爱华网对赌年利率21%高收益盘活烂尾楼 4年多以前，广东珠光集团有限公司（下称“珠光集团”）借壳新南方国际上市，将后者更名为珠光控股集团有限公司（01176.HK）。由于盘子小，珠光控股这些年的动作都围绕着不断收购项目扩充规模这一愿景展开。如今，这些项目的造血功能也在慢慢地体现。当然，对于珠光控股来说，意义不仅这些。 朱庆伊走马上任珠光控股主席，利用家族关系做大上市公司的决心也展露无遗。虽然珠光集团手握天量土储，但珠光控股要获得这些资产注入，除了足够强大的承接能力外，也需要足够的资金支撑。除了融资渠道外，珠光控股成功摸索出一套包装盘活烂尾楼项目，使其重新上市，然后溢价退出的模式，就使其受益匪浅，其成功包装的珠控国际中心及其他项目的入市，也为其后续获取集团资产注入提供了后盾。 为了盘活珠控国际中心，珠光控股甚至不惜以对赌的方式向投资者开出最高可达21%的年利率。而在经过4年的努力之后，珠光控股在珠控国际中心项目上回收的资金已经超过了42亿元。 倾注心血盘活珠控国际中心 “平安银行已经率先入驻珠控国际中心。”珠控国际中心项目负责人表示，言辞间难掩兴奋。对于珠光控股而言，这个充满故事的项目的入市，表示珠光控股多年的呕心沥血终于迎来了收获期。而平安银行的入驻，就为珠光控股带来近20亿元的资金回笼。 追溯起来，珠控国际中心身世曲折，之前的名称叫海联大厦。场景回放到2011年，当时手头拮据的珠光控股却做出了收购海联大厦这一烂尾楼项目的惊人决定。 当年4月，珠光控股收购诚昌控股有限公司（下称“诚昌”）全部股权，诚昌通过全资子公司惠丰公司持有广东海联大厦有限公司（下称“广东海联”）80%权益，珠光控股收购诚昌股权的价格为4.92亿元人民币。另外，广东海联尚欠当地国土部门约2.855亿元债务（土地金2.85亿元及按0.1%计算的累计迟缴付款费用），珠光控股为此需付出7.2亿元的代价（所欠地价款按80%权益分担）。 海联大厦原是广州市CBD核心区珠江新城中的“第一烂尾楼”，1994年广东海联凭借人脉优势，在广州大道与黄埔大道交界处购得这个黄金地块。1996年，海联大厦动工，后却因金融危机以及项目主管高层贪腐而烂尾，当时，仅完成3层地下室结构。虽然之后多次谋求盘活，却始终未能起死回生。2004年1月，该地块也因欠款3亿元而名列广州市国土房管部门公布的一份拖欠土地使用权出让金名单的榜首。 这个项目是珠光集团利用人脉关系为珠光控股牵桥搭线而来，珠光控股以及珠光集团此前就有烂尾楼改造经验，珠光集团总裁助理、资产管理中心总经理饶富欣在接受时代周报记者采访时就称：“公司是烂尾楼专家，很多项目都是烂尾楼”，珠光控股此前运作的南沙御景项目也是烂尾楼。在处理烂尾楼方面得心应手，可关键是，盘活这个项目需要不少资金。 珠光控股为这个项目做出了诸多付出。2011年底，珠光控股通过转让诚昌的45%股权获得2.8亿港元，并以15%的年利率发行5亿港元于2014年到期的票据，筹得7.8亿港元的资金，用以支付收购海联大厦项目的费用。且珠光控股又向投资者售出认沽期权，在认沽期权期间，投资者有权随时要求珠光控股回购该部分股权，价格相当于2.8亿港元的认购价加上按年利率最多21%利息之总和，也就是说，如果珠光控股在项目销售超过42亿港元的情况下行权，则需要向投资者支付不低于21%的年利率，即投资者可根据项目收益情况要求珠光控股重新确定更高的投资回报，珠光控股则需要付出更高的融资成本。