郑竞奋:理性游走在上海房地产市场



    与大多中介企业一样,泛城的目标同样是要做到上海二手房业务的领头位置。而郑竞奋给自己的时间是“最少五年”。

  今年初以来,上海对房地产市场频出重手进行调整。3月,泛城租售网上海地区的业务量为620万元左右,而到4月,业务量就锐减到350万元。但是相比于其他品牌中介在4月份业务量骤降三分之二的状况,泛城的这一业绩可以说是相当不错。

  作为泛城上海二手房业务的掌舵人,郑竞奋的踏实理性使得泛城在此役中处变不惊。

    一个香港人的内地情结

  坐在记者面前的郑竞奋,很瘦,感情内敛,他评价自己是个理性的人,而在整个采访过程中,他给人最深的印象是,始终保持冷静。

  他俨然是一个上海通,来内地工作已经快8年了,郑竞奋非常喜欢上海。这种内地情节要追溯到上世纪90年代初,刚到加拿大的香港人郑竞奋突然发觉,原来中国人那么多,中国的版图那么大。

  1995年的一次内地旅行,彻底改变了郑竞奋。

  时值暑假,还在加拿大念大学三年级的郑竞奋被朋友邀请去广东小住。“虽然只有一个星期,但是广东的变化很大,让我非常吃惊,改变了我对内地的看法。”郑竞奋在今天讲起那次旅行的见闻,情不自禁地兴奋起来。

  这次的内地行,彻底打破了他小时候的内地印象:改革之初的广东,连酒店的地上都躺着人。不过十几年,此时的花园酒店让他刮目相看,一个城市可以发展得那么快。“那时候就决定,毕业了一定要来内地发展。”

  1997年,郑竞奋从加拿大毕业回到香港,年轻气盛,想要实践来内地发展的宏愿。而此时,香港人对内地市场的认识还不足,很多人并不认为被派驻内地是一份“美差”。而来内地工作的香港人往往需要有一定的工作经验,被大机构派驻来做市场前期开拓,对于一个初出茅庐的小伙子,可能性几乎为零。

  值得郑竞奋骄傲的是,在那个时候他就看准了内地的发展。于是,在香港积累工作经验,再转战内地,郑竞奋坚定地选择了这条道路。

  1997年初,他在香港中原集团找到了第一份工作——地产经纪人,而1997年的香港中原已经俨然具备了在香港中介行业称王的气势。在今天,回头去看在上海中介行业发展的一些香港人,大多有着中原的工作经历。

  而中原不过是郑竞奋通往内地的跳板,在今天郑竞奋愿意回忆的是在中原,他明白了房地产市场是不断变化的,而这种危机感,使得他在上海房地产市场蓬勃火热的时候,都时刻不忘,没有一样事物会是持续攀升的,在攀升的背后,要看到下滑的可能。

  1998年,在中原历练了一年的郑竞奋跳槽到美联物业——香港房地产中介行业的另一个巨头,被派驻广州。梦想已久的内地工作机会,终于降临。

    走南闯北

  1998年进入内地房地产市场的郑竞奋,适逢内地房地产业的发展。

  “那时候,我主要做一手项目,而公司接的项目遍布各地。”遍地开花的房地产市场,给予郑竞奋走南闯北的机会。广州、深圳、重庆、西安、海口,每个城市或多或少的都要呆上几个月,在美联物业的4年,是辗转内地市场的4年。

  “每个地方的人不一样,各有特点。”郑竞奋忽然来了兴致。在他看来,房地产市场是与人密切相关的,房地产绝对不是拿地造房子那么简单,当地人的消费习惯和性格决定了一个城市的习惯。

  “到一个地方,我都要观察当地人。”在郑竞奋看来,要卖房子,首先要研究人。比如,四川人是很愿意买房子的,而上海人更重视包装。观察使得他对人的理解更加深刻,而这一习惯,使得他与泛城的同事合作得亲密无间。

  “我不骂人的。”郑竞奋显然很骄傲这点。在与下属遇到分歧的时候,他坚持一点,如果你的决定不会影响其他组的利益,那么就去做吧。

    2000年,郑竞奋来到上海。“这个城市的挑战性相当高。”从1999年开始,上海的房地产市场开始起步,而最初来上海,是参与恒隆项目。2年之后,郑竞奋就一直留在了上海工作,而上海房地产市场的飞速发展正是从2002年开始的,在2003年、2004年的增长相当惊人。

