爱华网市值40亿港元83亿元拿地 明年销售目标增三倍 按照绿地集团老大张玉良的设想，绿地香港控股有限公司（00337，HK，以下简称“绿地香港”）会是绿地未来重要增长极。有着强烈做大冲动的绿地香港，今年在注资、发债、拿地等方面频频发力，想迅速改变前身盛高置地的萎靡境况，但越来越大的动作举动，也引发业内担忧。 12月11日，绿地香港以59.5亿元人民币（约76.49亿港元）竞得上海黄浦五里桥街道商办用地，折合楼面价24231元/平方米，这是上海今年总价第二高的经营性用地。有投资界人士认为，如此收购价比绿地香港44亿多港元的市值还要高，是“蛇吞象”之举，或令公司有集资压力。但对此，绿地香港坚决予以否认。 而时代周报记者亦梳理发现，绿地香港年内还在上海、杭州、昆明、南宁等地小规模购地，加上此番上海购地，累计土地花费已达83亿元，不过截至11月底，公司销售回笼资金仅不到33亿元，然而，2014年，绿地香港的销售目标却要增长至少三倍以上。 绿地香港对于外界给予的激进定位进行否认，称自身强调健康的财务周转和现金流。在回复时代周报记者采访时，绿地香港称，除了依靠自身的现金储备和销售回流资金外，公司会以合作开发的形式来分散风险，并寻求多元化的融资途径。同样，由于发展区域重点不同，公司和绿地集团不存在竞争关系。 强调不会重蹈覆辙 在上海大本营，绿地香港以6.09亿元购得上海浦东地块后，又以59.5亿的总价纳入上海黄浦区地块，后者让其成为今年以来上海土地市场单次出手第二阔绰的开发商。 按照香港证券界的观点，要投资者捧场，除了控股公司绿地集团有实力外，绿地香港本身都要有实力，要有漂亮资产做吸引，但该次收购价较绿地香港的市值还要高，或有集资压力。 穆迪在随后研报中也认为，购地之举对于绿地香港具有负面信用影响。 “上海黄浦地块的价格较高，相当于绿地香港2013年6月底总资产的35%左右，”在穆迪助理副总裁梁镇邦分析看来，这将削弱绿地香港为运营资本和偿还短期债务的流动性缓冲保护。同时，庞大的上海项目可能会提高绿地香港的执行风险。鉴于绿地香港的扩张迅速，穆迪预计未来12个月该公司的负债杠杆率将升至显著高于60%的水平。 业内的担忧可以理解，绿地香港前身盛高置地留下的激进形象，还远未散去。以2010年2月8日为例，盛高置地一天之内近50亿元在无锡制造两个“地王”，这为公司日后陷入资金链困局埋下伏笔。时代周报记者在查阅盛高置地多份财报后发现，其在2011-2012年的负债比率净额一直维持在120%高位，在随后卖地卖项目后，这一数值才在今年年中下降至88%。 绿地香港显然不想重蹈覆辙。在回复时代周报记者的采访提纲中，绿地香港称，公司强调健康的财务周转和现金流，不会过度使用资本杠杆。公司会努力驾驭速度与稳健的平衡术，把长远负债比率控制在健康水平。在土地投资资金来源方面，绿地香港介绍称，除了依靠自身的现金储备和销售回流资金外，公司会以合作开发的形式来整合资源并分散风险，并发挥香港资本平台的优势积极寻求多元化的融资途径。在此之前，绿地香港已获得母公司达4亿美元的注资，并在10月份发行7亿美元债券。 2014年销售目标增三倍 除此以外，绿地香港方面并不认同业界对其“蛇吞象”的批评。“黄浦区项目是黄金地段的黄金项目，由绿地香港以底价购得，将被开发为绿地香港在上海的旗舰项目，”绿地香港董事会主席兼行政总裁陈军称，这对公司日后盈利增长有长远正面影响。绿地香港也在回复时代周报记者时表示，公司最近拿下上海、杭州、昆明、南宁等多个优质项目，大大增加了2014年的可供销售货包量，“我们2014年的销售目标是确保100亿元，力争150亿元。” 但据绿地香港12月11日公布的最新销售数据，公司前11个月合约销售金额仅约32.74亿，绿地香港的压力可想而知。 “事实上，绿地香港要想在短时间内迅速发展，还将面临诸多挑战，”一位熟悉香港证券市场的分析人士对时代周报记者指出，如何迅速扭转过去盛高置地的发展模式和产品体系，建立绿地的标准化体系，如何更大程度去参与资本市场的竞争，这都是绿地香港面临的课题。此外，如果绿地集团在国内成功借壳金丰投资，如何避免A+H之间相互竞合关系，也是绿地香港需要解答的问题。绿地香港则对时代周报记者表示，公司和绿地集团不存在竞争关系。长三角、沿海一、二线城市，以及云南、广东、广西在内的泛珠三角地区都将是绿地香港进行扩张的目标区域。在福建、海南、云南、广西等地，绿地香港基本上是单独开展业务，而在长三角地区等成熟市场其市场容量是非常大，除了单独发展外，绿地香港也有望通过合作、合资和委托绿地集团管理等模式进行合作，充分利用集团的资源。 PE百亿增资为A股上市铺路 绿地何时能成功在A股上市，还是个未知数。事实上，关于绿地集团“A+H”上市计划的资产整合，一直是业界关注的焦点。 “在集团的内部会议上，资本运作被列为今年的工作重点。”绿地集团内部人士对时代周报记者透露，金丰投资几个月前突然因重大事项停牌，其实说明绿地集团谈判借壳金丰投资国内上市的相关事项已接近于最后拍板。 截至目前，绿地集团仍未公布A股上市计划具体时间表。绿地集团办公室主任王晓东也对时代周报记者表示，借壳上市事项的实质进展，未来注入资产的时间点和标的等具体内容，还不知晓。不过，日前公司接受五大PE百亿元增资，在外界看来，这代表绿地借壳金丰投资重组又迈出一步。 12月19日，上海联合产权交易所披露信息，绿地集团21亿股(对应股权为20.2468%)增资扩股项目已完成投资人择优选择，入选的包括平安创新资本、鼎晖嘉熙、宁波汇盛、珠海普罗、上海国投等五家PE机构，增资总额达117.29亿元。 这意味着，绿地集团近年一直在进行的内部复杂股权结构的梳理工作，终于有了进一步进展。业界普遍认为，绿地集团有望借此进行新一轮内部管理包括股权在内的改造，为其整体上市铺平道路。 “此次增资扩股，且机构投资者成分增加，将有效改变绿地集团的市场形象，可以看做是借壳之前的内部大调整和大准备，未来有望刺激或加快借壳进程。”上海易居房地产研究院研究员严跃进对记者分析称。 据时代周报记者了解，绿地集团曾明确表示要引入民间资本。而此次增资扩股后，原有股东的股权比例都有不同程度的下降，其中上海国资持股比重将降至50%以下。 “引入新投资人的方案能通过，其实也是谈了很久。开放股权，对绿地未来发展会更有利。”接近绿地集团的知情人士如是称。中国房地产数据研究院执行院长陈晟则表示，绿地国资股权的降低之所以能获得突破进展，与上海掀起的国资企业进行新一轮整合的背景有密切关系。“上海正在拟定国资企业发展20条意见，绿地集团成为地产板块和竞争性企业改革的重要试点，”陈晟称。
不过，陈晟也表示，绿地借壳金丰投资能否成功，还要看证监会对房地产再融资的态度。上述绿地集团内部人士也对时代周报记者称，一旦政策有所突破，绿地随时将启动资产注入和再融资计划。