这显然带上了“对赌”的色彩，但也足见珠光控股对这个项目倾注的血本与期望。 在2013年，这个集商铺、写字楼为一体的项目开始慢慢造血。在未取得预售证之前，珠光控股已为其谋了不少出路。2013年4月24日，珠光控股向广东粤财信托出售转让海联大厦3年收益权，代价15亿元。8月，与平安银行签订框架协议，拟出售该海联大厦项目的若干总建筑面积约40357平方米的商业单位和193个停车位。 2013年底，这个项目被改造成珠控国际中心入市。据称对外开售以来，随即卖出4套大面积商铺，面积为6831平方米，均价高达107340元/平方米，回笼资金7亿多元。而写字楼的出售均价亦达到了4万元/平方米。加上平安银行的入驻，珠控国际中心已经回笼资金超过42亿元。 黄沙项目一季度注入 之前，珠光控股的相关负责人就表示当务之急是将珠光控股的盘子做大，而饶富欣对时代周报记者亦表示，“珠光集团未来的发展方向是向上市公司注入越来越多的资产，一直也在往这方面努力。” 截至2013年6月底，珠光控股仅5个物业发展项目，包括100%权益的南沙御景、80%权益的珠控国际中心、100%权益的从化珠光云岭湖、70%权益的从化御景山水花园以及100%的从化水底村地块。而南沙御景接近售罄，从化珠光云岭湖以及从化水底村地块尚在开发设计中。 不过，去年下半年开始，珠光控股扩充规模的行动正一路马不停蹄。珠光控股在去年8月16日以3.5亿元人民币对丰顺佳荣进行收购，而后者在6月份的时候就收购广东喜龙100%股权，而广东喜龙与一名独立第三者共同开发位于广州市天河区珠江新城H3-3地段一幅地块项目（名为翡丽商务大厦）。珠光控股完成这次收购后也由此获得翡丽商务大厦的可售建筑面积为3.31万平方米的收益。在2013年9月，珠光控股也购入一幅位于广州市白云山区域土地的50%股权，代价10亿元(约12.56亿港元)。 在10月份，珠光控股亦公告表示已与融德投资有限公司（下称“融德投资”）、广州珠光投资有限公司（下称“珠光投资”）就收购珠光投资签订谅解备忘录，融德投资为珠光控股控股股东，珠光收购完成后，珠光控股将拥有珠光投资的全部权益，由此也获得了后者拥有的广州一幅地块的若干办公大楼的所有权，已支付4亿港元定金。 跨年之际，珠光控股亦准备购入一幅位于广州天河区总用地面积达10.7399万平方米，已支付3亿元人民币的定金，该地块土地性质也拟从工业用途变更为商业及金融用途。 粗略统计，短短几个月内，珠光控股已经为收购项目花费约20亿元。目前，珠光控股的项目数量已经达到了9个。“收购项目与开发项目都需要资金投入，（珠光控股）现在关键是资金紧张。”亚太城市房地产研究院院长谢逸枫表示。
因为珠光控股此前贡献项目利润的项目优先，所以为筹集资金，其采用的也是融资与出售其他业务并举，其于10月份成功发行了总额为2亿美元、年利率为12.5%的优先票据，11月出售了位于广州市天河区地中海国际酒店三楼、四楼及六楼的零售物业，总建筑面积约为1.64万平方米，回笼了近8.63亿港元。 而据珠光控股财务管理中心总经理刘奕君向时代周报记者透露，位于黄沙的珠光御景壹号亦“会争取在第一季度注入”，这个项目为巨无霸项目，当年地价就达到了86亿元，一期卖价6万多元/平方米，今年会开发第二期，资产规模上百亿元。但显然，承接这个项目亦需要不少的资金。她也表示，朱庆伊上台后，“会利用朱氏家族的影响力在融资等方面促进珠光控股的发展，我们此前一直在花钱收购项目，但是也会慢慢有自己的造血功能。”