  而当时,公司的管理层变化了,郑竞奋选择了离开,转投戴德梁行旗下。

    泛城模式

  作为戴德梁行集团的另一个品牌,泛城的诞生完全是上海房地产行业发展催生的。

  1998年,戴德梁行市场分析部门经过调研发现,中国内销商品住宅市场在房改政策的带动下迅猛发展。仅上海1998年登记预售面积为800万平方米,显现了巨大的市场商机。2000年,戴德梁行上海分公司作了一个从未有过的尝试,拓展附属品牌——泛城(中国)综合住宅,主攻内地三级市场,启动二手房市场。

  2002年初,郑竞奋到上海泛城的时候,泛城已经历2年的发展。他的职位是高级经理,带领着一个20多人的团队。“从那时开始,管理泛城租售网的业务。”

  泛城(中国)综合住宅服务是由泛城研究及开发顾问、泛城租售网和泛城营销企划三个部分组成。而郑所在的泛城租售网主要负责的是二手业务。到今年,泛城租售网的营业额已经是刚成立时的10倍。

  2005年2月,郑竞奋把他在上海的房产基本抛售一空。“2004年底开始,业内对房地产已经开始害怕,房价涨得太快了。”一边是欢喜,一边是不可预测什么时候会出现拐点。香港经验告诉他,没有什么东西是会一直涨的。而另一个原因则是为了专心做好业务。“如果我在上海还有房产,那么它的起伏跌宕必然会影响我的心情,而一旦分心就会影响我对上海房地产市场的判断。”事实证明,理性的郑竞奋作出了正确的决定。

  他在上海一直是租房子生活,即使在有物业的时候,也是把物业出租。“这样完全没有负担,一年左右我会搬一次家,每个星期有四五个晚上我会在家吃饭,避免不必要的应酬。”不能不说郑竞奋是个很特别的人,而他的这份理性使得泛城在高涨的上海房地产市场迅速扩张。

    稳健发展

  2005年初,泛城的高层开始讨论是否在上海的北区拓展业务。当时的上海房地产市场还在如火如荼地发展,而宝山、杨浦等北区的房地产市场有了明显的起色,未来可能会成为新的增长点。如果拓展北区业务,对泛城来说也会是新的利润增长点。

  “讨论了两个星期,危机意识使得我们最终放弃了现在开拓北区业务。”今天来看,这一决定足够的明智,而郑竞奋谈起来也是气定神闲。

  “当大家都看好的时候,你会不会选择离开?而当大家都不看好的时候,你是否有信心继续发展?”郑竞奋始终遵循了这一思路。“月盈则亏,水满则溢”,经济学出身的郑竞奋对哲学也有着很好的理解。

  而这与泛城一贯的发展思路也是一致的,在市场好的时候先储备好力量,在市场不好的时候也能稳健的度过。2000年9月,泛城上海在浦东开出了第一家门店,到现在门店总数为20家,而相比于几乎同时在上海中介业发展的其他公司,泛城的速度显然慢了很多。

  “房地产行业已经发展了超过10年,但是二手房市场的培育不过是几年的时间,这个行业的入行门槛相对较低,使得整个行业里涌进了很多的新人。如果为了追求开店的速度,而用那些甚至连1年管理经验都没有的新人,那么在房地产市场低潮来临的时候,他能否顶得住?”郑竞奋这样解释着为什么泛城的扩张速度相对缓慢。

  3月份以来,上海以及中央的一系列房产新政策,使得上海的房地产市场遏止住了高速发展的脚步。5月以来,甚至品牌中介也在考虑关掉几家门店来度过这段清淡的市场期。而一向稳健的泛城,在这个时候告诉市场,它的稳健是一直以来的未雨绸缪。他同时表示,现在正在找店铺,但是今年的发展还要看市场如何变。

  “上海二手房交易的发展空间很大,相信在8~10年内,上海二手房交易量将会和香港地区持平。”郑竞奋曾经这样告诉媒体。

  与大多数的中介企业一样,泛城的目标同样是要做到上海二手房业务的领头位置。而郑竞奋给自己的时间是“最少五年”。

 

  

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