六个新增长点 探路“后千亿”新增长点



     未来十年50个 保利地产打造中国式养老机构

  掀开2014年新篇章前,保利房地产集团股份有限公司(600048.SH,以下简称“保利地产”)已轻松完成2013年度1200亿元销售目标。加速奔跑姿态下,保利地产还需跨越下一个门槛—追逐2000亿元,时间设定在2020年。这是宋广菊统领下的保利地产此前签下的一份军令状,相当于再造一个千亿保利。

  如何寻找新利润增长点,是保利地产管理层近年都在探索的方向。如今,保利地产“后千亿时代”的发展思路,已初现端倪。保利地产董事长宋广菊日前对时代周报记者透露,保利未来十年要打造50个养老机构,这是保利战略转型升级的重要一环。

  “也许未来住宅开发可能没有利润了,但一套养老专业增值服务就能支撑一个微利的发展”,宋广菊称,保利地产将全产业链介入,打造“三位一体”的中国式养老,开展微利模式探索。养老地产的培育,会成为提供企业未来新利润增长点的重要环节。

  三位一体推进养老产业

  养老地产是近年国内房地产领域的一个热词。各方资金虎视眈眈,已基本形成了“房企系”、“保险系”和“央企系”三足鼎立养老格局,总投资额已超过千亿元。据中国指数研究院的统计,目前全国已经有超过80家房地产商进入养老地产领域,而公开信息披露的养老地产项目也已超过百个。

  这源于“银发经济”带动的一个市场大蛋糕。中国老龄产业协会副会长兼秘书长曾琦对时代周报记者介绍称,2013年底,我国60岁及以上老年人口突破2亿人。这当中蕴含的养老商机能达到4万亿元,而这一数据到2030年有望增加至13万亿元。

  保利地产,是最早嗅得商机,并筹划发展养老地产的开发商之一。据时代周报记者了解,早在2008年,保利地产就派高层到日本考察养老地产的经营模式。如今,保利地产更要以全身投入姿态在养老地产领域开拓一片新天地。

  宋广菊日前透露称,公司目前已在北京、上海以及广州等5个城市,布局有6个在建养老地产试点项目,接下来,还将从全产业链切入,“三位一体”推进养老地产。

  在宋广菊的概念里,最终得以面世的全产业链模式,应该是这样的:以中国国际老龄产业博览会为平台,成立中国养老适老产业联盟,在外围形成保利养老适老产品的品质壁垒;具体到内部管理模型,则是“居家、社区、机构”的“三位一体”养老模式,满足老年人全方位需求。

  而在三位一体的系统中,扮演着牵头者角色的,仍是专业的养老机构。保利地产首个养老专业机构,就是北京西山林语和熹会,也是保利地产切入养老产业的试点之作。据保利地产副总经理胡在新对时代周报记者透露的消息,“和熹会”将作为保利在养老地产方面的专业品牌,未来将向全国推广,通过这样的专业机构对保利的所有社区进行养老辐射。

  按照保利地产的布局思路,类似和熹会的养老机构,在未来十年可能会建50个。“预计保利布局的每个城市可能都会建一个,甚至两个和熹会,”宋广菊透露称,“在老年持有公寓方面,公司建设的项目中留出部分面积作为老年性持有公寓,将来每个城市会有五六个项目会持有老年性公寓,这将是个长期投资。”此外,对已建成的社区将投入5亿-10亿元,进行适老化改造。

  同时,保利地产还宣布,将旅游地产和商业酒店资源用于养老,采取异地候鸟式分时度假养老模式,实现“以一地入会多地养老”。

  “很多人质疑,保利地产现在做养老地产,是不是拿养老地产圈地?这个说法俗了点。”宋广菊称,“实际上,我过去提到商业地产战略,包括如今的养老地产战略,是我们早就做的一些规划,同时也是保利地产整个战略的发展方向。”在她看来,保利地产的战略以普通住宅为主,适当地增持物业,实现主业纵向和横向多元化发展,而养老地产就是其在这方面多元化开始的布局。

  探索养老微利模式

  然而,养老地产看上去很美,但抢食这口大蛋糕却并不容易。

  时代周报记者梳理发现,尽管市场里已出现学院式、会员制、社区物业、保姆式等繁多的养老地产模式,但大家都还在“试水”,还没有哪家企业敢拍胸脯说,已找到服务与盈利间的支点。“盈利模式的不成熟,养老项目用地、融资渠道、配套政策等解决方案的缺失,已成为房企发展养老地产的最大掣肘,”同策机构研究总监张宏伟对时代周报记者介绍称。

  宋广菊坦承,养老地产这种长期投入、持有运营型的地产模式,与以往房企的短期盈利生存模式天然不符,任何一点前期的预估不足,都可能造成投资风险。

  以和熹会为例,据时代周报记者了解,虽已运营一年有余,但和熹会目前入住率仅约50%。这个项目由一个四星级酒店改造而成,仅适老化改造的投资额就高达3000万元左右。不过,由于很多政策和实际情况不能衔接,政府并未给出相应的补贴标准。而从和熹会成立至今,在争取医保一事上还未有下文,这也直接影响到和熹会的入住率。

  北京保利安平养老产业投资管理有限公司副总经理钱京,是和熹会项目的操盘手。他对时代周报记者坦言,目前,北京和熹会还处于投入阶段,短期收入无法覆盖成本,他希望2014年的入住率能到80%,这是初步确定的新一年目标任务。

  “至少在现阶段,专业养老机构很难盈利。”在宋广菊看来,养老地产有长线的培育期,很难说它会马上有利润。胡在新也介绍说,国外养老机构投资总回报约在10%,而我国养老产业尚处起步阶段,行业整体盈利能力较弱。

  好在,宋广菊坚信的一点是,目前国家的城镇化战略正不断强化,等城镇化率到70%时候,住宅市场会出现一个抛物线式的方向转换。因此在50%-70%的阶段,保利地产会坚持以住宅为主的前提下,布局相关多元化的产业来支撑未来的发展,其中养老产业,也必将成为保利地产未来的盈利点之一。

  在此情况下,保利地产将公司养老地产的盈利模式定位为“微利”。宋广菊这样描述公司养老地产的盈利路径:短期,投入阶段,通过适老住宅销售反哺适老产品研发建设以及适老配套改造;中期,用3-5年的时间进入稳健运营阶段,实现营亏平衡;从长期来看,用8-10年的时间达到发达国家的盈利水平,打通金融通道、实现REITs上市。

  但这样的速度节点,还是让管理层多少吃不消。“时间有点紧迫,只能自我加压,”胡在新称,目前,国内养老产业在政策和引入资金方面确实还是一个问题,市场接受度以及运营回报都需要时间。尽管已跟境外的一些资本接触过,但真正能够引入国内市场还需时间。短期内,保利地产在养老地产的投入将全部属于自有资金。

  这意味着,充裕的资金链,对保利地产养老地产的发展至关重要。方圆地产首席市场分析师邓浩志对时代周报记者称,如果处理不好“持久战”,开发商很可能会被拖死。在巨大的投入和缓慢的收益间,宋广菊迫切希望,养老地产能尽早得到国家配套政策的大力支持。

 六个新增长点 探路“后千亿”新增长点
  “目前中国的介护保险还没建立,在国外65岁以上的老人都要强制性缴纳。如果未来介护保险能够出台,或者能够允许企业介入这个险种,将会对国内养老产业形成有力的支持。”宋广菊称,此外,对于养老机构建设的土地获批方面,目前也还没有相对的减免政策,她期待这一块内容能得到进一步探讨。

  

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