源和节流的重要性。我们居家过日子,如果匣子有底耙子没齿,就会坐吃山空;如果耙子有齿匣子无底,也会劳而无功。老田的“节开”哲学,对一切创业者和守业者来说,都是必须遵守的一个理财法则。

 八。感情投资

  感情投资也会产生经济效益?能。老田对此深信不疑。他说一个外地人进上海,一定要学会角色转换,只有心扎上海,才能根扎上海;只有接受上海文化,才能融入上海社会;只有学会上海人的精明,才能使自己的财智更聪明。老田举了个例子:他在上海当过6年房客,和上海的房东们也打了6年交道。上海房东们那种高高在上的架势,总给房客们一种寄人篱下的感觉。老田当上房东后,总是千方百计地和房客们交朋友,出租房里的灯呀、下水管道什么的坏了,他就主动去维修;房客们有什么自己解决不了的困难,他也挖空心思地帮助房客去解决。有投资就会有回报。每每房客在搬家之前,大都会主动为老田的出租房联系下家。如此一来,老田和房客们连各自的中介费都省了。你瞧:谁说感情投资没有回报?

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